REITの利回り!

 昨日のブログにて、記載したキャップレート(年間賃料/購入価格)が、4%以下だとどうしていけないのかということを記載しておきます。例えば、物件価格が100億円で、キャップレート4%にて評価された物件を考えてみましょう。その50%については、期間5年のノンリコースファイナンスがつくものとします。

1.物件価格: 100億円
2.グロス収入: 4億円 (100億円x4%)
3.ネット収入: 2.5億円 (運用手数料と物件管理費控除(1.5%)後)
4.ローンの金利: 年間1.25億円 (50億円x2.5% 5年金利+1.5%)
5.REIT収入: 2.5億円-1.25億円=1.25億円
6.REIT利回り: 1.25億円/50億円=2.5%

 上記のように計算すると、レバレッジをかけた意味がほとんどありません。キャップレートを5%とすると以下のように、レバレッジ効果がでて、REIT利回りは大きく改善します。

1.物件価格: 100億円
2.グロス収入: 5億円 (100億円x5%)
3.ネット収入: 3.5億円 (運用手数料と物件管理費控除合計(約1.5%)後)
4.ローンの金利: 年間1.25億円 (50億円x2.5%)
5.REIT収入: 3.5億円-1.25億円=2.25億円
6.REIT利回り: 2.25億円/50億円=4.5%

あと、REITに不動産物件を売る側をみてみましょう。賃料が5億円として、キャップレートが4%か5%では、以下のように、物件価格が25億円も違うのです。したがって、スポンサーないしは、運用会社関係の不動産会社としては、キャップレートを低くして、REITになるべく高い価格で買わせるようにすることが多々あったのです。

4%=5億円/4%=125億円、 5%=5億円/5%=100億円

 もちろん、将来的に、賃料が上昇するような局面では、キャップレートが4%でも説明がつく可能性はありますが、今の日本の状況ではそういう状態は想定しづらいですね。このような観点もあり、金融庁としては、目に余る不動産ないは不動産運用会社のやり方を問題視して、REIT検査などを厳くしました。

 また、不動産の売買事例をつくるために、業者間の売買をしたり、鑑定評価にもさじ加減をつけさせて、低いキャップレートを正当化するようにしたということも金融庁としては気に入らないことであったようです。REITとしては、REIT保有者の利益を最大化すべきなのに、不動産業者の利益を最大化させるような道具として利用されているということです。

 特に、ここ2,3年で上場したREITはその傾向が強くでていて、ファイナンスを提供する金融機関も上記のような観点を重要視する方向へ動いたことがREITのファイナンスの厳しさを増す要因となったともいえるでしょう。

REITの件!

 知り合いからメールをもらいました。REITはどのような観点からみればいいですか?という内容でした。それに対して簡単に以下のような返事をしました。

1)資金があるから無理に買ったような投資資産がないか?
2)上場して、運用会社(ないしはそのスポンサー)が、資金を得ることを第一目標としていないか?
3)投資物件に関して、内部取引的なことをしていないか?
4)物件取得の際に、キャップレートが4%より低いレート評価して取得した物件がないか?

 上記をチェックしみてください。実際には、大半のREITが上記の条件を満たしていないのが現状です。買える物件を無理に買って、REITの体裁を整えたものが散見されます。ファイナンスをする銀行などもこのような観点からファイナンスをしているようです。

 リファインナンスが厳しい物件を抱える上場REITは、今後淘汰されていくことが想定されます。場合によっては、民事再生ということも可能ですので、その点も考慮して投資されることをお勧めします。

新しい芽!

 アメリカでは新しい産業の芽がでてきそうな雰囲気だそうです。ここ数ヶ月で、代替エネルギーのベンチャーへの出資が相当な勢いで増えてきているそうです。このあたりに、いい会社がでてくると株式市場も盛り上がるのではないでしょうか。

 このような新しい産業が株式市場を大きく盛り上げる可能性があります。今のところは、小さな芽かもしれませんが、今後の主要な産業として、大きくなると株式市場も活性化します。

 日本でもこのようなベンチャーが大きく育つ環境を整えてほしいものです。日本の場合は、どちらかといえば、大企業の一部として、このような新規事業が成長することが多いので、大企業が研究している内容についてもチェックしておくといいですね。

くりっく365!

 税制面で有利な「くりっく365」の通貨ペアが大きく増えるようです。予定は、10月27日のようですが、システムトラブルなどがないことを願いたいものです。

 25種まで組み合わせが増えるので、これまでは、店頭取引でしかできなかったものもすべて「くりっく365」でできるようになりますね。ポーランドズロチとか、メキシコペソとか、相対取引でも少ない通貨までそろえるようです。。。

 個人的には、豪ドル/米ドルに注目しています。キャリートレードでも面白そうな銘柄ですね。もちろん、米国&オーストラリアの金利動向には要注意ですが、面白いと思います。

たまには景気のいい銘柄!

