ニュースもでているので書いておきます!

 ちょっと前に書いた日本の金融危機は、農林中金のことです。東洋経済にもでているので、書いておきます。

金融危機が日本にも!

 ついに日本にも金融危機がくるということが、ここ数日の株価下落の要因ではないかという話を聞きました。市場関係者の間では実しやかに噂されていることらしいのですが、数週間以内に明らかになるということらしいです。どうなることやら。。。。

トレイダーズFXだったのか!!!

 リーマンが破綻した際に、いくつかのFX会社がリーマンと取引しているという話を聞いていました。今日明らかになりましたが、トレイダーズFXがリーマンの破綻による犠牲者となったようです。

 いろいろありますね。それにしても恐るべき相場付になってきました。前のブログにも書きましたが、今日の相場をみていると、中国のバブル崩壊の影響一番受けるのが日本のような感じですね。今日は緊急でアセアンの首脳会議が開かれたようですが、どのようなことになるのか今後が不安になってきました。

 日経平均もバブル後の最安値更新は間違いない状況ですし、円高も企業業績に大きな障害になる状況にまで進んできています。今後は、アジアないしは新興国については要注意という状況ですね。

BRICSがピンチ!

 どうやから金融危機の影響は、新興国の中核であるBRICSに及んでいるようです。このところ、ブラジルやロシアの株や通貨が急落していますが、中国でもここ1週間くらいで、銀行などの金融機関の株価が急落しています。

 これは、BRICSのバブルが崩壊して、今後の処理がすすむにつれて、銀行などの金融機関が痛むことを想定した急落のようです。元アメリカ連銀の議長であったグリースパン氏も「クレジットの津波」が世界中を襲っていると表現していました。アメリカの次に大きな被害を被るのは、BRICSと考えてよさそうです。

 ヨーロッパなどでも不動産バブルの崩壊がありますが、経済規模に比べるとそれほどでもないのですが、BRICSなどではこれが酷い状況になるということでしょう。ロシアや中国などでも、建設中の大型高層ビルの工事中断などが報道されるようになっています。

 為替についても中国のように外貨準備が潤沢な国以外の通貨はここ1週間くらいで大きく売られるようになっています。このままだと、本当に世界恐慌になりそうで恐ろしいですね。

 気分も重く、本当に何もしたくないような感じになってきています。 (T_T)/~~~

くりっく365の新システム!

 くりっく365の新システムが来週の月曜日から稼動します。通貨ペアの拡大のほかに、これまで不便さを感じていた建て玉の決済が、「先に建てたものか決済する」から「投資家が選んで決済できる」ということに変更になります。

 建て玉でも条件の悪いものを落としていくようなことができなかったのですが、今後は、これが可能になりトレーダーとしては、扱いがとてもよくなりそうです。これで、店頭のFXとそれほどの差はなくなりそうですね。

不動産投資に対する銀行の審査!

 新興不動産業者の破綻や世界的な金融不安などもあり、現在、日本の銀行では、サラリーマンのサイドビジネスとしての投資不動産に対する融資審査が以下のような観点から見直しをされています。すでに、大手銀行では、10月1日からこのような審査基準が適用されているようです。金融庁のご指導もあるようなので、来年の4月ころには、全銀行がこのような基準を採用していくようです。

①年収
②家賃収入
③減価償却率
④耐用年数
⑤返済比率
⑥物件評価額
⑦自己資本比率
⑧過去の投資実績
⑨個人の職業などの安定性など

 アメリカの金融危機で問題になったサブプライムなどの過剰融資を受けて、上記の①と⑦に制限がでてきています。物件の収益性がよくても、年収が最低でも5百万円以上で、自己資金が、3割以上用意できる投資家というようなベースです。

 また、投資家に住宅ローンがあるような場合は、年収制限がさらにあがり、年収8百万円くらいないと審査が通らない感じになっています。比較的審査基準の緩かった金融公庫なども、アメリカのファニーメイのようにならないようにと、融資条件の厳格化が検討中されているようです。

 ちょっと残念なのは、⑧が逆効果になることがあるそうです。給与収入と賃料収入がたくさんあっても、預金を含めた金融資産の5倍までが融資の上限となるようです。不動産の含み益などは、考慮されないようで、これも過剰投資へ走らせないたがができたのでしょうかね。

 あと②についてですが、審査時に賃料もある程度の下落が想定されるようで、収支計画などにも反映させておくことが大切なようです。お宝不動産の沢さんがお話されているように、場所にもよりますが、1%~5%/年くらい賃料が下落していくようなシナリオを書いても大丈夫というような条件が必要なようです。

日経流通新聞にも!

