てーげー投資ライフのすすめ！

　夕凪さんにお願いしていたグラフも底割れをした感じがしています。（夕凪さん、ありがとうございます。わがままなお願いをきいてくれてたいへん感謝しています。）底割れしているのは、残念ですが、とりあえず今のところは、日経平均が10000円からの爆下げです。

　2010年5月のユーロ暴落時やリーマンショック時を思い出すような下げがやがてきそうな気がしています。やはり、ギリシャの選挙が想定される6月17日の数日後でしょうか・・・・・今月はギリシャ国債の償還も終わったのですが、問題は来月です。今日は、メリルリンチの為替と株のレポートを読んでいましたが、まだまだ始まったばかりで、暴落はこれから先という判断が正しいようです。

　ついでに地震まで、きた～～～・・・・

　酷いマーケットになってきました。日経平均の底値が見えなくなってきています。今日の下げはまだパニック的な下げとはなっていません。P&Fチャートを見る限り、去年の底値である8000円ちょうどくらいまで下げそうです。出来高も少なくなっており、買いの手口は見えてこない状況です。

　ソニーの株価は1000円を割り込みそうです。時価総額は1兆円割れ寸前まできています。借入金の少ない優良企業ですが、さすがに、1兆2千億円の借入金も時価総額1兆円割れでは厳しい状況になるかもしれません。もちろん大半が金融系の債務なので、大きな問題にはならないと思いますが、現在のような赤字状況が今期も続くようだと、信用不安がささやかれるかもしれません。

　アメリカでは今年の1月にコダックがチャプター１１を申請して破綻しています。フィルムカメラやインスタントカメラの王者がデジカメの発達によって、滅びてしまいました。

　ソニーがコダックと同じような状況に陥る可能性が高くなっているのは間違いありません。冗談のようなお話ですが、このような大企業が倒産とかしない限り、民主党政権は何も経済対策をとらないような気がします。今は、東電のことで手一杯かもしれませんが、やはり円高も含めて、真剣に経済対策を考えてほしいものです。

　ある方からキャリートレードはどうなっていますか？というお話がありました。現在は、オーストラリアが利下げをしている状況であり、どのレベルで底打ちするか不透明な状況です。キャリートレードは、金利差が３％以下になるとメリットがなくなることもあり、現在は、両建てにして寝ている状況です。

　含み損は、3百万円くらいまで増えています。平均買値が85円後半であり、現在の豪ドルを79円とすると6円以上やられています。しかしながら、83円あたりからヘッジを掛けており、実質ロングは、10枚程度の状態です。75円くらいまでの下値を想定して、しばらくは貝になっています。

　ギリシャがユーロ離脱をして、債務問題がスペインやイタリアまで波及するようなことがあれば、豪ドルは70円割れもあり得ると考えているので、しばらくは寝て過ごす日々が続きそうです。逆に、NZ$は、65円を大きく割れてきており、50円台でまたいくらか買えると、NZの不動産投資資金を確保するにはいいチャンスだと思っています。

　賃料収入が、年間〇千万円です。「私は勝ち組です。」という顔をしている大家さんの財布の中身はどうなっているのでしょうか？不動産投資をする前によく拝見してみましょう。

　満室経営新聞プレミアムでは、実際の大家さんの収支状況が記載されています。例えば、この満室経営新聞の編集長をしている投資家けーちゃんですが、ハイレバ投資の元祖のような人です。彼の所有する不動産の物件毎の毎月の収支が公開されています。もちろん、全投資不動産の収支公開されており、年間の累計収支額も記載されています。

　私の場合は、家賃収入は年間で５千万円程度ありますが、個人や法人に分散して投資していることもあり、ローンの返済後の収支で、1800万円程度の税引き前キャッシュフローがあります。税金などを支払後でも、1500万円程度です。レバレッジがあまりかかっていないこともあり、このようなフローですが、毎年300~500万円程度繰上げ弁済をしているので、税引き後の収支は1000万円程度の税引き後収支です。また、去年は大震災の影響もあり、雨漏りなどの修繕費だけでも500万円以上の出費がありました。

　このように、税金まで考慮すると、賃料収入の１／２程度までに、ローンの返済を抑えておかないと、破綻する可能性が高くなります。将来の家賃の値下がりまで考慮すると、賃料収入の１／３程度に抑えておくのが安全な投資法といえるかもしれません。とはいえ、レバレッジよりも、賃貸運営能力のほうが問われるのが現在の市況です。とにかく、お金をあまりかけずに、空室を減らす能力がないとやっていけないのです。借金をしないで、ワンルームのマンションに投資しても賃貸人がいなければ、ただのごみです。

