今年もいい年でした!

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 結局、今年は円高に明け、円高で暮れた一年になりました。米ドル&ユーロ安に揺れた1年で、それを象徴するように両通貨ともかなりの円高水準で終えることになりそうです。
 株式に関しては、前半高く、後半安くなりました。12月に入って、ようやく年初の株価に近い水準まで戻して終えました。個別株に関しては、売られるものや買われるものが2極化しました。金融機関については、大きく売られて、外需関連のメーカー株は買われました。
 しばらくはこのような相場が続きそうです。内需はやはり少子高齢化という大きな問題を抱えていますが、外需に目を向ければ、新興国の大躍進につれて伸びているということです。
 個人的な運用成績とすれば、株式に関しては、まずまずでした。加えて、為替運用でもまぁまぁの成績でした。去年に比較するとトータル収益は去年の80%くらいでした。
 去年は、リート相場でかなり儲けたのですが、去年よりもいい成績を残せると思っていたのですが、5月からの株式投資での躓きが大きく響きました。
 このブログも株式の投資が復活することを想定して、6ヶ月の休止した後、再開させて頂きました。また、エンジュクで「ふりーパパ投資塾」を始めたことも大きなイベントでした。8月から開始しましたが、受講生の皆様もよいお正月が迎えることができたのではないかと思っています。
 今年は久しぶりにポジションを抱えての越年になりますが、このようなこともたまにはいいかもしれません。2004年の12月には今よりはポジションは小さかったですが、年末に持越しをしています。
 
 昨日も2011年の予想的な雑誌を読んでいました。エコノミストのように超悲観的なものから、中立的なダイヤモンドと東洋経済。楽観的な日経ビジネスなどいろいろな予測をみると来年が楽しく思えてきます。
 個人的には、楽観的な予想をしていますが、円高がどこまで進むかということに関しては、来年も要注意ではないかと感じています。アメリカ経済次第ですが、不動産価格の低迷などが足を引っ張る可能性が高いようなので、あまり楽観的にならないほうがよさそうです。
 来年の予想に関しては、明日の朝にでもこのブログにアップしようと思います。

どうやら円高!

 正月休みにかけて、円高になりそうな雰囲気です。米ドルもユーロも上値を切り下げています。このような状況下でも株式市場は堅調に推移しています。テレビなどをみていると、円高に対する抵抗力がついてきたなどと気楽な発言が出るようになりました。
 昨日のオンラインセミナーで、来年の相場想定のお話をしました。やはり、円高については、注視しておかなくてはなりません。来年には、70円台になる想定もしていますが、こうなると、株は大きく下がる可能性があります。このような悲観シナリオでは、来年の日経平均は、9000円を割り込む可能性も否めません。
 アメリカ経済次第ですが、円高の長期化は間違いなく、もう米ドルが100円に戻るというようなことはしばらく想定しないほうがよさそうです。そうなると、日本でもインフレ問題がクローズアップされるリスクも高まってきます。金利上昇につながるような悪い状態にならないことも株価には重要な要素となっています。
 今日は、今回の主導株であるKYBが比較的落ち着いた値動きだったので、明日も問題ないと思います。明日は年内の最終売買日ですが、後場も開いています。出かける予定なので、原則、何もしない予定です。さぁ、正月休み中に余計なイベントが起きないことを祈りながら、新年を迎えることになります。どうなることやら・・・・・

CMの利用法!

 突然テレビCMをやる会社があります。景気がいいので、広告宣伝費を使おうという余裕ができているのです。例えば、最近、突然宣伝を始めた「東京エレクトロン」です。今期の経常利益は前期の約50倍の950億円まで改善する見通しです。また、ソフトバンクのように宣伝戦略が成功して、伸びる会社もあります。
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 ↑日経MJ(流通新聞)の記事ですが、今年のCMでNO1はソフトバンクのお父さん犬シリーズです。第3位は、モバゲーの「ふぞろいの林檎たちその後」シリーズです。いずれもともての面白いシリーズで、ついつい次はどんなCMになるか期待してしまいます。
 このような宣伝で思い出すのは、「いいだのいい家♪」を連呼していた飯田産業のCMです。TV CMを始めた頃は、まだ上場していませんでしたが、CMによって知名度が大きく上がって、今では東証1部上場の売上高が1000億円を超えて、戸建住宅の最大手まで上り詰めています。
 ぼっとしながらTVをみるより、このようなことを意識しながらTV CMをみると株式投資にも役に立つのは間違いありませんね。

