米国不動産投資!

 本日、日本人向け米国不動産投資のセミナーに参加しました。内容的には、やはり「投資のタイミング&管理」が最も重要なポイントですということでした。

 物件に関しては、カリフォルニア地区では価格が上昇しすぎて投資対象にはならないようで、ニューメキシコやテキサスの事例の話が中心でした。

 想定利回りはIRRベースで、15%から17%くらいです。特に、家賃は毎年5%の値上がりと前提としており、日本とはまったく違う感じの前提条件です。ノンリコースローンのアレンジがあるので、最大ロスは、頭金の部分のみということです。

 サブプライムローン問題の影響も今のところは軽微なようで、ローンも結構長い期間のローンがアレンジできるようです。全般的に価格もようやく下げ始めたという感覚ですが、下がったところでは買いたいという投資家も多いようなので、安値で買うためには、それなりの情報源がないと難しいようです。

 

サンディエゴの不動産!

 昨日より、カリフォルニアのサンディエゴに来ています。サブプライム問題もありますが、まだまだ景気もいいので、日本のバブル崩壊直後の感じで、不動産投資家は安くなったら買おうという雰囲気がありありです。まだ売り手も強気でいるようなのでもう少し待つほうがいいかなという感じです。。

 さすがに為替レートが100円程度なので円換算ではそれほど高いという感じはしませんが普通の居住用物件価格が50百万円くらいしますので、安いという感じでもありません。アメリカは人口増加している国であり、インフレ政策をとり、賃料などは常に上がっている状態なので、長期的にみればキャピタルゲインをとれるというのは間違いないようです。ロパートキヨサキが教えるようなキャッシュフローを生むような投資という面では疑問がありそうです。

 本日は、投資物件を保有している方のお話を聞く予定ですが、その方は、日本のゼネコンがアメリカの不動産を処分したときに物件を取得されたということで面白いお話が聞けそうです。

 PS 日本の相場に関しては、今週一杯コメントできそうにありません。ご容赦ください。

もぐらたたきゲーム!

 金融市場に関する問題発生がもぐら叩きゲーム的な状況になってきました。ようやくヘッジファンドの破綻状況に関するニュースが流れたりしています。また、買収ファンドの融資がなくなって訴訟になっていることなどもあります。

 ロイターの情報によると、昨年7月以降、急激にヘッジファンドの破綻が増えて、昨年では49ファンド、運用総額で、186億ドル(約1兆9千億円)のファンドが破綻しているそうです。今年は、第一四半期で、39億ドルを越えており、昨年を上回るペースでの破綻が続いているようです。

 LTCMが運用収益も加えて、最大で約1兆円程度のファンドであったことも考えるとこの状況はかなり悪いと判断できるのではないでしょうか??

もぐらたたきゲーム!

 金融市場に関する問題発生がもぐら叩きゲーム的な状況になってきました。ようやくヘッジファンドの破綻状況に関するニュースが流れたりしています。また、買収ファンドの融資がなくなって訴訟になっていることなどもあります。

 ロイターの情報によると、昨年7月以降、急激にヘッジファンドの破綻が増えて、昨年では49ファンド、運用総額で、186億ドル(約1兆9千億円)のファンドが破綻しているそうです。今年は、第一四半期で、39億ドルを越えており、昨年を上回るペースでの破綻が続いているようです。

 LTCMが運用収益も加えて、最大で約1兆円程度のファンドであったことも考えるとこの状況はかなり悪いと判断できるのではないでしょうか??

ヘッジファンド問題とバブル後の不動産融資処理の酷似!

 日本の不動産バブル後に、日本の銀行は、飛ばしやリスケジュールなどの融資条件の緩和をして、損失を先送りして、損失を少しづつ発生させて処理する手法をとりました。現在、米国の金融機関を中心に世界の金融機関は、ヘッジファンドに対して同じような施策をとろうとしているようです。

 ベアスターンズの救済は、まさにヘッジファンド問題の先送りです。ベアスターンズは、米国の中堅優良証券会社といわれていました。住宅などの証券化ビジネスではかなりのノウハウを持って、過去数年間は巨額の収益を上げてきました。同時に証券化された商品を買うヘッジファンドとの関係も蜜にあったのです。彼らがアレンジした商品を買ってもらうヘッジファンドは、彼らのビジネスモデルには必要不可欠でした。

 それが、昨年のサブプライム問題から急速に歯車がくるって、JPモルガンに買収されてしまうような事態に至ったのです。特に、ヘッジファンドの解約ないしは破綻に伴う現金化などによって、1兆7千億円ものキャッシュがあっという間に消えてしまいました。

 FRBはこのようなヘッジファンドの破綻の連鎖が広がることを恐れて、今回の救済措置を取ったのです。FRBは、ベアスターンズから不良債権(正確には不流動債券(現金化できない資産))を買い取るは箱までつくり、流動化商品の償還期限までこれらの債券を持ちきることによってしのぐということを考えているのではないでしょうか?