　満室経営新聞プレミアムでは、投資家けーちゃん、ソプラノ大家さんなどの毎月の行動まで記載されています。やはり、このような方々は、いろいろと工夫しながら賃貸運営をしています。逆に、ローン返済のストレスをエネルギーにして行動しているともいえるかもしれません。サラリーマンならば、給与収入もあり、休日に副収入としての不動産投資に関する行動をするのもいいと思います。

　株式投資やFXは、自宅にいても簡単にできるものですが、不動産投資となると、かなりのエネルギーが必要です。加えて、去年投資家けーちゃんは、税務署との戦いにも勇敢に挑んでいました。税収が不足しているだけに、ちょっとした経費のこともつつかれたそうです。このあたりの顛末も満室経営新聞プレミアムにも掲載されています。今月はあの「まりおさん」のインタビューまで聞ける特典があるそうです。

　これから不動産投資で破綻するような投資家も増えてくるので、安く買い叩くチャンスがくるかもしれませんが、安く買ってもうまくいくかどうかは本人の物件選択能力も含めた賃貸運営能力次第ということも忘れずに投資するのが大切ですね。

　現在のような株式市況になると、株式投資で儲けるのは難しいですが、不動産収入があるので、精神的に落ち着いていられるのは幸せと思います。しかしながら、現在の不動産市況下では、不動産投資を増やすのは考え物と思っています。プロが運営しているJ-REITでさえ毎年配当額が減少しています。よく考えて行動しましょうね。

　ついに、東芝も日本でのテレビ生産を終了するという発表をしました。すでに日立はテレビの自社生産をしないことを発表しており、シャープ、ソニーやパナソニックの動きが気にかかります。東芝は低価格で、高性能なREGZAシリーズが売れていて、地デジ切り替え前の時期には、国内でNO.1シェアを誇っていました。

　東芝もやはりこの円高水準では、国内でテレビ生産をしていたのでは、採算が合わないし、国内では売れないので、どうしようもなくなり、すべて海外の工場での生産に切り替えたということです。このような状況が続くと、ますます国内の空洞化が進むことになります。何もしない政府や日銀の対応をみていると、どうにでもなれということなのでしょうかね・・・・・

　久しぶりに日経平均も上げました。これまで投売り的に出ていた新興株の売りも収まりつつあるようです。ユーロの状況は相変わらずなので、とりあえず安いところを拾っていこうという投資家の買いがはいったものと思われます。

　業績予想などをみながらの展開になっており、業績見通しの悪い銘柄については、売られているような感じがします。ここから先もユーロ債務問題などの外的要因次第という流れに変化はありません。ギリシャのユーロ離脱などがどのような形で決着するのか見極める必要がありそうです。まだまだ無理は禁物です。

　自動車の話になりますが、今回プリウスの購入を検討して思ったことをかいておきます。プリウスは確かに進化しています。初期のプリウスは、電池交換費がばか高いとか、荷物スペースが小さいとかという話があってあまり人気がでませんでした。ガソリン価格がリッター１００～１３０円くらいで、それほど高くない時期にでたのも人気がでなかった理由のひとつかもしれません。最新のプリウスは荷物スペースも１８００CCクラスの自動車と同じくらいあります。ゴルフクラブが積めないというような不満もほぼ解消されています。

　私がプリウスに興味を持ったのは、プリウスのタクシーに乗って話を聞いてからです。その車は、プリウスの2009年型でしたが、2年半くらいで、23万キロくらい走っていました。都内を走っていても、平均でリッターあたり１８～２０ｋｍ走るそうです。今タクシーで主流の天然ガス車よりも、ガス代は、給油一回あたり2000~3000円くらい節約できるそうです。毎月10回くらい給油していたものが、半分の4～5回の給油で済むようになったそうです。

　プリウスのタクシーは普通のタクシー車両に比べて、５０～７０万円以上高いそうです。給油などを考えると月に1万円くらいガス代を節約できるので、70ヶ月も乗れば、車両価格差も回収できます。ただし、当初はプリウスの耐久性に疑問を感じていたそうです。バッテリーの交換などの必要があるといわれていたからです。23万キロ走っていても、バッテリーなどで今のところ大きな問題はないそうです。このまま40万キロくらいは平気で走りそうだということでした。

　タクシーでもありずっと走り続けているので、バッテリーの持ちもよく、快適だそうです。エアコンを入れても、パワーが大きく落ちるようなこともないそうです。問題は、客待ちしている際にバッテリーの消耗が起こる場合だけだそうです。それどころか、プリウスはエコな車ということで、お客様からプリウスのタクシーを指名されることも多々あるそうです。

　確かに40万キロも走れる自動車だということだとすれば、日本車としてはかなりの高性能ということかもしれません。それも通常の自動車の半分程度のガソリンで走れるとすれば、すばらしい自動車ということになります。また、トヨタ系のディーラーのお話では、売れに売れているので、量産効果もでてきて、これまで割高といわれていた価格も下がってきているそうです。売れ行きがいいのも当たり前かもしれません。

