麦藁帽子は春に買え!

 何度かこのブログでも紹介しましたが、私の投資手法は、「麦藁帽子は春に買え!」であって、冬には買いません。下げ相場の途中で買うことほど損を拡大させる投資法はないと考えているからです。今日の株式市場は、桜が咲く前の冷え込みのような感じではないかと考えています。

 季節の移り変わりで、一気に春がくるようなことは少なく、寒い日や暖かい日があって、序々に暖かくなるものだと考えています。少しづつですが、温かみのある相場という感じがしており、弱気になる状態ではないのではというのが私の結論です。

 今日は、急激に円高が進んでいますが、リパトリエーションの先取りしたような相場というコメントなどがなされているようです。しかしながら、米ドルが90円を割るような状態にはならないと考えています。もしそうなったら、株式のポジション(といっても大半がリート)も含めて、損切りをすることなりそうです。(ToT)/~~~

 もちろん、春が急速に進むようなことはなく、あと数ヶ月は、日経平均で、8000円~9000円くらいのレンジ相場となるような感じで考えています。

リート指数の900ポイント回復!

 リート指数が金曜日に、900ポイントを回復しています。約80ポイントの上昇で、今年1月以来のレベルまで上昇しました。政府のファンドによる支援策が打ち出されることがきっかけとなっています。

 今後については、不動産市況をどのように織り込んでいくかという問題になりそうです。一部のリートなどでは資金調達などからやむを得ず物件を売却するものもでてきており、しばらくは苦難の道が続きそうな感じです。

 しかしながら、これ以上の市況の悪化ということに関しては市場は否定的にみている感じがします。全般的な景気も底打ちしたような感じもでてきているので、しばらくは、リート指数で、900から1100ポイントくらいのレンジ相場へ移行するとみています。

 利回り面では少し魅力が薄れてきましたが、長期に投資するにはまだまだチャンスがある状態ではないかと思われます。

リート救済策の発表!

 本日、政府ファンドによるリート救済策が発表されました。究極の目的は、地銀などが保有するリートの評価替えによる損失の回避ということになるということのようです。

 リートの資金調達難を乗り切るために政府系ファンドが資金をだすということによって、間接的に不動産価格の下落を防ぐという意味もありそうです。

 今日、このニュースをうけて各リートとも暴騰しましたが、三井不動産の運用する日本ビルファンドが利回り5%を切る状況となっており、レベル的には割高に感じる水準まで価格が上昇してきた気がします。とりあえずはこれ以上買い上げていくのは銘柄をよく選別してやるべき水準になったような感じです。

CSKがやばい!

 いろいろと噂のあるCSKですが、元会長の青園氏がいろいろと物議をかもし出しているようです。株価もさえませんが、このような会社への投資は避けたいものですね!

NY市場も縛上げ!!!!

 売られすぎの反動かNY市場も縛上げ(笑)しています。これで、しばらく上げ相場は確定したと考えてよさそうです。

とりあえず、一安心ですね!

 NY市場が下げたにもかかわらず、東京市場は縛(笑)上げして、これで安心な状況になりました。しばらくは、8000円から9000円のレンジ相場になると思いますが、今日の上げで、東京市場もしばらくは大丈夫と思います。

リートの減配リスクについて!

 ある方からリートの減配リスクについて質問されました。このブログにも、某リートが減配を発表して、3日間くらいストップ安をした銘柄を紹介しました。

 リートの減配リスクは大きな問題点です。一番大きな問題としては、市況の悪化に伴う賃料収入の減少があります。このところ都心のオフィスの空室率が急激な勢いで上昇しているので、オフィス系のリートについては減配リスクが心配されます。

 残るリスクとしては、資金調達ができずに契約解除に伴う手付金放棄をした場合などの特別損失があります。このようなケースはそれほど頻繁には起こることではありませんが、現状のような資金調達が困難な状態が続くとすれば心配されるリスクです。

 また、政府の金融経済対策の中にも、政策金融公庫がリートへの融資をすることなども盛り込まれており、このリスクに関しては今後軽減されていくと考えられます。

 このような状況ですが、つまるところ価格面でどれくらいのメリットがあるかを考えてリート投資をすることをお勧めします。
 

リートの問題点!