 FRBの恐れるシナリオは、日本のようにデフレになり、不動産値下がりが続き、不良再建問題が解決しなくなるというような悪循環です。金利政策としては、実効金利がインフレ率より低くして、インフレを誘発させるような政策をとっています。

 ある意味、今回の問題はかなり根が深い可能性があるのです。アラブ系のファンドなども現状では、米国金融機関に対する追加出資を見送る姿勢をとっています。90年代前半のように、今回の不動産の値下がりなどの問題が早期に解決できないというような見解になりつつあるからでしょう。

 いずれにせよ、LTCM危機時には、ヘッジファンドの総額は、20兆円~30兆円くらいといわれていたものが現状は200兆円を超える水準ですからこれはかなり大きな問題であるということは間違いありません。ヘッジファンドのほか、LBOファンドのような借入をする投資ファンドも含めるともっと巨額の残高があり、米国をメインとする世界の金融機関は、そのファンド総額の3倍程度の貸付があるといわれていますので、影響は甚大だということのようです。
 

ヘッジファンド問題とバブル後の不動産融資処理の酷似!

 日本の不動産バブル後に、日本の銀行は、飛ばしやリスケジュールなどの融資条件の緩和をして、損失を先送りして、損失を少しづつ発生させて処理する手法をとりました。現在、米国の金融機関を中心に世界の金融機関は、ヘッジファンドに対して同じような施策をとろうとしているようです。

 ベアスターンズの救済は、まさにヘッジファンド問題の先送りです。ベアスターンズは、米国の中堅優良証券会社といわれていました。住宅などの証券化ビジネスではかなりのノウハウを持って、過去数年間は巨額の収益を上げてきました。同時に証券化された商品を買うヘッジファンドとの関係も蜜にあったのです。彼らがアレンジした商品を買ってもらうヘッジファンドは、彼らのビジネスモデルには必要不可欠でした。

 それが、昨年のサブプライム問題から急速に歯車がくるって、JPモルガンに買収されてしまうような事態に至ったのです。特に、ヘッジファンドの解約ないしは破綻に伴う現金化などによって、1兆7千億円ものキャッシュがあっという間に消えてしまいました。

 FRBはこのようなヘッジファンドの破綻の連鎖が広がることを恐れて、今回の救済措置を取ったのです。FRBは、ベアスターンズから不良債権(正確には不流動債券(現金化できない資産))を買い取るは箱までつくり、流動化商品の償還期限までこれらの債券を持ちきることによってしのぐということを考えているのではないでしょうか?

 FRBの恐れるシナリオは、日本のようにデフレになり、不動産値下がりが続き、不良再建問題が解決しなくなるというような悪循環です。金利政策としては、実効金利がインフレ率より低くして、インフレを誘発させるような政策をとっています。

 ある意味、今回の問題はかなり根が深い可能性があるのです。アラブ系のファンドなども現状では、米国金融機関に対する追加出資を見送る姿勢をとっています。90年代前半のように、今回の不動産の値下がりなどの問題が早期に解決できないというような見解になりつつあるからでしょう。

 いずれにせよ、LTCM危機時には、ヘッジファンドの総額は、20兆円~30兆円くらいといわれていたものが現状は200兆円を超える水準ですからこれはかなり大きな問題であるということは間違いありません。ヘッジファンドのほか、LBOファンドのような借入をする投資ファンドも含めるともっと巨額の残高があり、米国をメインとする世界の金融機関は、そのファンド総額の3倍程度の貸付があるといわれていますので、影響は甚大だということのようです。
 

バイアス論 その2!

 前に書いた気がするのですが、もう一度書いておきます。システムトレードなどで過去のデータをもとに検証すると面白い結論に行き着きます。そのデータは必ず、何かのバイアス(相場の上がり下がりやボラティリティの増加や減少など)にベット(賭けている。)ということに気づくのです。

 実際に、乱数を発生させてその運用システムを検証すると結果的には、50:50という相場の確率へ回帰してきます。有能なシステムトレーダーは、このようなバイアスに気づいていて、それをどう扱うかというこに対して、明確な方針を持っているようです。

 また、長期にわたって勝っているようなシステム運用は市場でのアドバンテージ(有利さ)をうまく利用しているものが多いようです。その一つが、金利差分の先物のディスカウントなどです。

