ニュージーランド不動産投資!

 昨日、あいこちゃんの紹介で、ニュージーランドでの政府借り上げ不動産投資のアレンジをしている日本人の方とお話をしましした。

 金融市場の混乱もあり、NZ$が、70円くらいに下落していることもあり、真剣に検討しています。NZは、経常収支赤字国で、ずっと深刻な資金不足に悩まされています。なので、外人からの投資については、優遇して、投資を促進する政策をとっています。

 住宅開発を促進するために、外人投資家に不動産物件を所有してもらい、NZ政府機関が借り受け、NZ人の方に優良な住居を提供するというシステムです。単純な賃料利回りは、5%弱くらいで、NZ国債でも買ったほうが利回りが高いのですが、以下のようなノンリコースローンがアレンジできることもあり、長期に投資をしたい方などにはむいた投資です。

物件価格: NZ$50万 (約35百万円)
投資額(頭金): NZ$20万 (物件価格の40%)
ノンリコースローン: 
 ファイナンス額: 物件価格の100% (円建て)
 担保 :当該不動産と頭金を担保に差し入れる
 期間: 30年
 金利: ¥LIBOR +2.5% (現在3%程度)

よって、投資額に対する利回りは、以下のように計算されます。
収入:
1)金利 20万ドルx7%(預金金利)=1.4万ドル/年
2)賃料 50万ドルx5%=2.5万ドル
収入合計: 3.9万ドル

支出:
1)金利: 50万ドルx3%=1.5万ドル
2)その他経費  0.4万ドル
支出合計: 1.9万ドル

元本返済前収支: 3.9-1.9=2.0万ドル
単純利回り: 2.0/20=10%
 
元本返済額: 1.5万ドル
元本返済後収支: 1.9-1.5=0.4万ドル

上記のような投資利回りとなります。もちろん、円及びNZ$金利の変動リスクとNZ$高になると損失(為替リスク)が発生します。また、元本返済があるため、キャシュフロー面ではそれほどおいしいとはいえませんが、不動産価格は、インフレ国であり、年間3%くらいの価格上昇は見込まれるので、10年後には、5割程度の値上がりとすれば、投資資金は、3倍増する可能性もあります。(もちろん、税金考慮前です。)

NZでは、不動産のキャピタルゲインは、3年以上保有すれば非課税です。しかしながら、日本では、累進課税なので、NZでのキャピタルゲインの50%は税金でもっていかれると考えられます。日本での税金回避スキームもありますが、投資家が日本人である限りは、税務当局リスクがあるので、この点は要注意です。(脱税でも有名になったFX投資家、ミセスワタナベにならないとも限りません。)

税引き後では、NZ国債を単純に保有したほうが利回りがいいかもれません。6%金利x80%(20%源泉税引き後)=4.8%くらいにはなります。

なので、このキャピタルゲインを実現するのを日本での所得がもっとも少ない時点か、相殺できる損失のある年というタイミングでやるとそれなりの利回りが実現できることになります。

みなさんは、この投資をどのように感じますか???
銀行に50千万円くらいの預金を寝かせている方には面白い投資かもしれませんね。
 

整理回収公社!

 なつかし名前を聞きました。80年台後半に、米国の地銀などの整理を進めるために、設立された整理回収公社(RTC)。同じようなコンセプトで、また米国政府がRTCの新設を検討しています。

 結局、金融危機の原因となった不動産バブルの処理をすることが根本的な解決策であるということにいきついたようです。いつの時代も、不動産と金融の結びつきは強く、これが極度に緩むと大きなバブルが発生して、バブルの崩壊とともに、金融恐慌が発生するということが有史以来繰り返されるものということでしょうか。

 日本でもバブル崩壊後の96年に整理回収機構というのが設立されて、不動産の買取などをやっていましたが、アメリカのRTCほどは機能しませんでした。本家ほんもとのアメリカで、新設されるRTCはどのような役割を果たすでしょうかね。

 とりあえず、米国はRTCの新設を好感して、株式市場は大きく反発しています。

投資銀行というビジネスモデルの崩壊!

