ワンルーム見学!

 午前中に、自分の買った不動産の引渡しを終えて、その後、あいこちゃんの買ったワンルームマンションをみにいきました。場所は、メジャーな駅まで、数分の場所で、マンションからは、東京タワーも一望できます。

 ちょっと玉にきずだったのは、ほかの階はタイル張りなのに、最上階でワンルームマンションのあるところの通路がタイル張りになっていないのでクラックなどが目立ったことと湯沸かし器がかなりの旧式なものだったことでした。リフォームはかなり工夫されており、とてもよかったですね。

 これならすぐにでもテナントはつきそうです。駅からも近いので、事務所ユースのほうが価値が高いかなという感じの物件でした。

 その後、近くの指値を入れている投資物件を見に行ったのですが、ちょっとばかりよくなかったのは、ごみの収集が乱れているような感じがしたことでした。ごみ管理のできていない物件には、だらしない人がたくさん住んでいる可能性も高いので、ごみ管理だけでもお金がかかるリスクがあるので、指値を下げようかとも思いました。

 本当に、デフレのお買い物は楽しいですね!

今日は不動産の引渡し!

 あっという間に、月末になりました。10月中旬に契約した投資物件が本日引渡しになります。なんとかローンもつけて、手金もそれほど使わないで、投資が始まることになりました。

 店舗&事務所物件なので、テナントが儲かってくれることが一番なのですが、今の店舗テナントはラーメン屋さんです。ちょっとしたラーメン店のフランチャイズですが、あまりおいしくありません。(ToT)/~~~

 事務所は、ごみ収集&不動産業者です。どちらもそれなりの状況であることは信用情報などで確認しているのですが、不動産業者はでていく可能性があるので、次のテナントのことまで考えています。

 築14年の鉄骨造物件ですが、あと20年は使えそうです。駅もすぐそばだし、宝物になりそうで、楽しみです。約3年ほど新規の不動産投資はしていませんでしたが、投資ポリシー通り、利回り10%以上は確保できました。

 追加で買おうとしている物件も、変な物件が多くて笑えます。借地権で、新築なのですが、木造3階建てで、普通の利回りで販売されていたので、その半額で指値しています。買えたらまたこのブログでも紹介します。

株まで買いました!

 なんとなく、いけそうな感じもしたので、大安売りの株も買ってみました。今のところ順調です。

投資物件(不動産)!

 投資不動産の売り物件の量が3倍くらいに増えてきたようです。業者の売買不動産データベース(REINS)に登録される量も半年くらいで、倍増しているようです。

 自社で投資物件を開発した業者とか、中古物件をリフォームして再販しようとした業者などは、投売りを始めています。値段は、前のままですが、かならず指値をしてくれというそうです。都心の物件ですが、もとの利回りが、6%~7%くらいで、いいところ8%くらいなので、そこから2割から4割 値引して、10%程度ないしはそれ以上の利回りとなる指値をしています。

 このような状況なのですが、某上場REITの知り合いは、3月までには、まだまだ投資物件に投げ売りがでてくるといっていました。そういう意味では、買い急ぐ必要のない状況かもしれませんね。デフレ時のお買い物はとても楽しいですね。

ソフトバンクとCDO!

 昨日、ソフトバンクがCDO投資で最大750億円の損失が出るとの発表がありました。そもそもCDOとはなんなのでしょうか?

 もう10年以上前の話ですが、1996年頃、某外資系証券で、当時としては、画期的な新商品として、CBO(collaterized bond obligation)という名の商品を販売したことがあります。複数の債券をプールして、それを格付け別に、AAA,AA、BBBとEQUITYと呼ばれる証券にトランチング(区分け)して、販売するのです。

 もっとも販売しずらいのは、EQUITYと呼ばれる複数の債券を小額の資金で買うという債券版信用取引をしているのと同様の経済効果が得られるものです。(逆にいえば、一部の債券でデフォルトが発生すると、一気にEQUTIYの価値はなくなります。)

 それ以降、あらゆる債務(debt)証券をプールして証券する商品として、CDO (collaterized debt obligation)に発展して、ローン債券や、CDS(credit default swap)をプールとしたものなど、たくさんのCBO発展型の商品が組成されました。どうやら、ソフトバンクは、CDSをプールとした証券化商品のメザニンクラス(Equityよりは返済順位が上位のもの)へ投資していたようです。

 ソフトバンクが購入したCDOは、160銘柄で構成されたプールのメザニンクラス債券のようですが、かなり銘柄が分散されていて、リスクは小さいとも考えられます。しかしながら、恐慌のような現状では、160銘柄のうち、すでに6銘柄がデフォルトして、あと1銘柄デフォルトが発生すると、約450億円の損失が発生して、もう一銘柄がデフォルトすると、全損になり、750億円の損失が発生するというものです。

 そもそもが、ソフトバンク発行の公募債券をソフトバンクの債務から切り離すための手法として、ディフィーザンス(債務隔離)という手法を使って、その公募債券の債務を返済するためにCDOへ投資をしていたということです。過去、同じような例としては、武富士が、300億円以上の損失を出した取引などがあります。今後、ソフトバンクは切り離した公募債の債務についても返済義務が発生する可能性もでてきます。

 結果論ですが、外資系証券は、ソフトバンクによるボーダフォンジャパンの買収に関連して、買収に関するアレンジメントだけでも、数百億円の儲けをしているのですが、この取引で、大きなリスクを負ったソフトバンクにとっては、痛いお話ですね。

さて、大きく戻りましたが!