 ある方から、リートの問題点について質問されました。私が考えているポイントは、以下の通りです。

1.リートが取得する物件の取得価格が高すぎる。
2.ノンリコースローンの返済期限が短い(長期でも5年程度)場合が多い。
3.リートの借入金はスポンサーの資金調達能力に依存するケースが多い。
4.不動産運用会社とスポンサーである不動産会社とのコンフリクト(利益相反)

 1.については、第3者的な立場から不動産鑑定士からの鑑定評価額などにて、売買がされています。鑑定評価の前提条件次第で、価格は大きく変動します。最近では、超長期国債の利回り(現状20年債2.2%程度)+1%~2%くらいがトロフィー物件の適正キャップレートというようなことが当たり前になっており、物件のグロス収益/3.5%~4%くらいでの評価がなされており、かなり割高な感じがします。

 しかしながらこの点は、リート投資口の価格下落によって、ある程度調整が入っており、現状だと、リートにもよりますが、5%くらいのキャップレート水準であり、このレベルの評価とすれば、投資する妙味があると判断しています。

 たった1.5%程度のキャップレートの違いですが、年間賃料収入が1億円ある物件を3.5%と5%のキャップレート前提の鑑定評価では、前者が29億円(1億円/3.5%=28.57億円)で、後者が20億円(1億円/5%=20億円)と、40%以上の価格差がでるということになります。

 上記のような鑑定評価によって取得される物権のファイナンスはノンリコースベースでは、評価額の50%~60%くらいのローンしか出ないという結論で、今のように、キャップレートが上昇している局面では、鑑定評価も下がることから、当初評価額の30%~40%くらいしかリファイナンスできないリスクがあります。そのたらずまいは、リート投資口の増資などによって調達して、リート投資口の希薄化が起こります。

 実際には、リファイナンスの問題をスポンサーである不動産会社等が増資などに応じないと問題が生じます。この点からスポンサーの状況がリートにおいても重要視されます。

 一番懸念すべき事項は、最後の4.である利益相反問題です。一時期、不動産会社が安く仕入れた物件を高くリートへ売却するような行為が当たり前に行われていました。鑑定評価さえ高くするようにすれば、資金がある限りいくらでもリートへ売却することが可能でした。

 このような仕組みをある意味悪用しているようにも思われるのが、大手不動産会社のリートと感じられる部分もあります。不動産会社としても本当にいいと思っている物件は自社物件として残し、将来的に問題のある物件などをリートに高額で売却したのではと思われる面もあります。

 簡単にいえば、私がリートをやるとすれば、スポンサーとしてい保有している物件で、悪いものをリートに入れてはずすというのは当たり前の経済行為ということになるでしょう。また、一時期新興の不動産会社がやっていたような不動産ファンドからリートへの売却などによ成功報酬を得るのために、利用されたケースもあります。

 現状では、大半のリートが余剰資金も少なく、新規の物件取得が困難な状態であり、かつリートの投資口の価格はピーク時の1/3~1/10くらいになっており、ある意味投資妙味のある水準にあるということが私なりの結論です。

 また、政府としては、倒産のない投資対象として、上場させたリートが倒産(ニューシティレジデンス)などをしたこともあり、この4月1日から政令などを出して、上場リートの合併ができるような施策をとっていることからも、今後に関しては、リートの倒産劇といのはほどんどないと考えてもいい状況となっています。

 このような観点から私はリートへの投資を増やしています。約9ヶ月ほど現金にて寝かせていた資金をリート投資へ振り向けています。現状でのエスクポージャーは数千万円レベルまで増えています。もちろん、不動産賃貸市況なども勘案しながらの投資であることは間違いがありません。

 いずれにせよ、投資のチャンスというものはこのようなところに隠れているものではないでしょうか???

入居率の改善????

 レオパレス21の2月の入居率が開示されています。87%弱ですが、最悪期の昨年12月に比較しても1ポイント程度の改善でしかありません。いろいろとキャンペーンをやっているようですが、それほどの効果もないようです。

 この時期に入居率が改善できないということは相当に状況は悪いと判断したほうがよさそうです。特に、地方物件については、やばい状態となっていると考えて間違いありませんね。

 やはり、地方経済の厳しさを反映しているようです。話は変わりますが、大学受験の偏差値なども東京一極集中的な状況となっているという話を聞いて愕然としました。関西の私立大学などは軒並み下落方向にあるようです。

 人口の東京集中とともに、大学生もどちらかといえば、就職面で企業数が多い東京を選ぶようになったようです。このような傾向は今後とも継続するということを勘案すれば、不動産投資をする場所として、東京を選ぶということは大切なことのように思われますね。

 

リート指数も底打ちかも!

 どうやら日経平均が8000ポイントを回復するとともに、リート指数も底打ちした雰囲気がでてきています。2007年5月につけたリート指数の高値2636から、安値の683まで、指数ベースでも1/4まで下がってようやく底値が見えた感じですね。

 もちろん、ここから急上昇していくということではなく、下げ止まって、これ以上の底割れが回避されたくらいで考えています。リートですから、原則は配当狙いということになりますが、平均的に、利回りが、8~9%くらいある状況がもう少し続くということなると思われます。

 現物投資をしている方にはたいした利回りではないと思われがちですが、税引き後利回りで、約7%の利回りと考えると魅力的な水準ですね。

 そろそろリートの勉強会をやろうかと検討しています。4月の第一週の日曜日くらいにしますね。

 昨日は東京市場で買えなかったシティ株を、NY市場で買い増しをしました。こちらは、キャピタルゲイン狙いの長期投資のつもりですが、とりあえずは、5ドルくらいになったら売るつもりでいます。