　変化を追い求める投資家もいます。私もそうかもしれません。ただし、最終的には、ひとつの投資手法になっている気がします。例えば、株式、FX、デリバティブなどへ投資をして、その後不動産投資をするような人もいます。考え方なのですが、得意な投資法を確立できないで、いろいろなものに手を出すパターンです。いいか悪いかということでありません。

　事業家にもこのような人々はたくさんいます。すし屋をやっていたかと思えば、イタリアンのお店をやったり、最終的には、エステのお店をやったりするパターンです。決して、これがいけないということではありません。そのやっていた経験の中に自分に合うものを発見できれば問題がないのです。

　ただし、大きな問題はそのようなことをやっている間に、経済的に破綻するとか年齢を取りすぎて動けなくなるようなパターンです。私は、株式投資は20代からやっていたし、商品先物もやっていました。また、日本のバブルの最盛期にも、不動産投資をやっていました。その経験が今役にたっている部分は大きいと思います。

　当時はどの投資も結果的にうまくいったとはいえません。何度かこのブログでもかいていますが、株式投資でたまたま儲けて、外車を買ったり、不動産投資をしたりして、カードローン地獄に陥りかけたりしています。ただし、その経験があったことから、1997年に不動産投資を再開するのは、非常に簡単なことでした。

　いろいろなことをやった経験値が生きて今のような投資スタイルになったといえるかもしれません。ニュージーランドの不動産投資なども、日本のバブル期の不動産投資が参考になっているのは間違いありません。現地の投資家は、原則節税などをして、資産を増やすという行動をしています。その趣旨はよく理解できます。

　このように、投資の対象を増やすことも間違いではありません。ただし、どれもこれもとやってもダメというパターンにはまるとどうしようもなくなることも覚悟して動く必要があります。

　投資なんかしないで、せっせとサラリーマンをやり続けて、大会社の役員になるというのもひとつの選択肢です。また、投資で成功して、うまく生きていくというのも選択肢のひとつであることも間違いありません。
　

　もぐさんから自動車に関する記事にコメントを頂いて、なつかしいことを思い出しました。そもそも私を借金地獄へと導いた車です。たったの1000CC の自動車でしたが、諸費用込みで、270万円くらいで買いました。ちょうど、ある株で、100万円くらい儲けたので、ついつい買ってしまった車です。その名は、アウトビアンキA112アバルトでした。

　当時は、「JAX」という今は無き自動車ディーラーが取り扱っていたイタリア車です。当時、給料の手取りが14万円くらいしかないのに、月4万円くらいのローンを組みました。加えて、維持費が年間７０万円くらいかかっていたのです。おまけにこの車でゴルフになんかいっていたもので、カードローン残高がどんどん増えていきました。

　加えて、この車のエアコンがばか高、確か取り付け費こみで30万円以上かかるので、つけられませんでした。夏は、窓全開で高速を走っていたので、うるさくて満足に話もできなかったのを記憶しています。

　当時イタリア車は、よく電気系統が故障するというので悪名高いものでした。しかしながら、私のA112アバルトは一度も電源や電気系統の問題はありませんでした。エアコンをつけなかったのがよかったのかもしれません。（笑）　この車は、最後は120万円くらいで処分したと記憶しています。

　この車でいっしょにデートしたのは、数人いたと記憶していますが、今考えると当時あっしー君と呼ばれていた人たちに分類されるような気もします。でもエアコンのないような車に付き合ってくれたのはラッキーだったのかもしれません。

　思い出すとこの車に乗っていた頃が、ドライブが一番楽しいと感じていた時期であったのは間違いありません。小型で、チューンナップされていてもやはり馬力が足りないのですが、かなり無理をして、伊豆スカイラインなどを走っていました。後ろからポルシェやフェラーリに煽られていたのもなつかしい思い出です。
　

　テナントが退出していきました。まだ、新しいテナントが見つかっていません。敷金だけで、200万円の返却です。すでに、投資資金に回っており、返却するための現金が不足しています　(ーー;)　実際には、来月上旬までに返す予定なので、資金繰りはなんとかなります。

　また、雨漏りが２件発生しました。一つは、ひょっとしたら、らーめん屋さんで結露が発生しているものかもしれません。もう一つは、今年3月に屋根の全面改装をした古い戸建て店舗です。この前、東京で雹が降ったときに雨漏りしたと連絡が入りました。来週にでも確認にいかなければなりません。

　不動産投資には、いろいろなことがついて回りますが、このご時勢で、長期の家賃延滞がないのだけは幸せかもしれません。