ニューシティレジデンス!

 昨年10月に破綻したリート、ニューシティレジデンスが、米国のローンスターに売却されることが決定したようです。資産全部で、1200億円程度ということですが、もとの約2000億円の総資産から考えると、4割引で、買ったということになります。

 債務についても引き継ぐということのようですが、ローンスター当初に買収資金として必要な資金は、100億円程度ではないでしょうか?もともと、5%くらいのCAP RATEで評価して取得した物件が大半で、ちょっと高いレベルでの購入があだになって破綻したと考えてよさそうです。

 現在のレジデンスのレベルで考えると、CAP RATE 6.5%くらいで評価すると、妥当な価格がでると思われます。実際には、1600億円くらいの評価資産ではなかろうか思われます。1200億円での買収なので、400億円ほどメリットがありそうですが、資金調達などのリスクを負うという面から、この400億円が割高か割安かという判断は微妙なところです。

 当該リートの問題はリファイナンスといわれていましたが、実際には、新築物件が多く、当初の賃貸募集にも問題があったのではないかとみています。新築物件が多く、高めの賃料設定で物件を評価して、購入していることが内包していた問題ではなかったかとみています。

 ちょうど、金融危機の真っ只中にリファイナンスを迎えたこともこのリートにとっては運が悪かったということになるかもしれませんが、どちらかといえば、投資家よりも運用会社にメリットがあるような運営をしていたと思われる面もあるようで、リートの全体的な問題が噴出して破綻したリートではないかと思われます。

 いずれにせよ、このリートの破綻が金融庁などの姿勢を変えさせたことによって、日本政府もリート市場の健全化向けて動き出したことは間違いがないようです。

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