坪30万円は安いけど???

 路線価が発表になりました。去年より大きく下落しています。路線価は、土地の実勢価格を反映するということになりますが、遅行性の高い指標でもあり、実勢価格よりは、1~2年くらい遅れているとみていいかもしれません。

 とすれば、来年もまた下落する可能性が高いということになります。このところ、埼玉や千葉の東京に近い地区でも、坪30万円から50万円くらいの土地が急増してきています。

 そのような中で、田舎の知り合いが、買い換え資産の特例を使って埼玉でマンションを建てるというような話が持ち上がっています。場所は、つくばエクスプレスの沿線ですが、土地は、100坪くらいを4000万円くらいで仕入れて、15戸くらいのファミリー向けの賃貸マンションを8500万円くらいで建てる計画のようです。

 某著名デベロッパーの提案のようですが、近隣の路線価などを調べると、坪単価が、30万円台という価格のものが多いのですが、つくばエクスプレスの開業で、実勢価格は倍くらいになっているという説明があったそうです。

 確かに、坪40万円くらいですので、実勢価格からすると安い感じもしますが、利回りベースでは、7%くらいにしかなりません。業者による賃貸保証は、利回りで、6%くらいのようです。ローンも組まないで買うということで、資金的な問題はないようですが、この投資をどのように判断したらいいでしょうか?

 税金まで考慮すれば、実際に建設コストは、半分くらいと考えられるという話をしていました。30年ほど前に農地から転用した土地で、ただのようなコストの土地が、道路計画によって県がが買い上げてくれたそうです。普通の状況であれば、4000万円くらいの税金が発生するようです。

 今回の計画を考える場合には、この4000万円の税負担をどう評価するかと言う点ですが、総コストを125百万円から4千万円を控除した85百万円と考えてよいのでしょうか?とすれば、利回りは、10%くらいになると考えているようです。

 数年後にこの物件を処分することを考えた場合にも、8500万円以上で売れれば、損はしないという考え方のようです。 本当なら支払うはずの税金を考慮して投資するのも投資ではありますが、純粋に投資としては、微妙かもしれません。

 (つづく)

 

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