日本のサブプライム問題 農林中金!

 なぜか日経新聞では報道されていない日本のサブプライム大口投資家である農林中金。ZAKZAKにて、大きく報道されています。日本では、投資先が少ないとはいえ、こんなに投資してい大丈夫なのと思いたくなりますね。

 官僚組織の権化のような組織ですが、もっと日本国債でも買い捲っているかと思いきや、ファニーメイやフレディマックの証券化商品に大量資金投入をしています。外資系の知り合いから聞いていたことは現実であり、110兆円の資産規模もあるのに、巨額の含み損を計上したこともあり、1兆円の増資まで必要となる始末に置けない存在になっています。

 農水省と財務省の綱引きが行われた結果としての増資1兆円ですが、こんなことではどうなることでしょうかね。同じように、簡保、郵貯もなるのかもしれませんね。最後は、国民が責任を取らされるお国柄ですから問題ないのでしょうかね。

 滅びたと思われていた「道路族」なんていう言葉が今もまかり通る国ですから、先行きも暗いといわざるをえないのに、なぜか円が強いのが不思議ですね。 (ToT)/~~~

新興不動産会社の破綻!

 本日、予想外でしたが、モリモトが民事再生を申請して破綻しました。別の会社を想定していたのですが、驚きです。今年の2月に上場したばかりなので、マークが甘かったようです。別に、株を持っているわけではありませんが。JAPANとかUSAとには入ってない会社だったということです。負債額は、比較的大きく、1600億円以上です。

 上場会社の破綻数は、記録更新中です。12月末までに、あと、数社倒産&上場廃止すると聞いています。それにしても、不況の底はどこにあるのでしょうかね。このほかにも、今日だけでも10社近くの中堅企業の破綻が帝国データバンク等で報道されています。

 昨日も、六本木の飲食店やキャバクラなどの客が遠のいて、不況色が強まったというようなテレビ番組をみていましたが、本格的な不況はこれから1年くらいの間に訪れるということも頭にいれて対応すべきなのでしょうね。

グーグルのストリートビュー!

 元厚生省次官を襲った犯人は、グーグルのストリートビューで、その自宅を検索して確認してから下見にいっていたというお話がでているようです。うちの自宅のストリートビュー写真もとなりの方が速攻で削除依頼をかけてくれてなくなりましたが本当に怖いお話です。

 昨日の日経新聞にも、グーグルのストリートビューの問題点の記事がありましたが、このような背景もあって書かれていた記事のようですね。。。。

 不動産物件の検索に利用していたのですが、このような利用の仕方をされると本当に怖いと感じています。。。。

大家さん勉強会!

 今日は、約五時間のマサさんの主催する大家さんの勉強会に出席しました。いろいろな地域の賃貸物件のお話がきけて大変参考になりました。また、いろいろなノウハウについてもお話があり、とても有意義な時間でした。

 やはり、どんどん移り変わる時代なので、それなりの情報が大切ですね。私もこのような会に出席したのは、1年半ぶりくらいですが、本当に参考になりました。

 金融機関の融資態度や税務署の対応などについても、大家さんどうしの情報交換は役に立ちますね。不動産業者でも知らないような情報がいろいろとありました。

 今後ともこのような勉強会には、定期的に出席するのがいいと思い直しました。

トヨタのレバレッジ政策と賃貸不況!

 トヨタは、世界一の自動車生産会社になりましたが、ここにきての金融不況もあり、世界的に在庫が増えて、しばらくは我慢の時代に突入したという感じになっています。

 トヨタは、バランスの取れた自己資本・債務政策を採ってきています。いまだに、債務は自己資本額とそれほど大きく乖離していません。ということは、50%くらいは借入金によって賄っているのです。ある意味、 儲かるときにはもっとレバレッジを利かせて投資したほうがいいという意見もありそうですが、現在のような市況では、このレバレッジ政策が有効になっていると考えてよさそうです。

 実は、私の不動産投資戦略の中にもどれくらいレバレッジを利かせるかという命題があり、今までは、どちらかといえば、自己資本比率をできるだけ下げないで、投資をする方針を貫いています。これは、現在のように市況が悪化しても、耐えられる体制をとっておかないと危険だということをバブル時に体験していることにあります。

 ここ数年で、フルローンと称して、物件の担保価値が高いからといって、投資した投資家の破綻する姿をみかけるようになりました。特に、北海道や福岡地区から始まって、名古屋地区でもそのようなお話を聞くようになりました。最近では、東京近郊地区でもそのような話が話題に上るようになってきました。

 賃貸市況の落ち込みは、この8月から急激で、賃貸物件を探す人が激減してきたという話を前にもこのブログに書きましたが、特に、10月に入ってから、この傾向が顕著になってきました。私も、9月、10月とに1件づづの退去があり、12月にも退去予定が1件入りました。

 賃貸物件を探す人はかならず価格交渉や敷金礼金などの交渉があります。東京都区部でも物件の過剰供給が目に見えてきている状況であり、油断はできないなと考えています。これから、一年後に、レバレッジをかけて投資した投資家はかなり問題となりそうな感じがしてきています。

 とはいっても、レバレッジがあまりに少ないと投資効率が悪くなりすぎるということもあるので、そのあたりのバランスをよく考えるべきだと思っています。どうやって税引き後のキャッシュフローを最大化するかという命題を常に意識しながら投資することが必要ですね。

シティバンクの救済!

