賃貸経営の将来像！

　不動産投資を行うにあたって、札幌や福岡の現況をみることが参考になるのではと考えています。これらの地域は、土地の価格が安く、大量に賃貸物件が供給されている地域です。

　東京でも、大量に分譲や賃貸マンションが供給されており、数年後には、札幌や福岡などと同じような状況となる可能性が高いと考えています。少子高齢化の状況は顕著になりつつあり、人口の東京集中を勘案しても、東京でもこれからは空室率がかなり上昇する方向で動く可能性が高いと思われます。

　札幌などの現況については、激安不動産投資で著名な不動産投資家「キャッシュフロー１０１さん」が、最近のブログにコメントをされています。感覚的には、札幌のアパートなどの空室率が、５０％以上あるのでないかと思われるくらい状況はよくないようです。

　もちろん、このような状況下でも生き残る投資家と生き残れない投資家の差はある程度あります。しかしながら、マクロ経済的によくない状態となると、空室を埋める努力をしたとしてもた大きな差はなくなる可能性があることを心すべきでしょう。株式投資のように、まずはレバレッジの高い投資家から淘汰され、次に、レバレッジのかかった投資家、最後に現物投資家というような順序を踏んで淘汰されていくことが想定されます。

　このような現況をよく考慮して、慎重に投資する姿勢が大切と思われます。私が東京で保有しているマンションも来年１月にまた空室が増えます。会社契約なのですが、どうやらリストラをしている状況と考えられます。景気のよかった不動産関連の歴史のある安定した会社なのですが、昨今の状況には勝てないようで、この会社との法人契約していた二部屋が退去になります。

　何度かこのブログにも記載していますが、不動産業者へ賃貸物件を探しにくる方々も減少傾向が顕著であり、１月から３月の繁忙期に全部埋めないと危険な状況となりそうです。こうなると家賃や礼金の値引きも横行しそうであり、実質賃料は、１０％くらい一気に下がる覚悟をしなければならないでしょうね。

　くれぐれも不動産投資は究極の長期投資であることを忘れずに！！！　

この記事に対してのコメント

フリーパパ様

はじめてまして

私も賃貸バブルの崩壊とそれに続く賃貸冬の時代を予想しています。

景気の悪化は頭の痛い問題です。

チャート上では過去押し目をいれながら何十年も上昇トレンドだったニューヨークダウですが、今回はダウントレンドが確定したように思います。

そういう理由で景気の悪化が２,３年で底打ちすればよいのですが、１０年以上続く可能性もあるのではないかと危惧しています。

夢を抱いてはじめた賃貸業ですが、今後の厳しい賃貸市況を考え、不安になっています。

投稿者：借金王  2008年12月12日(金) 12:31

フリーパパさま。いつも拝見させていただいています。
私が賃貸している北関東エリアも供給過剰で、場所によっては新築でも半分空いているということも珍しくは無いようです。
ハウスメーカーが土地持ちへ営業してアパートを建てたものが多いのですが、土地は自前なのである程度空いても大丈夫なのでしょう。
しかし昨今の経済状況もかんがみれば、土地持ちに対抗して、大きく借入して物件を増やせるような状況ではないですね。

＞株式投資のように、まずはレバレッジの高い投資家から淘汰され、次に、レバレッジのかかった投資家、最後に現物投資家というような順序を踏んで淘汰されていくことが想定されます。

身につまされます。チャンスでもあり、ピンチでもありますね。追加投資を考えていますが、慎重に対応しなければですね。

投稿者：Papy  2008年12月13日(土) 02:27

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