不動産絶望未来!(その2)

 「不動産絶望未来」を読み終えました。マクロ経済面からみれば至極当然なことが書かれています。少子高齢化の及ぼす影響が今後一段と大きくなり、人口はすみ易い場所に集中するというような内容です。「郊外病」(郊外の不動産はこれからますます需要がなくなる。)はこれからとか、オンナに勝つ不動産など、面白い表現もたくさんありました。
 不動産投資家に関しては、「ポジティブシンキング症候群」が蔓延しているという表現が面白いですね。「物件の魅力を向上させることで、安定的に収益を確保して、賃料収入を極大化しよう!」なんていうのが不動産投資ポジティブシンキング症候群にかかっている証拠のようです。私も間違いなく罹っています(笑)
 「不動産投資は、自分で工夫し、手を加えていく事業性と創造性にとんだ事業です。」といわれたら、「それだけ手をかけないと住人を確保して、家賃収入を上げることができない。」と読み替えるといいという提案をしています。まさに、その通りです。
 少子高齢化の本格化が進む今後5年間くらいで、大きな転換がある可能性が高いと考えてよさそうです。私も投資家けーちゃんなどが発行している「満室経営新聞」を購読していますが、その内容をみても、2011年でさえかなり賃貸市況は厳しくなりそうだと考えています。いざとなると換金しずらい不動産なので、この点はよく考慮して、不動産投資を行うことをお勧めします。
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 今月の満室経営新聞の特集は、「著名人が語る2011年台予測(本音、辛口の年越しアドバイス)」という内容です。もちろん不動産投資に関するものですが、私も投稿していますので、ぜひお読みください!

不動産投資のリスクの高まり?

 ある知り合いから株で儲けたので、不動産投資をしようと思うのですがどうですか? という相談を受けました。手持ちの2000万円を頭金にして、1億円くらいの不動産を買おうと思いますというお話でした。
 これからの不動産投資は、ラーメン屋さんの経営をやるような覚悟が必要ですが、大丈夫ですか? という話をしました。「東京でも空室率が20%を超えるようになっているので、この点はよく考えてくださいね。」という話です。
 2年くらい前に、とある不動産投資セミナーで、空室率が20%ということは、80%は稼動しているから、みなさんのようにこのセミナーに参加されている方は問題ありませんという回答を聞いたことがあります。確かに、この言葉に間違いはありません。ただし、20%という空室率は、マクロ的な見地からすれば、大幅な供給過剰という状況になっているという判断もできるのです。実際には、大幅な家賃の下落がおこり、経営努力をしていも、なかなか報われない投資になる可能性が高まっているということなのです。
 ヤフー知恵袋の質問と回答をみて笑ってしまいました。正しい部分もありますが、マクロ的にみて、事業が成立つ条件がいいか悪いかというのは重要な判断要素ですが、この点よりも経営努力すればなんとかなるという回答です。
 不動産賃貸業も、ある意味、起業家が5年後には、80%淘汰されるのと同じようなマクロ環境になっているということを認識した上で事業を開始するくらいの感覚を持つことが必要です。
 昨年度から開始されたモラトリアム制度(ローンの期限延長などを銀行が受ける制度。)で、正確な数値はありませんが、不動産投資家がローンを払えなくなって、モラトリアムを受けているようなケースがたくさんあるということなのです。
 私も聞いて驚いたのですが、期間30年ローンを借りて、20年間はローンを払い続けたが、家賃の下落や空室の増加で残りの10年間のローンが払えないような状況になっている投資家がたくさんいるということでした。
 1990年代の後半からペット可というアパートやマンションが増えましたが、今はもう当たり前のようになり、ペット可だから満室になるというようなことはなくなりました。最初からペットの足洗い場があるようなマンションも企画して、建設されるよう時期もありましたが、現在ではそれほどのインパクトもなく、余計な設備費がかかるだけというような状況になっています。
 このような状況ですので、株式投資でいえば、日経平均が大きく下がる可能性が高い中で、個別に成長する株に投資して儲けるというのとそれほどリスクレベルは変わらないということになると考えています。
 特に勘違いしやすいのが、自分はいい投資物件を買って、現在は満室だからもう大丈夫というような不動産投資家たくさんいることです。これから極端な少子高齢化が進むマクロ環境下で生き残りをかけた戦いが始まることをよく認識して、今後の厳しい環境下でも賃貸事業をやりぬく覚悟が必要です。
 現在、アパートローンなどのデフォルト率も高くなっており、銀行なども融資姿勢を厳しくしています。逆に言えば、割安な物件もでてくる可能性もありますが、割安と思われたものが、将来の家賃下落を反映した価格というようなこともありますので、この点はよく考えて投資することが肝要ですね。

