今後の想定と不動産評価!

 ここのところ意味もなく夜中に目が覚めると、そこには、NY市場が暴落なんてパターンがよくあります。今もそうですが。。。現状の環境からすれば、このような状態は常に想定できるものではないかと考えられます。

 さて、今日は、某不動産投資家ともお話をしていて、今回の金融危機がどのような影響を不動産投資に与えるかということを考えていました。これまで金融が緩和から価格上昇方向へ動いていたものが、間違いなく、金融引き締め貸し渋りから不動産価格の下落という方向へと動くことでしょう。

 1.経済の悪化につれて、テナントビル→オフィススペース→居宅 という順に、悪化していく。(今アメリカ起こっていることを笑っていられません。やがて日本でも同じことが顕在化してくるでしょう。)

 2.金融機関は、住宅ローンやアパートローンなどの不動産融資に対して、非積極的になる。(変なお話ですが、ファニーメイの救済などもあり、日本の公庫のFLAT35の条件見直しが行われているというお話もあります。)

 3.レバレッジを利かせた投資家はかなりやばくなる。(後述しますが、サイレント債務超過となる。実際にREITまで破綻しているので間違いがない。)

 
 上記の1.2.3は、時の経過とともに激しくなります。この前もある方とお話していたところ、ここ1,2年で、フルローンで、アパートやマンションを一棟買いをした人が破綻しているとうような話があちこちで聞かれるようになったそうです。

 じゃどうするかといえば、株式のようにポジションを落とすということも考えられますが、不動産は、流動性も低く、現状のようなマーケットでは投売りということになってしまいます。このようなことが、今は、新興の不動産会社にみられる状態です。

 担保価値があるとはいっても、不動産価格が下がってしまうと実質的に債務超過状態に陥ってしまうというリスクが大きくなります。過去数年で約2割の頭金で、ローンを組んで不動産投資をした人は、ここ数ヶ月の不動産価格の下落で、サイレント債務超過状態となっているということです。この状態では、次の投資どころか、あらゆるローンを受けることがかなり厳しくなります。

 実は、私も9月末ベースで、保有不動産の評価替えをして、バランスシートを作成しました。3月末の評価額よりは、10%ほど評価を落としています。3月末に約2割の調整をしたので、年初から3割不動産評価額を下げました。

 幸いレバレッジは、資産の評価額の約40%でとどまっています。簿価に対しては、レバレッジは30%くらいなので、ある意味、評価損がでている状況になっています。特に、5年ほど前に取得した自宅の評価は厳しくなっており、この部分は、評価額≒レバレッジ くらいまでなっています。 (T_T)/~~~

 このような状況にもかかわらず現状は不動産投資のナンピンをする方向で、物件の物色をしています。もちろん、レバレッジは、50%くらいでの投資です。問題は、投資効率が悪いということになりますが、投資銀行のようにレバレッジをかけすぎて、破綻するようなことはないようにしたいと考えての投資です。

 おそらく、ここ1、2年が不動産投資物件を取得する大きなチャンスではないかと考えていますので、株式投資などを手控えて、不動産投資に集中するのもいいかなということも考えています。できれば、融資に頼らずに高利回りの物件に投資をできる体制にしたいと考えています。
 

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