 昨日発表されたシティバンクの救済は、再び、資産買取まで踏み込んだものでした。完全国営化ではありませんが、それに近いような出資額と資産買取ですね。

 アメリカがデフレ入りという話もあり、日本のようにならないかと心配しているアメリカの政治家は、早めに対処するようにしていますが、不動産価格は、下げ止まらない状態が続いているようなので、貸出し資産等が多い銀行などほど、痛みを強くしてしまう可能性が高いので、たいへんです。

 今のところ、救済措置を受けた金融機関は、ベアスターンズ、AIGとシティの3社ですが、そのほかのJPモルガンチェースやバンカメなどにも不良資産の増加による救済などとなれば、米国政府の負担も莫大なものになる可能性があり、ひいては、米国債や米ドルの暴落ということにもなりかねません。

 ほんとうに、米国金融機関の株価については、チェックする必要が高まっていますようです。中国もついにバブル崩壊の影響を受けて、大手銀行の業績下方修正が続くようになっており、今回の不況はかなり深いものになると想定していたほうが間違いがないようです。

 安心できませんね。。。。

ぱっとサイゼリア????

 サイゼリアが豪ドルで、スワップをとろうと、相当のレバレッジをかけて、デリバティブ取引をやっていたようです。巨額の含み損を抱えています。駒澤大学&立正大学にづく豪ドルキャリートレードの犠牲者になったようです。このところの豪ドルに対する円高は、このような取引の巻き戻しによるものではないかとの憶測もあるようです。

 豪ドル&NZドルとも、今後とも金利引き下げに動くようで、ますます円高になるリスクが高まっている感じがしています。あと、1、2年は円高になるようなファンダメンタルになりつつあるようです。注意しましょうね。スワップも一時期の1/3くらいまでなっているので、スワップ取りも魅力的でなくなっているようなので。。。。

さて、本格的な下落相場が始まる???

 このところ、アメリカ株も下落が激しくなっています。特に、金融関連株は悲惨な状況ですね。昨日も、シティグループの身売り説も飛び出す有様で、どうしようもありません。投資銀行株も軒並み10ドル割れで、ヤバイ状況となっています。

 ビッグスリーの救済についても、時間的に余裕がない状態にもかかわらず、ブッシュ政権は何もできないし、まだ、オバマ氏も1月に大統領に就任するまでは、口先介入くらいしかきません。昨日、GMが保有するプライベートジェットを売却するような話がでていましたが、まだ、こんな無駄なものを持っていたのかという感じもしました。

 経済指数をみていると世界中で本格的な不景気が始まったことが確認されていますが、一番のんびりしているのが日本のような気がします。麻生総理も麻生さんらしく、わけのわからいことを繰り返して、自民党のメンバーからも総スカンをくらいつつあります。

 日銀などは、円高に対して、どのような対策をしてくるのかと思いますが、現状では、打つ手なしの状況です。豊富な外貨準備などは、IMFの融資などへ使われる可能性もあり、市場介入は、このレベルではできないと考えているという憶測話が市場で出回っているようです。

 100円を割るような円高が日本経済にどのような悪影響を及ぼすかについては、デフレ経済を10年以上も経験していれば理解しているように思います。しかしながら、政治不在の選択肢のない状況では、目先の選挙を見据えた政策くらいしかだしようがよいということでしょうか。

 このような状況ですから、しばらくは、上昇相場ないのではと割り切ったほうがよさそうですね。

大学のデリバティブ損失のニュース!

 詳しいニュースがブルンバーグにでていました。

 本当に情けないですね。慶応大学は、225億円だそうです。

日経マネーの取材!

 昨日、日経マネーの2月号に特集される「暴落した不動産は買い時か?」という特集記事の取材を受けていました。内容的には、チャンスだけど、こういうときこそ、物件をよく吟味して、いいものを選んで投資しましょうというお話をしました。また、株価と不動産価格は連動するので、株価が安いときには、不動産も買い時ですというお話もしました。

 もうひとつのお話として、私の投資手法が、株式相場で儲けたお金をもとに、不動産投資の頭金を作って投資をしている話もしました。特に、金額が大きくなってくると、株式投資も流動性の問題がでてくることと、安定的な収入を得るのには、不動産投資はとてもいい投資であるということです。

 実際には、96年頃の相場で儲けたお金を元手に、98年~99年にワンルームマンションを複数購入して、ITバブル崩壊後の2001年から2003年には、ITバブル時に儲けた資金をもとでに、1棟ものや店舗物件などへの投資をしたことをお話しました。

 現在も、2006年頃の相場で儲けたお金をもとでに、不動産投資をしています。このブログにも書きましたが、10月末に店舗系物件を1棟取得しました。まだまだいい案件があれば投資するつもりでいます。