今週の為替!

 各国の金利の動きは、米ドルが→、ユーロが↓、豪ドルが→、円が→なので、米ドル/円は→、ユーロ/円は→↓、豪ドルは→のような感じでしょうかね。

不動産絶望未来!

アエラの記者山下努氏が書いた「不動産絶望未来」という書籍が手元に届きました。まだ、目次と表題をみた程度ですが、結論的には「不動産を持つということが、自分の将来とその生活も拘束するようになる。」というような内容のようです。
バブル崩壊後の90年代に不動産を取得した人々は、日々塩づけの不動産に縛られ、にっちもさっちもいかなくなっている。不動産を買うと、極めて不自由な生活が待ち構えているということのようです。ここ数年で首都圏の不動産でさえ現金化が困難になり、買った値段からは想像もつかないような安値でないと換金できなくなっています。
この裏には政府の住宅取得促進政策が大きく影響しているともいえます。過去20年くらいは、ローン金利の控除や住宅取得資金の贈与税の免除などによって促進された住宅取得は、累計で1千万戸以上あるという推計もあるそうです。
少子高齢化が日本一すすんでいるという埼玉県では、不動産実勢価格は、ここ数年で半値くらいになっているというイメージのようです。一時期は東京のベッドタウンとして、住宅開発が進みましたが、高齢化や東京への買い替えなどとともに、住宅を現金化したい人が大きく増えていることがその要因です。
ここ数年、東京への逆ドーナツ現象も進みました。埼玉や千葉に住んでいた人々が東京へ逆流しています。やはり利便性という面からは東京という選択になるということでしょう。埼玉でも、大宮より遠い地域では、地方の田舎並みの価格で買える不動産がたくさん供給されています。
埼玉県北部の北本市あたりでは、3百万円くらいの中古戸建てが発掘できます。3百万円くらいかけてリフォームすれば、立派な住宅としてよみがえります。そうはいっても買い手がいなければ、ただのくずになってしまいます。一番大きな要因は、少子高齢化ですが、加えて、産業の空洞化の影響をもろに受けている地域なのです。大手企業の工場立地に適した地域でしたが、円高や労働者人口の減少などから、海外へ工場が移転しているのです。
私も東京にうちを構えて、投資不動産をたくさん保有しています。このようなことを勘案すれば、リスクはかなり高まっているのは間違いありません。あとは時間との勝負で、できるだけレバレッジを減らし、収益を生む不動産へ投資をシフトしていく必要があると考えています。
また、需給が緩んでいるので、インフレヘッジのツールとして不動産は役に立たない可能性も高まっています。インフレというのは物不足によって引き起こされるものであり、未だにインフレヘッジになるというようなことを書いた書籍があるのも笑えます。不動産の今後10年を見通すには、読んでおくといい書籍のひとつということでしょう。
このような環境でも不動産投資に成功するためには、どうするかということを十分に検討して、実践すべき時期にきているということでしょうね。きっと・・・・・

ちょっと円高かな!

