不動産投資に対する銀行の審査!

 新興不動産業者の破綻や世界的な金融不安などもあり、現在、日本の銀行では、サラリーマンのサイドビジネスとしての投資不動産に対する融資審査が以下のような観点から見直しをされています。すでに、大手銀行では、10月1日からこのような審査基準が適用されているようです。金融庁のご指導もあるようなので、来年の4月ころには、全銀行がこのような基準を採用していくようです。

①年収
②家賃収入
③減価償却率
④耐用年数
⑤返済比率
⑥物件評価額
⑦自己資本比率
⑧過去の投資実績
⑨個人の職業などの安定性など

 アメリカの金融危機で問題になったサブプライムなどの過剰融資を受けて、上記の①と⑦に制限がでてきています。物件の収益性がよくても、年収が最低でも5百万円以上で、自己資金が、3割以上用意できる投資家というようなベースです。

 また、投資家に住宅ローンがあるような場合は、年収制限がさらにあがり、年収8百万円くらいないと審査が通らない感じになっています。比較的審査基準の緩かった金融公庫なども、アメリカのファニーメイのようにならないようにと、融資条件の厳格化が検討中されているようです。

 ちょっと残念なのは、⑧が逆効果になることがあるそうです。給与収入と賃料収入がたくさんあっても、預金を含めた金融資産の5倍までが融資の上限となるようです。不動産の含み益などは、考慮されないようで、これも過剰投資へ走らせないたがができたのでしょうかね。

 あと②についてですが、審査時に賃料もある程度の下落が想定されるようで、収支計画などにも反映させておくことが大切なようです。お宝不動産の沢さんがお話されているように、場所にもよりますが、1%~5%/年くらい賃料が下落していくようなシナリオを書いても大丈夫というような条件が必要なようです。

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Comments

  1. 8番についての記述ですが、不動産の含み益は考慮されないとしても、担保価値分はどうなのでしょうか。