東証小型株指数について!

 某外資系証券勤務の知り合いから、小型株というなら東証小型株指数(TOPIX SMALL)(<TOPIX500以外の東証1部上場銘柄のチャート)をみたほうが単純平均よりも小型株の実態をあらわしているというアドバイスを受けました。月足ベースのチャートを掲載しておきます。(出所:GCハロー)

 過去5年をみると、2002年12月から2003年11月まで(640から1000ポイントまでの上昇)の一段目の上げ相場、2004年4月2005年8月(1000ポイントから1200ポイント)までの二段目の上げ相場、そして仕上げの2005年9月から2006年2月(1200ポイントから1850ポイント)までで、見事な三段上げとなっています。

 その後、小型株は、2006年2月に天井を打ち、以降は下落相場になっているのがよくわかります。2006年2月から2006年11月までの一段目の下げ、2007年2月から2007年12月までの二段目の下げ。ここで、三段目の下げがくるかどうかというのが次の焦点ということになりますでしょうか。

 年金資金なども年明けから小型株への投資を増やす方向ですから、大きな下げはないような感じがしますが、業績次第なので、この点は忘れないようにしたいものですね。

東証小型株指数について!

 某外資系証券勤務の知り合いから、小型株というなら東証小型株指数(TOPIX SMALL)(<TOPIX500以外の東証1部上場銘柄のチャート)をみたほうが単純平均よりも小型株の実態をあらわしているというアドバイスを受けました。月足ベースのチャートを掲載しておきます。(出所:GCハロー)

 過去5年をみると、2002年12月から2003年11月まで(640から1000ポイントまでの上昇)の一段目の上げ相場、2004年4月2005年8月(1000ポイントから1200ポイント)までの二段目の上げ相場、そして仕上げの2005年9月から2006年2月(1200ポイントから1850ポイント)までで、見事な三段上げとなっています。

 その後、小型株は、2006年2月に天井を打ち、以降は下落相場になっているのがよくわかります。2006年2月から2006年11月までの一段目の下げ、2007年2月から2007年12月までの二段目の下げ。ここで、三段目の下げがくるかどうかというのが次の焦点ということになりますでしょうか。

 年金資金なども年明けから小型株への投資を増やす方向ですから、大きな下げはないような感じがしますが、業績次第なので、この点は忘れないようにしたいものですね。

賃貸住宅市場&マンション市場!

 農林中金の研究所が「賃貸住宅市場の現状」というレポートを出したらしい。詳細は不明ですが、概略が記載されています。供給の増加と少子高齢化による需要の減退ということが顕在化してきたようですね。

 マンションの分譲業者の倒産に関しても東洋経済の記事にも記載があります。このグレイス住販自体は、手形の不渡り一回目で法的にはまだ破綻していませんが、時間の問題でしょうね。

 2008年に関して、収益不動産は、「投売り的」な物件がでてくれば、買いに入るつもりでいますが、現在の賃料収入でも実効税率は35%くらいになっているので、事業投資で累損のある会社にて購入する方向で考えています。とにかく不動産に関しては、税金のことをよく考えないと税引き後のキャッシュフローが確保できないということは間違いありませんので。

外需好況とコンプライアンス不況(内需)の一年!

 結局、2007年は、外需の好況と内需に関してはコンプライアンス不況が露見した一年となりました。成長産業としては、外需の商社や任天堂を中心とするゲーム産業と、成長していはいけない「振り込め詐欺」などの詐欺犯罪(産業とはいえませんね。。。)がありました。

 コンプライアンス不況に関するものとしては、会計などの不正を含め数多くのものが露見した1年でした。耐震偽装や食品表示、政治における「なんとか還元水」事件などもそのひとつといえるでしょう。上場企業においては、カトキチ、NOVA、グッドウィル、ニチアス、IHI、新興企業などでは違法資金調達なども大きな問題となりました。また、消費者金融の融資条件の厳格化なども市場へ大きく影響を与えたようですね。特に、金融セクターには大きな影響を与えました。

 消費者保護も非常に重要ですが、あまりにも厳しい法律遵守環境になると、企業コスト負担も大きくなります。大手銀行などは合計で、振り込め詐欺対策費だけで、数千億円規模の投資をしているといわれています。前向きな投資ではないので企業のコスト増ということになっているようです。また、食品偽装についても、赤福もちなどの事件は、売れなかった商品を廃棄しないで再利用していたことに関しては、もったいない発想によるものである点を考慮すれば、あれほどのご指導をする必要があったのでしょうかと思っています。あまりにも極端になって、「水清ければ魚住まず。」状況にならないようにしてほしいものですね。

 来年に関しては、サブプライム問題と新興国市場のスローダウンという好況外需の不安要素を乗り切るかがポイントではないかと考えています。日本の内需に関しては、あまり多くを期待できない感じがしています。政治にしてもしばらくは混乱しそうですし、コンプライアンス問題はもうしばらく続きそうな感じなので、日本株については、お休み状態が続きそうです。

金持ち父さんが倒産かも!