 今日の日経MJ(流通新聞)にもベンツやローレックスの換金売りのことが一面に載っていました。これをみて某中古車店にいって、ベンツ(この中古車やさんじゃありませんのであしからず)CLSをみていいたところ、いきなり、これは、今月納車なら値札から4割値引きしますよっていわれて驚きました。

 高額消費も9月に入ってからかなり落ちているようですし、お買い得が増えているような感じがしています。ほんとうのところ、この車をほしいと思ったのですが、燃費がかなり悪いので、ちょっと考えています。ガソリンも高いので、できれば、最低でも10KM/リットルくらい走る車がほしいので。。。

さてさて、デフレだから!

 昨日も書いていましたが、デフレについてもう少し詳しく書いておきます。人間の社会は基本的にデフレだから成立するとお話があります。たとえば、自動車ですが、自動車が発明されたころには、自動車の価格は、家3軒分くらいかったといわれています。今は、家の価格の1/10くらいで買うことができますね。

 人類はいろいろなものの生産を増やして、増やしたものが、生活を便利にして、地球上で生きていける人間の数を増やしてきています。古来からインフレで困ったような話が多いのですが、これは、人間がいきているほんのちょっとした瞬間にインフレが起きて、生活ができなくなるようなパターンです。

 コンピューターの性能を考えてみましょう。私が始めてパソコンを買ったのは、1988年でした。中古で、30万円くらいしたと記憶しています。今のパソコンは、性能は数百倍で、価格は、1/3くらいになっています。

 インフレを感じる理由のひとつに、人間が大きく増えたときに、生産などが間に合わなくなり、物の値段があがるというものです。今回も、世界的に人口が大きく増加して、いろいろなものの生産がおいつかない状況になって、原油などの価格が大きく上昇したためにインフレになっています。

 インフレになると不動産や株式を含めて、物の値段の先高感が強くなり、先行して、買おうという意欲が旺盛になります。そうなってくると、生産意欲も増大し、大量の借り入れまでして、投機的な買いという動きまででてきます。これが、行き過ぎると、一気にに夢がくだけちり、バブルの崩壊が始まります。

 このような状態で、生産過剰の状況が続くと、生産の調整期に入りますが、生産バブル崩壊直後には、借り入れまでして、生産したものもあり、借り入れの返済なども圧力となって、在庫の投売りが始まります。

 こういうときに、安くものをしいれていれば、ちょっとした景気の回復局面では、そのものが高く売れる可能性があります。ただし、食品のような賞味期限が短いものはメリットがありませんが、長期に使用可能な機械類や不動産などはメリットが大きいと考えられます。株式なども会社が優良で、長期的にみても問題のないような会社であれば、買う価値があるでしょう。

 また、電化製品や自動車などの消費財も、生産過剰ですから、値引き交渉がきくようになります。新車などでも一声30万円くらいの値引きは可能になってきます。ちなみに、昨日、私は、東芝の42型液晶テレビを16万円台で購入できました。去年であれば、30万円以上はした製品ですが、在庫処分で、ばった屋にでも売られたものが、販売されているのでしょう。

 自動車も、2003年に購入したのが最後ですが、そろそろ値引きができそうなので、購入を検討し始めています。ものにもよりますが、フォルクスワーゲンなどの外車で、100万円以上の割引で買ったような話も聞いていますで、チャンス到来かもしれません。2003年に購入した自動車も、展示品で、約50万円値引きしてもらった上、キャシュバック1000米ドル+オプション料金ただという格安で手に入れました。

 このように、デフレ下でのお買い物はメリットが大きいという事実です。しかしながら、ローンがとれないとか、ボーナスが減って買えないなどのデメリットがあるのも間違いありません。ある意味、お買い物の逆ばりともいえるものかもしれませんね。

デフレとお買い物!

