投資経験のある不動産投資家へのローン!

 前に、都銀などの融資姿勢の変化について書きましたが、複数の不動産投資をしている投資家に対するローンについては、以下で計算されるような融資の上限が設定される感じです。たとえば、不動産投資家A氏が新規物件に投資する場合には、

1)投資済み物件
物件評価額 5000万円 取得5年前 ローン残高 3800万円 (当初取得額5500万円として)
2)新規投資物件
物件価格 6000万円 手持ち資金 1000万円 借入想定額 5000万円

1)物件については、自己資本は、5000万円-3800万円=1200万円x80%=960万円
2)1000万円の自己資本として、合計で自己資本は、1960万円(960万円+1000万円)x4(最大融資倍率)=7840万円(最大融資可能額)
7840万円-3800万円(既存借入額)=4040万円 (既存借入控除後融資可能額)

 上記のような計算になり、新規に取得する物件を購入する際には、借入想定額の5000万円は借入ができず、最大で4000万円くらいが借入可能額となります。 

 既存物件の評価をして、評価額が当初取得額を上回る(評価益がでている)場合でも、評価の上限が原則、当初取得額とされるようで、含み益については、ローン上限額の計算には参入されないようです。

 このような感じなので、実際には、既存物件で当初の自己資本と保有期間でローンを返済した額の80%が自己資本として計算されるような方法のようです。

Comments

  1. いつも貴重な情報ありがとうございます。
    これからも楽しみですワ♪