 なんとなく、円高の流れになっているような気もしますね。米ドルもユーロも流れはちょっとばかし円高方向です。日銀はもっと積極的に金融緩和をすべきような感じもしますが、景気が回復基調という言葉で、躊躇がでているような気がします。それならいっそもっと基調を強くすべく、金融緩和も推し進めるべきような気がしますが、そうはしないようです。
 明日は日本がお休みで、明後日から月曜日までは海外がお休みモードです。こんなときにトレンドは出にくいものですが、動き出すと一気に動くこともあるので、要注意です。
 株式市場もお休みモードの雰囲気もでてきましたが、今年は日本市場も大納会日が半ドンではなく、後場もあるので、雰囲気が違うことも期待しています。大発会も同じように、通常営業であり、おとそ気分がないのもいいかもしれません。来年は、2005年のような相場になることを期待していますので、みなさんこれからがチャンスですよ!

NY市場が高値を更新!

  NY市場は今年の高値を更新中です。日経平均も大きく上げて、6か月ぶりの高値をつけました。いい感じになってきましたね。これで、年末年始にポジションを持ち越す決意をしてよかったということになりそうです。
 来年に関しても、3月くらいまではとりあえずいい感じの相場が続くことを期待しています。ただし、円高というのがどれくらい影響するか見極める必要がありそうです。今日の総裁の発言を聞く限り、日銀もこれ以上の金融緩和についてはしないような感じなのですが、デフレを勘案すれば、もっと国債を市場から買い取るなどして、金利を低く誘導してほしいものです。
 本当に気をつけないと、現状の金利水準では円高が完全に是正されることはないような気がするからです。本気ならもっと国債を買って、市場にお金をたくさん供給してほしいものです。金利が低いほうが、国債の金利負担からも望ましい方向性です。もう、リーマンショックのようなことは起こりませんので、ご心配なく。某総裁様へ・・・・

過去15年の成績!

 思い出す限りで、過去15年の成績を書いています。9勝6敗という感じで勝率ではたいしたことありません。1995年は外資系証券会社へ転職をした時期で、忙しいこともあり、はっきりした記憶がありません。この年は年初に阪神大震災などがあって、大変な時期であったのですが、後半戦はよかった気がします。しかしながら、そのポジションは96年で利食いしたような感じであった気もするので、よくわかりません。
 原則、証券会社へ入社後は、信用取引ができなくなったこともあり、「成長株買い」での成績です。2005年以降は、証券会社も辞めたので、自由に取り引きできるようになったのですが、空売りに関しては、真剣にやりませんでした。売り優勢の期間においては、不動産投資へ資金をシフトしていました。
 今となっては懐かしく思われるのはIT相場で、特に、ITバブルが壮絶であった1999年から2000年ですね。ソフトバンク株が10万円という今考えると恐ろしいような高値をつけた時期です。そこから毎日のようにストップ安をつけて、1万円を割る水準まで暴落したのです。私も1999年は、人生で最高の株式投資ができたのですが、2000年には、大損をこいて、やっぱり普通の人だと再認識させらたものです。
 ◎は、勝ちの年で、◎◎は、1千万円以上の勝ち、Xは、負け。XXは1000万円以上の負け(損失)です。
1995年 X (はっきりした記録なし、たぶん X)
1996年 ◎
1997年 X
1998年 ◎
1999年 ◎◎
2000年 XX
2001年 X
2002年 X
2003年 ◎
2004年 ◎
2005年 ◎◎
2006年 ◎◎
2007年 XX
2008年 X
2009年 ◎◎
2010年 ◎◎
 結局、勝った年にいかに大きく勝つかということであり、負けた年に、どれくらい損失を少なくするかということが相場で勝つ方法かもしれません。でも、大きく勝った年の翌年には、油断などもあり、大きく負けるところは、人間的かもしれませんね。