 前のブログへコメントをいただきました。確かに、レバレッジをかけて不動産投資をしている「金持ち父さん」は少しやばい状況になってきたかもしれません。不動産価格の下落と同時に、賃料の下落も著しい状況となってきているからです。

 北海道や福岡などでは、入居者の募集のために、広告料と称して、家賃の3か月分くらいの費用を請求されるのが当たり前のようですし、苦労していれた入居者に延滞されるような例もあとも絶たないようですから。私の場合は、とりあえず満室で延滞もなしできているのは、数年前にすべての不動産を東京の自宅周辺物件へ集中したことが大きいかもしれません。

 なんで「米国」のサブプライムで、日本の銀行の住宅ローンの条件が厳しくなるの?という質問がありました。これは、金融庁などのご指導もあり、日本でもアメリカと同じことが起こらないようにとのことです。これまで、借り手の年収が500万円くらいでも、その8倍の4000万円くらいの住宅ローン融資がOKになっていたものが、9月以降は、その6倍の3000万円くらいの融資しかOKがでないというようなことになっているということです。

 また、個人で不動産投資をする場合にも、1億円以上の借入になる場合はかなり審査が厳しくなっている状況です。過去に、物件頼りで、年収300万円のOLが3億円もする投資物件を買ったという例もありましたが、今はこのような融資はかなり厳しくなっているということですね。

 株式投資、Fxでも不動産でもレバレッジは諸刃の剣であることは間違いありませんので、かけ過ぎには注意しましょうね。

不動産市況の大幅悪化!

 沖縄の知り合いの方から、東京の不動産業者を調べてほしいとのリクエストもあり、外資系証券の方、某大手不動産業者、懇意にしている不動産業者や知り合いの不動産投資家などから状況の聴取をしました。

 前のブログで、銀行の融資姿勢が大きく変わったことを書きましたが、それ以上のことが起こるような予感がしてきました。新興の上場不動産会社が危ないという話もありましたし、在庫を抱えて身動きがとれない不動産業者も増えているそうです。

 うちの近隣の土地の価格も売買ベースで2~3割程度の調整が入ってきており、強気だった売り手のいい値も下がってきています。それ以上に、売り物件の数が大きく増えていることが気にかかります。団塊ジュニアの需要をここ数年で先食いしていることもあり、着工数の減少の要因は、建築確認の問題だけではないということが明確になってきたような気もします。去年比、某大手不動産業者の支店が仲介した件数は、去年の第3四半期比1/4から1/5くらいまで落ちているという話は特にインパクトがありました。建築確認の問題は中古物件の売買とは関係が少ないからです。

 銀行の住宅ローンにしても、サブプライム問題の前は、年収の7~8倍くらいの融資もしていたものが、今は、最大で6倍くらいしか貸さなくなっているそうです。住宅ローンの審査で住宅取得をあきらめる方も去年比倍増しているという話も聞きました。

 私も不動産投資をかなりしているので、ちょっと心配になってきています。とりあえずは、投資物件をうちの近辺にしたのが正解で、空き室もありませんし、延滞もないのでラッキーかもしれません。今後については、気がかりですが、借金は少ないので、空き部屋や延滞問題が発生しないように管理していくのがいいかなと考えています。

銀行の融資姿勢の転換!

 今週の日経ビジネスにも特集されていましたが、パチンコ店への融資などの焦げ付きが増え始め、融資姿勢が大きく転換しているようです。これまではパチンコ店へ積極的に融資をしていた新生銀行なども慎重になってきているようです。

 大手銀行の不動産業者へ対する融資に関しても、米国のサブプライム問題などが影響した上に、金融庁などのご指導もあり、慎重姿勢に転換しているようです。

 企業倒産なども11月頃からかなり増えている傾向もあり、貸付先のない銀行の先行き不透明感が最近の株価に現われていると理解したほうがよさそうですね。

 グッドウィルの折口さんの持株会社へ約300億円の融資をしているみずほ銀行は、この融資資金の回収をどうするのでしょうかね。今年の5月頃、同社株式を担保に融資したといわれていますが、すでに、株価は1/3くらいになっており、大きく担保割れの状態ですね。。。

銀行の融資姿勢の転換!

 今週の日経ビジネスにも特集されていましたが、パチンコ店への融資などの焦げ付きが増え始め、融資姿勢が大きく転換しているようです。これまではパチンコ店へ積極的に融資をしていた新生銀行なども慎重になってきているようです。

 大手銀行の不動産業者へ対する融資に関しても、米国のサブプライム問題などが影響した上に、金融庁などのご指導もあり、慎重姿勢に転換しているようです。

 企業倒産なども11月頃からかなり増えている傾向もあり、貸付先のない銀行の先行き不透明感が最近の株価に現われていると理解したほうがよさそうですね。

 グッドウィルの折口さんの持株会社へ約300億円の融資をしているみずほ銀行は、この融資資金の回収をどうするのでしょうかね。今年の5月頃、同社株式を担保に融資したといわれていますが、すでに、株価は1/3くらいになっており、大きく担保割れの状態ですね。。。

円安トレンドへ転換!

 米ドルは114円を超えてきて、円安トレンドへ転換してきたような感じですね。114.50円を超えれば、転換とみなしていいでしょうね。とりあえずの目標値は、116円となります。

円安トレンドへ転換!

 米ドルは114円を超えてきて、円安トレンドへ転換してきたような感じですね。114.50円を超えれば、転換とみなしていいでしょうね。とりあえずの目標値は、116円となります。