店舗不動産!

  ようやく新規に取得する店舗不動産のファイナンスが決まりました。小口零細資金という制度融資ですが、金利が低いことが魅力です。ただし、担保の条件が厳しく、900万円の融資を受けるのに、4000万円相当の不動産が担保にはいることになりました。将来的には別の融資の担保にもなるというお約束は頂いていますが、もったいない限りです。
 この物件は、長屋形式の2軒の物件で、奥にある現金で安く買った部分を持っているのが私なので、私か取得予定の部分のレストラン経営者以外が買っても、あまり価値のない物件なのです。
 私としては、これ以上東京で不動産投資を増やすことは考えていなかったのですが、この物件を取得することによって、この長屋2軒で、不動産の価値が2倍くらいになることもあり、ちょっと高いと思われる価格で買うことになりました。
 大震災以前から東京の投資不動産を一部処分しようとしていたのですが、売れていません。なのに、追加で買うことになったのは、本当に何かのご縁としかいいようがありません。
 今は不動産購入のチャンスであるのは間違いないですが、価格交渉とローンをどうやってひくかがポイントになっています。うちの近所でも、投資マンション1棟などの売り物件もでているのですが、なかなかローンがつかないで、投資家は苦労しているようです。

グリーの好決算!

 グリーが好調のようです。今期経常利益予想270億円を大きく上回る300億円を超える決算であることが今朝の日経新聞で報道されています。ただし、かなり株価には織り込まれているような時価総額でもあり、当面は、高値更新するのは難しいと考えています。2000円という壁を越える成長するかよくみていたいと思います。
 携帯ゲームは昔ははやったような簡単なゲームが多いのが特徴で、幅広い世代に支持されています。グリーはアメリカ進出によって、今後どれくらいの業績を伸ばせるかがポイントです。ユーザー5億人という目標が達成できれば、任天堂並の世界ゲーム企業になる可能性を秘めています。
 逆に、任天堂やソニーなどのゲーム会社を駆逐する可能性を秘めているのも間違いありませんね。

優待クロス取引!

 優待クロス取引という取引があります。まったくリスクなく優待取りができるのでしょうか?ちょっと考えてみましょう。配当確定日に、現物を1000株買って、同時に1000株空売りすることになります。そして、翌営業日に、品受品渡をします。通常の場合、90%くらいは問題がないと思われます。でも、以下のようなリスクが潜んでいます。
 (1)売買手数料がかかる。(2)逆日歩がかかる可能性がある。(3)取れると思った優待がなくなる。(4)配当落ち日に会社が倒産する。などが考えられます。このようなリスクが顕在化すると、この取引は完璧なようで完璧ではありません。
 この中で一番大きなリスクは、優待がなくなるというリスクです。優待がなくなるケースとしは、会社が優待を止めるか優待券が送付される前にその会社が倒産する。
 次に、取引上の逆日歩のリスク。一時期、ANAの優待取りが流行った時期がありますが、この日だけ優待取りの人が殺到するために株不足が生じて、配当落ち日なので、3日分の逆日歩がかかり、優待券の市場価格よりも逆日歩負担が大きかったこともあったことを記憶しています。
 可能性がほとんどないリスクとしては、配当落ち日にその会社が倒産するリスクです。でも、万一会社が倒産すると、現物株が担保にならなくなり、空売りの手仕舞いをしなくてはならなくなります。このようなリスクをモデルリスクという表現をしています。また、その昔ライブドアショックのときに、店頭株の掛け目をゼロにした証券会社で取引をやっていれば、担保不足のリスクも内包しています。
 加えて、優待取りのできる会社が空売りできる対象であるかという基本的な問題にも突き当たります。電車会社の優待券の市場価値を考えると、やるほどのメリットがありません。ところが、優待券で大きなメリットのある会社の株は空売り対象銘柄でないことが多く、優待クロス取引自体ができないものが大半です。
 このように、アービトラージと呼ばれるものは、リスクは、大幅に低減されていますが、まったくリスクがないということではありません。また、リーマンショック時に生じた取引相手となっている証券会社のリスクが顕在化することによって、完璧と思われていたアービトラージが失敗した例がたくさんありました。
 日経平均の先物とオプションのアービトラージなどをやっていても、ひまわり証券のように、いきなりスパン証拠金を5倍にしろというようなリスクに耐えられたアービトラージャーはいないのではないでしょうか?また、リスクが少ないアービトラージでは、リターンも低いために、レバレッジをかけて収益を確保しようという行動になりがちで、担保金額を2倍されただけでも苦しくなるのが実情です。
 アービトラージ取引の弱点としては、レバレッジやレバレッジの相対となる証券会社やレバレッジ証拠金額の増減など上げたらきりがありませんが、そのようなリスクが顕在化するときにやられるということです。このようなリスクをモデルリスクと呼んでいるのですが、通常時はあまり起こらないので問題になりませんが、起こってしまうと壊滅的なリスクとなる可能性があります。
 