 米国第2位の投資銀行であるモルガンスタンレーも信用不安が高まり、銀行などと合併交渉をする状態になってきました。 AIGの救済以降もアウンターパーティリスクが急速に高まっていることから、投資銀行との取引の解約が相次ぎ、多額の現金が必要になった投資銀行が破綻の危機にいたっているということです。

 ヘッジファンドのプライムブロカレッジの解約が激しくなり、月曜日ころから、モルガンスタンレーも資金不足に陥っているようです。急いで発表した第3四半期の好調な決算を発表してもこのような状態は改善されませんでした。こうなるとヘッジファンドと商売をしていること自体がリスクとみなされそうです。LTCM危機の頃には、30兆円といわれていたヘッジファンドは、現在200兆円を超える水準まで拡大したものの、ここにきて、金融危機を起す悪者と扱われることになりそうです。

 リーマンもFRBからJPモルガンを通して、資金提供を受けていたことが明らかになっていますが、あまり巨額になることが想定されたために、破綻にいたったというニュースもでていいました。AIGは、FRBから緊急融資を受けることが発表されていますが、その上乗せ金利が8%という倒産企業並の貸付金利であることには驚きました。

 イギリスの銀行の救済や、スペインの銀行の破綻などが報じられており、金融危機の負の連鎖は世界中へ広まりつつあるようです。無理をするのは禁物ですね。本当に。。。。

世界的な金融市場の大混乱!

 結構たいへんなことになってきました。AIGの救済は決まったのですが、中国株の暴落やロシア市場の閉鎖など恐るべきことが起こっています。一気にきた投資市場の縮小です。ヘッジファンドは、米国の投資銀行などから信用供与されていますが、リーマンの破綻などによって、投資銀行自体が、信用供与をできない状況となり、ポジション縮小へ動いています。

 となると、ヘッジファンドの破綻なども連鎖して起こりそうです。そのようなことが、商品市場や新興国株式市場に及んできたこともいろいろな投資商品の下げの大きな要因となっていると考えられます。通常の金融市場ではありませんので、とっても危険な状態と考えた方がよさそうです。

 このような状況は実体経済にも大きく影響しそうです。今日も、イギリスの金融グループ、HBOSの株価が急落して、ロイズグループが救済へ動いているというニュースもでて、今後も、世界中でこのようなことが続きそうな嫌な予感がします。

 ヘッジファンドはやられが大きくなると、急激な解約なども増えることから、ますます市場への影響が大きくなりそうです。9月末の解約も大きく増えそうであり、危険な状況は、あと最低でも一か月程度は続くのではないかと想定しています。

 こういうときには、株式市場やFX市場も大きく動くものであり、無理しないでやることが、とても大切です。世界中のヘッジファンドの破綻がこの瞬間にも起こっており、場合によっては、半数近くのヘッジファンドが破綻するようなことも起こるかもしれません。

 本当に恐ろしいことになってきました。

 

ゴールドマンスタンレー!?

 冗談のようなお話ですが、米国投資銀行NO.1とNO.2のゴールドマンサックスとモルガンスタンレーが合併するというお話もあるようです。本日がゴールドマンの決算発表、明日がモルスタの決算発表だし、一概にそんなわけないだろうと否定することもできない感じがしますね。

 今回の米国発の金融危機が米国投資銀行の大再編を起したということだけは間違いがないようです。

リーマン破綻の影響度合い!

 すでに、株安、円高になっていますが、リーマンの破綻の影響はもう少し大きくなると考えています。昨日休みであった東京市場はそれなりの影響ですが、今後明らかになってくるヘッジファンドの破綻やカウンターパティのしての金融機関の損失がどの程度となるかがポイントです。ヘッジファンドの破綻はまた他の金融機関への損失拡大に繋がる可能性も高いという負の連鎖も考えておかなくてはなりません。

 現状でも、米ドルは、104円台 ユーロは149円台ですが、もう一段の円高になる可能性はあると考えていたほうがよさそうです。米ドルで、100円近辺、ユーロで、140円割れ水準くらいでしょうか。特にクロス円については、ヘッジファンドなどのキャリーポジションの巻き戻しがあれば、大きく円高に動く可能性を秘めていると考えたほうがよさそうです。

