不動産の賃料!

 日経平均は、約30年くらい前の状態まで戻っていますが、このところ賃料も30年前の水準まで戻りつつあるという話があります。福岡などの供給過剰地域における賃料は、ワンルームが3万円台でよりどりみどりだという話や東京港区でも60平米のマンションに20万円も払えば住めるという状況です。

 円ベースでみれば30年前ですが、米ドルベースでみれば、日経平均の1万円は、111ドルで、30年前の為替レート250円なら40ドルですので、約4倍になっています。このあたりが為替のマジックということになるでしょうか。

 同じように、東京の賃料はドルベースでみれば、30年前の4倍くらいになっていると考えられます。現在のような賃料の下落がなければ米ドルベースの賃料は、6倍くらいのレベルということになります。一時期日本株のアナリストが日経平均1万円はかなり割安というようなコメントをしていましたが、このようなベースで考えると割安というのは????

 しかしながら、これが円安の流れになれば事情は大きく変わってきます。経済的には、老化が著しい日本の円がこのように強い状況が続く可能性は低いということを忘れてはなりません。簡単にいえば日経平均2万円は、米ドルが120円くらいになれば達成可能となる可能性も秘めているということです。

 賃料の話に戻しますが、賃料が30年前のレベルということは不動産価格も30年前のレベルまで戻る可能性が高いことを示唆していることを忘れてはなりません。あと、1年くらいでそのレベルまで調整が起こる可能性があるということです。

 中国の資金が日本の不動産投資ファンドを設定したというニュースなどもありましたが、彼らはかなり安くなった不動産以外は購入しないということらしいのです。なぜかといえば、為替レートがかなり円高な水準であり、今後の円安になるということであれば、人民元ベースで魅力的投資にするためには、あと3割から4割引くらいのレベルで購入しないと儲からないということのようです。

 ゴールドマンサックスのファンドなども日本の資産については、この円高水準で売りを継続しているという話も聞きます。彼らも米ドルベースの投資家であり、長期的には円安を想定しています。

 ちょっと話がわかりにくくなりましたが、現状の日本の不動産は外貨ベースでは割高であり、外国人投資家にとっては買いづらい状態ということは間違いありません。投資家はある意味国内投資家に限られるような状態で、かつ少子高齢化という大きな課題を抱えており、長期的な低迷は避けられないということを頭に入れて投資することをお勧めします。

 個人的には、円高のうちに海外の円ベースでは割安と思われる不動産などを買うことを推奨します。米国株などもその対象としてはとても面白いと思っています。ある程度、投資が自由化されてきたアジアの不動産なども面白いかもしれません。

 いずれにせよ、不動産の賃料が下がる状況にある国の不動産よりも賃料が上がっている国の不動産を買うという投資戦略は間違いなく成功する投資手法ではないかと考えています。

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