 みなさん、お買い物のチャンスですよ! 原油価格も高値から半値になり、株式や不動産価格はバーゲンセール状態です。特に、バブル崩壊直後のデフレは、いろいろなものがお買い得状態になります。企業は、たくさん売れると見込んで作った在庫をたくさん抱えており、過剰在庫処分を始めます。

 今は、ヘッジファンドや不動産業者が、株式及び不動産の過剰在庫の一掃セールへまい進しています。しかしながら、普通は、このようなときに、お金がなくて買えない人がたくさんいるのです。なので、かなりお安く手に入ります。

 某中古高級時計店を覗いてみると面白いことがありました。新品で、2千万円以上するスイスの超高級手作り時計が、その1/3以下の値段で売られているのです。たぶん、自営業者などが資金繰りのために、投売りしたものではないかと思います。

 デフレ時にお買い物をするということはとてつもない価値のものを買える可能性を秘めており、あと1年くらいはお買い物にまい進しようと考えています。昨日も、一件投資不動産のお買い物をしました。決済は今月末決済という急ぎ案件ですが、高い利回りの投資物件を確保できました。

 このようなデフレ状況になると借金もなかなかできない状態になり、レバレッジをかけた不動産投資などはやりずらく、現金が大きな武器になるということですね。バーゲンセールなのに買えないじゃなくて、親戚や一族郎党からお金を集めてでも、バーゲンセールに参加されてはいかがですか?

 たぶん、10年に一度のバーゲンセールですよ。今は。。。

 

今後の想定と不動産評価!

 ここのところ意味もなく夜中に目が覚めると、そこには、NY市場が暴落なんてパターンがよくあります。今もそうですが。。。現状の環境からすれば、このような状態は常に想定できるものではないかと考えられます。

 さて、今日は、某不動産投資家ともお話をしていて、今回の金融危機がどのような影響を不動産投資に与えるかということを考えていました。これまで金融が緩和から価格上昇方向へ動いていたものが、間違いなく、金融引き締め貸し渋りから不動産価格の下落という方向へと動くことでしょう。

 1.経済の悪化につれて、テナントビル→オフィススペース→居宅 という順に、悪化していく。(今アメリカ起こっていることを笑っていられません。やがて日本でも同じことが顕在化してくるでしょう。)

 2.金融機関は、住宅ローンやアパートローンなどの不動産融資に対して、非積極的になる。(変なお話ですが、ファニーメイの救済などもあり、日本の公庫のFLAT35の条件見直しが行われているというお話もあります。)

 3.レバレッジを利かせた投資家はかなりやばくなる。(後述しますが、サイレント債務超過となる。実際にREITまで破綻しているので間違いがない。)

 
 上記の1.2.3は、時の経過とともに激しくなります。この前もある方とお話していたところ、ここ1,2年で、フルローンで、アパートやマンションを一棟買いをした人が破綻しているとうような話があちこちで聞かれるようになったそうです。

 じゃどうするかといえば、株式のようにポジションを落とすということも考えられますが、不動産は、流動性も低く、現状のようなマーケットでは投売りということになってしまいます。このようなことが、今は、新興の不動産会社にみられる状態です。

 担保価値があるとはいっても、不動産価格が下がってしまうと実質的に債務超過状態に陥ってしまうというリスクが大きくなります。過去数年で約2割の頭金で、ローンを組んで不動産投資をした人は、ここ数ヶ月の不動産価格の下落で、サイレント債務超過状態となっているということです。この状態では、次の投資どころか、あらゆるローンを受けることがかなり厳しくなります。

 実は、私も9月末ベースで、保有不動産の評価替えをして、バランスシートを作成しました。3月末の評価額よりは、10%ほど評価を落としています。3月末に約2割の調整をしたので、年初から3割不動産評価額を下げました。

 幸いレバレッジは、資産の評価額の約40%でとどまっています。簿価に対しては、レバレッジは30%くらいなので、ある意味、評価損がでている状況になっています。特に、5年ほど前に取得した自宅の評価は厳しくなっており、この部分は、評価額≒レバレッジ くらいまでなっています。 (T_T)/~~~

 このような状況にもかかわらず現状は不動産投資のナンピンをする方向で、物件の物色をしています。もちろん、レバレッジは、50%くらいでの投資です。問題は、投資効率が悪いということになりますが、投資銀行のようにレバレッジをかけすぎて、破綻するようなことはないようにしたいと考えての投資です。

 おそらく、ここ1、2年が不動産投資物件を取得する大きなチャンスではないかと考えていますので、株式投資などを手控えて、不動産投資に集中するのもいいかなということも考えています。できれば、融資に頼らずに高利回りの物件に投資をできる体制にしたいと考えています。