 たまには、景気のいい銘柄を紹介しておきます。フェローテックです。右肩上がりのチャートで、本日、メデタク高値を更新しています。真空シールの世界シェアは、7割だそうです。

 このような銘柄(ないしは、セクター)が、市場を主導して、上げていくようになれば、本格的な上げ相場ともいえるのですが、現在は、下げを主導する銘柄はたくさんあっても、上げを主導する銘柄はほとんどありません。(>_<)

 しばらくは、我慢の日々が続きそうです。

 

ファニーメイ&フレディマックなど

 昨日の米国市場では、全体は↑でしたが、住宅関連公社2社(ファニーメイ&フレディマック)の株価は急落しています。どうやら、現在の市場は、この2つの会社の先行きについては、公的資金導入という方向性に間違いないという感じですね。

 どうやら、これでアメリカの住宅問題については、ほぼこれ以上の問題が起こる可能性については、なさそうな感じとなってきたと判断しています。もちろん、住宅価格の下落については、あと、1,2年くらいは続くとは想定しています。

 日本の不動産市況も公的な発表からも、市況の悪化が伝えられるようになりました。どちらかといえば、外資ファンドやREITなどの買いあがりが沈静化して、普通の状況に戻りつつあるということでしょうか。商業地などではこの傾向が顕著になっていたので、上がりすぎの状態が正常化したということでしょう。

 オフィスなどの賃料の下落は、今後徐々に顕在化していくと想定しています。東京駅近辺のオフィスビルも供給過剰となってきているという話もあり、今後の賃料については、高止まりから、下落に転じています。

 一昨年から始まった団塊の世代の退職も今年にピークを迎えることから、オフィス需要の一段の下落が見込まれています。REITなどが仮需をかなり創出したこともあり、REITなどの底打ちには、もう少し時間がかかると考えています。

 割安にみえるREITなどもありますが、どこまで、賃料の下落を織り込んでいるかは、あと1年もすればはっきりしてくることになるのではと思います。

ブログって難しいですね!

 あのホリエモンさんが、ブログを書かれているようです。さすがに、アメブロで、ライブドアブログではないようです。定期閲覧者もかなりの数いるようです。彼のブログについては、賛否両論があると思いますが、ライブドア株で損をした方にとっては、敵のようなものでしょうけど、彼を応援するファンも多いと思います。

 投資日記ステーションの土屋さんのブログでも、彼の最近の分析に関して、いろいろとコメントがあって、今後は、システムトレードのことは書かないようにしたい旨の表明がでています。私も、このブログの継続について、悩むことが多々あります。

 典型的だったのが、個別銘柄(ダヴィンチ)についての書き込みですが、いろいろなコメントやメールまで頂くことになりました。市場環境などについても、どちらかといえば、このブログをみている方が気付いていないと思われるような話題を主にして、書いているつもりです。

 よく、私のコメントは「どちらかといえば偏った一方通行的なものが多いのじゃないですか?」というようなご指摘を受けます。テレビなどにでている株式評論家のようなコメントよりも、自分なりの相場感を公開するほうが、皆さんの役に立つと考えて書いているつもりです。読まれるみなさんが、どのように感じるかということに関しては、確かに難しい面があるのでしょうね。

 買いポジションを持っている方にとっては、弱気の相場感をみることは不愉快な可能性も高いです。もちろん、逆のこともあります。また、私自身の相場感が外れることもよくあります。このようなことを考えていると何を書けばいいのかわからなくなってきます。

 ここ数ヶ月間の新興の不動産銘柄の書き込みに関しても、不動産投資家としての立場から、不動産業者や外資系の知り合いなどからの様々な情報が入ってくることもあり、それなりのことを書いているのですが、株のホルダーにとっては不快この上ない内容かもしれませんね。

 本当のところをいえば、エンジュクさんにも、このブログを継続するかについて、度々相談しています。多種多様な方が閲覧されているので、賛否両論があることをあまりに気にしていると、たいした内容のことは書くことができなくなります。どちらかといえば、相場とはあまり関係のないことばかりになると思います。それでは、ここでブログを書く意味もないし考えてしまいます。

 つらつらと長い書き込みになりましたが、皆さんにもブログを書くサイドの心情もご理解頂ければ幸いです。。。。。
 

住宅問題!

 アメリカの住宅に実需層の買いが入ってくるようになっているそうです。これまでは、投機的取引などによる価格高騰から住宅を購入をできなかった人たちが購入できるまで価格が調整されてきたということのようです。それも大半が初めて住宅を取得する人たちだそうです。

 人口が増えているアメリカでは、今後とも住宅需要は増加する傾向であり、数年もすれば、サブプライム問題も解決していくことでしょう。一方で日本の状況はどうでしょうか?昨日発表されたマンションの供給と契約率をみると、今後、日本の住宅市場はどうなっていくか心配になりますね。

  住宅価格の高騰もありますが、日本では、団塊ジュニア層の住宅取得も一段落している状態で、まだまだ供給は減る傾向にはないようです。これでは、売れ残るマンションや戸建住宅が増えるのも仕方がありません。賃貸住宅などを含めると、年間まだ、100万戸近い住宅が供給されている状態ですから、人口が増えない状況下では、供給過剰の状況が継続することは間違いありませんね。

 日本の空家率は、平均で、20%を超えているという調査もあり、今後とも、改善される余地さへない状態とも言えます。もちろん、その統計には、古い家屋なども含まれているようですが、親から相続した無用の住宅なども結構あるようだし、不安要素が多いのはアメリカよりも日本のほうかもしれませんね。
 

倒産していないのに!

 倒産していないのに、1円で取引されている株があります。驚きました。9712トランスデジタルです。これまで、こんな例はみたことがない気がします。そうはいっても、100円どころか、10円以下の株価の株がある時代ですので、驚くにも値しないでしょうかね。

USA!

 ついに、USAのUとしてあげられていたアーバンが民事再生を申請して、破綻しました。今月、あと数社が破綻するという噂も流れています。ある意味、不動産恐慌のような感じでしょうか。

 銀行の負担も大きいようです。それにしても恐ろしい状況が続きそうなので、慎重にやりしょうね!