坪30万円は安いか・・・(つづき)

 先日ブログに書いた不動産投資に関して、知り合いから、不動産投資提案の詳しい内容をメールでもらいました。よくみると、土地取得費が4000万円+マンション建設費8500万円+その他費用500万円で、結局全部で13000万円かかるということのようです。

 いろいろと調べてみると、この物件の所在する場所は、東急不動産が25年ほど前から大規模住宅開発をした地域の近隣でした。現状、1990年ごろに建てられた土地200平米くらいの戸建が、2000万円くらいで売買されており、業者のいう坪40万円の土地価格は、市場価格であり、ちょっと高いかというような感じになっています。

 このあたりは、つくばエクスプレスが開通するということで、2000年頃から、不動産業者が買い漁っていた地域で、つくばエクスプレスが開業してからかえって土地価格が下がったという話まであるようです。

 私は投資モデルを単純化して考えるのが自分のやり方です。いろいろと細かく、分析する方法もありますが、以下のような方法で運用利回りを試算してみました。

 1.空室や家賃の値下がりなどを考慮して、毎年 X%づつ賃料収入が減少する。
 2.10年後には、その年の家賃収入額を10%にて、還元法にて評価した額にて売却する。
 3.当初の投資額は、グロス投資額13000万円と税金を考慮した9000万円で投資利回りを計算

 試算結果は以下の通りです。

     運用利回り
収入下落率 13000万円 9000万円
3%    4.33%    10.21%
4%    3.40%    9.25%
5%    2.48%    8.29%
6%    1.56%    7.33%

 上記のような結果ですが、毎年3%づつ賃料収入が減少するというモデルは、オーナーがかなり努力した上でようやく成り立つかなという感じのシミュレーションと考えます。標準的には、毎年5%づつ賃料収入が減少するというモデルではないかと思われます。

 13000万円を投資したと考えると、標準モデルでも、利回りが2.48%くらいであり、それほど魅力的な投資とは思われません。税金を支払った後の9000万円で投資できたとすると、8.29%で、これは魅力的ですね。

 私がやるとすれば、13000万円の資金に7000万円くらいのレバレッジをかけて、20000万円くらいの資金で、東京の主要区部の中古物件を探すことになると思います。みなさんはどう思われますか?

 ちょっと、場所がローカルすぎてわかりずらいのですが、東京近郊ほど、今後不動産需要が極端に落ちていくのではと考えているからです。

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