賃貸不況と破綻の増加！

　今年は、賃貸の不況とオーナー破綻の増加というこれまでにないような不動産市況の悪化を想定しています。一部には、森ビルの苦難が伝えられるようなニュースもでているようです。

　森ビルの借入金は、9000億円規模ありますが、賃料収入は、１８００億円程度と、財閥系の大手に比較するとかなり脆弱な感じがしています。問題なのは、税金支払い後のキャッシュフローが意外と少ないことで、減価償却費+税引き後キャッシュフローでは、借入金の返済には、あと３０年以上かかる計算にもなるといわれているようです。

　もちろん、不動産会社が無借金経営というのは無理ですから、せめて、５０００億円くらいまで減らす必要があると思われます。やはり、規模が大きくなると税金という大きな負担が増えて、返済能力も大きく落ちるのが不動産投資の特徴です。

　逆に、レオパレスのように、自分は借金せずに、他人のふんどしで相撲をとっている会社は、それなりに安定している感じもしますが、保証家賃の負担は空室率の増加とともに大きくなります。でも、長期的には、保証家賃を下げることによって対処が可能なことは間違いないので、安定性が高いような感じがしますね。

　また、ある方から面白いメールをいただきました。不動産賃料収入が、５０００万円/年くらいあっても、税引き後で手元に残るキャッシュは、１8００万円くらいしかないのです。これはあくまで、無借金の場合で、フルローンだと手元に残るのは、１０００万円ちょいくらいとのことでした。こういう数値をみると株式投資で、１１００万円程度稼げは１０００万円くらいは手元に残るので、こういう比較もブログに書かれたらどうですかというお話でした。

　賃料収入の５０００万円は、株式投資の利益の1/5くらいに見積もればいいのかもしれません。やはり、税率最大５０％と１０％では投資効率は比較にはならないくらいですね。こう思うと、株式投資の利益はやはり偉大だなと感じますね。
　

この記事に対してのコメント

今年もよろしくお願いします。
思うんですが、日本でサラリーマンがローン組んで家を買ってローン払うために一生働くというモデルが崩壊しているのではないでしょうか。

そもそも小さな家なのにサラリーマンがローン組んで一生働かなきゃ返せない、日本の不動産は激高なのだと思います。日本の住居用不動産は今後1/10くらいまで暴落すると思います。

投稿者：Anonymous  2009年01月06日(火) 00:53

無借金とローンの差が800万円しかないというのは、意外な気がします。

どういう計算なのか、今度書いていただけませんでしょうか？

投稿者：ムサシ  2009年01月06日(火) 18:54

ムサシさんからご指摘がありましたので、計算をここに記しておきます。

　前提条件としては、物件価格は、３億円（うち建物1.5億円）で、５０００万円の賃料収入の経費率を賃料収入の２５％としています。また、借入金の金利は、2％を前提としています。税率は、50%にて計算しています。フルローンの期間は30年で計算しています。

　比較した無借金とフルローンでは、キャシュフローは、ご指摘のとおり、正確には、約1200万程度の差があります。無借金の投資家には、減価償却分のキャシュフローがありますが、フルローンの投資家には、この減価償却分も含めて、約1000万円の元本返済+金利負担があるからです。

投稿者：ふりーパパ  2009年01月07日(水) 08:07

なるほど。
利回り約１７％で３０年ローンだと、フルローンでも、現行ではキャッシュフローが残るわけですね。

もしこれが利回り１０％で賃貸年収３０００万円だったらほとんど残らないのでしょうね。

某メガバンクでは９％ならフルローン組めましたが・・・・

投稿者：ムサシ  2009年01月09日(金) 07:46

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