日本の不動産価値は高い???

 日本の土地の時価総額は、まだ1000兆円を超える水準にあります。それでもバブルの頃の1/3くらいのレベルです。多くの先進国では、GDPと同じくらいの土地の時価総額というお話のようです。

 日本では、バブル期に、土地の時価総額がGDPの5倍までなっていました。現在はその1/3になっていますが、まだGDP比2倍の水準であり、調整の余地があるということになります。もし、GDPの一倍というレベルとすれば、今の半分くらいが適正水準の地価総額ということになります。

 ある方から話を聞くと、先進国で日本ほど人口密度の高い国はないので、現状のレベルでも割高ではないという話もあります。これは、日本は欧米異なり、土地が肥沃で、単位あたりの面積では、人を養える人数は、欧米の2倍から3倍あるということで、価値が高いということでした。

 このような観点からみると、アメリカと中国は国土面積は同じくらいですが、人口は、3億人と13億人と約4倍の人口を養っている中国の土地のほうが価値が高いということになります。中国の土地の価値は、アメリカの4倍以上の価値があることになります。

 上記のような比較は、為替レートなどの問題もあり比較しずらいですが、そのほかの要素としては、建物の価値がどれくらいあるかという点も考えなければなりません。日本の場合、住居が約7000万個あり、工場やビルなどが3000万個ある(働き手の半分は、昼間は工場やビルにいるとされているので、世帯数の半分くらいと想定しています。)として、合計1億個の不動産スペースがあり、それが平均で、4万円/月くらいで貸し出されているとすると、48万円x1億個=48兆円の収益があり、これを10%くらいで収益還元すると、480兆円とGDPと同額くらいになります。

 このような観点からみると、土地の時価総額が1000兆円くらいあるとすると、収益還元からみると価格が高いというような考え方も成立します。もちろん、こんな推定が正しいかどうは不明ですが、マクロの視点で、先進国の不動産と日本の不動産を比較するということも面白いかもしれません。

 株式投資などでは計算しやすいこともあり、国際的に企業比較することはよくやりますが、不動産はこのようなことがなされていないということは、各国々で土地というものに対する価値観が大きく異なるということかもしれませんね。

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