 昨晩のNY市場は、大きく値を戻しました。日銀の利下げ観測がきっかけだったようです。日銀は、政策金利が0.5%とすでに低い水準にあり、利下げしたくはないということでしたが、市場は、日銀が利下げしないといけないような状況に追い込んだようです。

 日本の低金利政策が、このような資産バブルを生み今回のような逆サイクルを生み出したというようなことも論じられていますが、はたしてそうなのでしょうか?個人的には、金融市場がグローバル化する中で、収益を第一とするレバレッジ投資信仰によって起きた事象と考えています。

 約200兆円の残高のヘッジファンドが、40倍のレバレッジをかけて運用していたとすると、8000兆円のリスクをとって運用していたということになります。このような運用が、金融市場を大混乱させたことは間違いありません。98年に破綻したLTCM(破綻当初残高約1.5兆円)の教訓は生かされなかったということですね。世界の株式市場は時価総額が最大で6000兆円まで膨れ上がり、現状では、その半分の3000兆円が消失しています。

 今回の危機にて、ヘッジファンドなどの運用を野放しにすることの危険性を学んだわけであり、この部分に関しては、金融機関を通して、何等かの規制が入るものと思われます。金融機関から、金融機関の自己売買とファンドなどに対するレバレッジ規制的なものではないでしょうか。

 レバレッジの規制は、金融市場で運用するヘッジファンド、LBOファンド、不動産ファンドなどすべてのファンドといわれるものに関しての適用されるということになるのではないでしょうか?このようなファンドは、平均して、30倍から40倍のレバレッジをかけていたというお話もあり、これらを最大5倍とか10倍とかへ制限するようなものになるような感じがしています。

 現在のような金融危機が、実体経済にも大きな影響を与えることは、1929年の大恐慌の際に学んでいるはずなのですが、忘れてしまうのが人間のようですね。今後の実態経済への影響が心配されますね。。。

訂正します!

 今朝書いたBNF氏がビルを取得した件ですが、知り合いのREITの方に話をしたところ、ワンフロアーあたり、5千万円/年くらいの賃料になるのではということです。なので、地下を含めて11フロアーありますので、5億5千万円/年くらいの賃料収入ではいうことでした。

 ただし、建物の建設価格は、100億円以上かかっているのは間違いないし、この土地の価値は1千万円/坪以上なので、150億円くらいかかっているビルを90億円くらいで購入したことになるのではということでした。

 それにしても凄いですね。

BNF氏のお買い物!

 目が点になりました。今朝テレビをみていたら、伝説の個人カリスマトレーダーBNF氏が、秋葉原のテナントビル一棟を90億円にて取得したことが報道されていました。売主は、上場しているアトリウムという不動産再生会社です。

 グロスの利回り的には、10%を超えているでしょう。秋葉原駅から1分もかからないビルです。現金買いなので、借金もないようです。賃料に対する課税所得だけでも、年間9億円くらいいきそうですね。

 本当に凄いですね。買うタイミングといい、相場観の神様というほかありませんね。

アイスランド銀行のデフォルト!

 混迷する世界の金融市場。サムライ債がデフォルトしました。アイスランドの銀行最大手のカウプシング銀行です。

 アイスランド自体がIMFに緊急融資を依頼している状況ですので、アイスランドには外貨が枯渇しています。異常事態です。

投資経験のある不動産投資家へのローン!

 前に、都銀などの融資姿勢の変化について書きましたが、複数の不動産投資をしている投資家に対するローンについては、以下で計算されるような融資の上限が設定される感じです。たとえば、不動産投資家A氏が新規物件に投資する場合には、

1)投資済み物件
物件評価額 5000万円 取得5年前 ローン残高 3800万円 (当初取得額5500万円として)
2)新規投資物件
物件価格 6000万円 手持ち資金 1000万円 借入想定額 5000万円

1)物件については、自己資本は、5000万円-3800万円=1200万円x80%=960万円
2)1000万円の自己資本として、合計で自己資本は、1960万円(960万円+1000万円)x4(最大融資倍率)=7840万円(最大融資可能額)
7840万円-3800万円(既存借入額)=4040万円 (既存借入控除後融資可能額)

 上記のような計算になり、新規に取得する物件を購入する際には、借入想定額の5000万円は借入ができず、最大で4000万円くらいが借入可能額となります。 

 既存物件の評価をして、評価額が当初取得額を上回る(評価益がでている)場合でも、評価の上限が原則、当初取得額とされるようで、含み益については、ローン上限額の計算には参入されないようです。

 このような感じなので、実際には、既存物件で当初の自己資本と保有期間でローンを返済した額の80%が自己資本として計算されるような方法のようです。