 ここ2日で、米国の大手証券2社が消えたということですが、保険会社で、規模の相当に大きいAIGがどうなるかが大きなポイントとなりそうです。FRBは、金融機関に対してAIGへの支援を要請しているようですが、政府が全く支援をしないようではこの問題は解決しないでしょう。各金融機関は、株主への責任があり、単に損失負担をするような支援はできないというのがアメリカの考え方です。メリルの救済合併もどこかで頓挫する可能性さえささやかれている状況ですからね。。。

 どうなることやら。。。

安心と思ったのですが!

 昼に書いたブログを訂正したほうがよさそうです。うちに戻って、AIGのニュースをみて目が点になりました。日本での営業がとても成功しているAIGがかなりピンチなようです。

 一年前に、80ドル程度していた株価が、昨日12ドルまで下げています。公社の救済で、サブプライムの山は越えたかのようにみえたのですが、AIGというサブプライム大口投資家がやばいようです。

 報道されているLTCM危機以来の米国金融当局と金融機関トップとの会議ではどのようなことが話されたのでしょうか。。。。。。。

 恐るべし。。。。。

リーマンの身売りとヘッジファンド!

 週明けにもリーマンの身売り先が決定しそうです。今回は政府も介入しての身売りなので、成立に間違いはないようです。今のところバンカメグループが有力なようです。

 これで、ヘッジファンドへの信用供与をしている投資銀行の状況も大きく改善しますので、株式市場も平穏を取り戻しそうな感じです。あとは、実態経済への影響がどれくらいまであるかということに次の焦点が移ってくると思われます。

 サブプライム問題は、少しばかり悪化してきており、サブプライムより若干上のクラスのalt-Aの問題が大きな要素となってきそうです。すでに、このクラスで、金利払いのみの期間が終了して、元本返済の始まるのが、2009年からということのようです。支払額は、1.5倍くらいに増加するということなので、景気が悪くなっている中では借主にとっては大きな負担増となりそうです。

 米国政府は、住宅公社の国有化を発表しており、今後、サブプライムやalt-Aローンなどの供与は大きく減少することになりそうですので、来年あたりが、この問題の山となりそうです。

 このような状況下でも新しい芽がでてくるのが、ダイナミックなアメリカのいいところであり、今後に期待したいと思います。

FX会社のピンチ!

 新田さんが書かれていますが、トレイダーズがFX業務を停止しました。FXは参入も激しく、顧客獲得のために、手数料やスプレッドの値下げ競争が激化したために、収益面でかなり厳しい状態におかれています。

 FX市場は拡大しているようで、実際には、それほど大きく拡大していないという説もあります。ここ半年程度で、市場が大きく動いたこともあり、やけどをしてやめた投資家も多いようなのです。実際には、セミプロ的な人々の残高が増える傾向が顕著というお話を某FX会社の方からも聞いています。

 複数のFX会社では、手数料収入ではやっていけないので、自己でポジションを取って儲けようということをやっています。これに失敗して、自己資本が毀損するようなことが発生しているのです。

 トレイダーズ証券についてもいろいろな憶測が流れていますが、親会社も業務を継続するための資本をFX会社に提供できない状態と考えられます。分離保管についても100%確実なものではないので、状況のよくないFX会社については、要注意ですね。

ユーロ/ドル 1.40割れ!

 ちょっとスピード違反ですね。ユーロ/ドルが1.50を割ったと思っていたら、1.40の節目もあっという間に割りました。NZやオージーも急激に安くなっています。本当にファンダメンタルが変化すると一気に流れが変わってくるということを物語る値動きです。

 昨日のリーマンの再建策の発表も逆に、これほど内容が悪いのかという評価に変わりつつあります。金融システム不安はまだまだ続きそうです。今月も、どれくらいのヘッジファンドが破綻していくことでしょうかね。。。。。。。

 年末くらいで株も底打つのではと思っていましたが、来年の今頃まで悪い状況が続きそうな感じがしてきました。

 ゆったりやりたいですが、そうもできませんね。