賃料の下落とCMBS!

 一昨日賃料の下落について書いたのですが、そのことについて、ある知り合いからメールがきました。実体は、もっと厳しいですよという内容でした。おまけにに今週号の日経ビジネスには、日本のCMBSが時限爆弾と化しているという記事が載ったので、追加でコメントしておきます。

 円高というものは、最終的に、内需企業に一番影響を与えるということなのです。円高が産業の空洞化を招き、ひいては不動産需要などを大幅に減退させる要因となります。おまけに、少子高齢化という大きな問題を抱えている国です。日本においては、今後不動産需要が増える要素はまったくありません。

 トロフィービルと呼ばれるような超一流オフィスビルの空室率が、史上最高となっていますが、それ以下の中堅ビルについては、空室率は、その3倍くらいあるといわれています。それよりもレベルの低いビルなどは、空室率ではなく、利用率が30%~50%といわれているようです。

 個人で保有しているような中小ビルに関しては非常に苦しい事態となっていることを勘案しなければなりません。今後ともこの状況は改善するよりも悪化するとみられており、中小ビルのオーナーは危機感を募らせています。

 一時期、空室ビルばかりであった神田地区の中小ビルもリーマンショックまでは若干の活気を取り戻した時期もありましたが、再び苦しい時期を迎えています。このような状況で、賃料が上昇する余地はまったくありません。

 ある有名な方の名前が冠せられている中規模のビルも実は差し押さえにあっているという話も聞きました。このビルは、90年代後半に建てられたものですが、7割くらいが空いているという話のようです。すでに、ダヴィンチは関連ビルのリファイナンス等ができずにエクイティ部分に損失が発生して、債務超過に陥ったというニュースがありましたが、この話はまだ序の口だということのようです。

 実際に、上場リートの日本コマーシャルに関しては、昨年3月からスポンサー探しをしているうちに賃貸市況がどんどん悪化して、新規のスポンサー探しがほぼ頓挫してしまっているという話もあります。このような状況ですから、大阪などの都市ではたいへんなことになっています。

 大阪などの地方都市の大規模な一流のビルでは、テナント探しに四苦八苦しており、やがて二束三文で売却される日も近いビルがたくさんあるというお話しです。

 いろいろと悪い話ばかり書いていますが、私も不動産投資家であり、他人事ではありません。港区青山の一流賃貸物件の賃料が今度大幅に改定されて、20万円以下になるのではという話もあります。オフィスだけでなく、住居用物件の賃料も大きく下落しているのです。

 個人的な対策としては、やはり不動産のエクスポージャーを減らしていく方針にしています。ないしは、物件の入れ替えを考えていくしかないと考えています。まだまだ個人投資家の間では不動産投資ブームもあり、今のうちにエクスポージャーを減らしておくことも重要ではないかと思います。

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