 私のやっている成長株投資でもバイアスがかかっています。成長株は、全体的な相場環境がよい(上げ相場が続く)ときには非常に高いパフォーマンスを上げる可能性を秘めていますが、相場環境が悪いとただの高値掴みということになりかねません。

 ここ数年で、高いパフォーマンスを上げてきた流動化やネット関連株は、市場環境の悪化とともに大きく売られています。このように自分の投資がどのようなバイアスのもとで成功するものなのかをよく知ることは成功の秘訣です。2003年から2005年まではこのバイアスが大きくかかっており、大成功できましたが、2006年以降から最近まではこのバイアスが大きく変化していました。

 もちろん、そのバイアスを知るためには、トライ&エラーで検証していくことも必要です。私も何度もこのバイアスをみ誤り、損をしています。過去10年の年間収支ベースでの運用成績は、5勝5敗くらいですから、たいした成績ではありません。ただし、5勝したときには、大きなバイアスに賭けて、負けの5倍くらいの成績を上げることができたのが、まぐれ勝ちの大きな要因でしょうか。

 いろいろな投資をする際には、どのようなバイアスのもとで、その投資方法が成功したのかよく知ることが成功の秘訣であることは間違いがありません。私は、アメリカの不動産投資などでも、ドルの貨幣価値が下がるという政策があり、アメリカの不動産が長期的には必ず値上がりするというバイアスがかかっていると判断しています。今はその大きなバイアスの調整期であり、ある意味 買いとのタイミングではとの判断です。

 繰り返しになりますが、長期投資でも短期売買でもどのようなバイアスのもとに自分のトレード手法が成り立っているかよく知ることが成功の秘訣であることは間違いがないと思われます。

レイコフの倒産!

 レイコフの倒産を見て感じたことは、意外とPBR 0.2倍、PER 1倍などといって、買った個人投資家が多かったようです。このような現象は、98年以降の倒産した企業に多いものでした。当時は、ある程度の会計操作が可能であったこともあり、借入金が多くあった企業の業績に関しては、投資家が疑心暗鬼になっていて、このような指標が安くても下がる銘柄が多くありました。現状も同じような状況と考えてもいいかもしれません。

 割安感があるということはそれなりのリスクがあるということですね。問題がなく伸びている企業は基本的に割高感があるということもまんざらうそではありません。というようり、私はそのようなものだと信じています。成長株投資には必ずプレミアムという割高感を感じるような何かがあるという事実もあります。

 3月までに倒産するといわれている不動産業者はまだありますので、このセクターへの投資は要注意です。昨日ストップ安まで売られた○○○○○○などもその候補かもしれません。

 また、闇社会とのつながりを摘発されるケースや悪徳商法で摘発されるような会社についても投資対象とすることは避けるのが懸命な選択です。当たり前ですがね。。。

パルレお前もか!

 唯一上場しているエステ会社、ラ・パルレが悪質商法ということで、しばらく業務停止となるようです。すでに株価はそれを見通して、大きく売り込まれています。NOVAのようなことにはならないと思われますが、顧客から預かった前払い金を返すというようなことになれば、これは破綻するということになるかもしれませんね。触らぬ神にタタリなしということは間違いありません。

ヘッジファンドの破綻について!

 このところヘッジファンドの破綻などというニュースがないような感じとなっていますが、実際は、以下のようなことが起こっており、実質的に破綻しているファンドはかなりの数に上るといわれています。

1)LTCM危機以降、ヘッジファンドの解約に制限つけられており、特に、金融市場の混乱時には、解約通知がきても、一定の期間、解約を猶予する期間(1年程度)が認められており、その条項に沿って、解約を停止や先延ばししている。

2)債券を投資対象とするヘッジファンドでは、投資していたABS、CMBS, CDOなどの流動化商品のほか、最近では、ハイイールド債券やエマージング債券なども現金化ができない場合には、売却して現金ができるまで解約金が払われないという条項が適用されて、解約が停止されている。

3)借入に関する担保不足が発生した場合には、貸し手、借り手相互に理解できる範囲内でのりスケジュールなどができるような契約をしているケースが多いこと。もちろん、レバレッジ自体にも制限がなされている。

 ヘッジファンドではありませんが、LBOファンドなどでは、ファンドの資産以外に追加担保を取ることもできないので、そのまま担保不足のままリスケジュールを認めるようなことも多いようです。日本でもバブル崩壊後に、金融機関が先延ばししたようなパターンでしょうか。

 解約が殺到しているのは、債券系運用をするヘッジファンドがメインであり、クレジットクランチの影響をもろに被っているということのようです。実際に、ベアスターズは、債券系のヘッジファンドに信用供与を多くしており、LTCM危機のときにも真っ先に破綻が懸念された先でしたが、今回も同じようなことが起こり、救済策ということになったようです。