ニュージーランド不動産投資!

 ニュージーランドの不動産へ投資をして、もう約2年が経過しようとしています。最初からあまりにも大胆に投資したので、正直心配な面もありました。しかしながら、日本のような空き部屋の心配がなく、稼働率は99.5%近くになっています。日本も空き部屋がないという前提での7%利回りならいいと思うのですが、このような条件を満たす物件は少なくなっています。
 もちろん、ニュージーランドでも空き部屋のリスクはあります。ただし、この点を間違えなければ、不動産投資としては魅力的と考えられます。7月には、マイケル日本で不動産投資のセミナーをやるようなので、興味のある方は参加されることをお勧めします。
 不動産投資というものは、最低でも5年、通常は10年から20年以上の長期的視野からやるべき投資であり、十分な準備期間も必要であると考えたほうがいいのは間違いありません。私は個人的には、新興国での不動産投資に関しては否定的です。対人的な問題解決力を要する不動産に関しては、法的な整備とかが重要だと考えているからです。
 ニュージーランドは法律は原則的に英国法を基本として作成されており、不動産の権利関係に関する法律も、対人的な賃貸に関する法律もよく整備されている点は評価できます。また、米国のような訴訟社会でもないので、いちいち訴訟を起こしてという必要性のないことも重要な要素です。
 リスクのとり方はいろいろとありますが、日本の不動産投資と組み合わせる投資としては、ニュージーランドの不動産はとても相性がいいというのが私の正直な感想です。

株式相場!

 今日は暑い中ゴルフをしていました。ここまで暑くなると、電気使用量などが心配になってきます。推定ピーク時電気予想というものが発表されていますが、明日の午後4時は、ついに100%となる可能性があるようです。みなさんも節電しましょうね。
  今日開催された東電の株主総会は6時間にもわたるロングラン株主総会となったようです。期待した原発からの撤退議案は否決されたようで残念です。たまには、株式相場のことを書かなければと思いつつ、ついつい東電の話題になってしまいます。
 株式相場はこれからが楽しみな状態であることは間違いありません。今期の下半期は、上場企業で、約25%の経常増益が達成されるという予想もでていることから、年末の日経平均は、11000円くらいになっているかもしれません。ポイントはやはり円高が収まることですが、米国の景気を考えると、年末に90円というのはまだ想定しづらい状態なので、10500円くらいのレベルくらいかもしれません。
 このような環境でも個別株には、大きく株価が上昇するものもでてきます。上場株のうち10銘柄~30銘柄くらいは、株価が2倍くらいになる可能性があります。このうちの一銘柄でも発掘できれば投資は大成功ということになるのです。
 今年の下期はよさそうな感じがするので、大きく儲けていきたいと思っています。残り半年で、+50%以上を目指していきたいと考えています。

スマートフォン普及の弊害!

 今年に入って、スマートフォンが本格的に普及し始めています。つなぎっぱなしになるスマートフォンのために、通信回線がパンク状態に近づくことも多いようです。携帯電話会社は、アンテナを増やす、迂回回線とか通信容量を上げるなどの対応をしているようですが、とても間にあう状態ではないそうです。
 現在のスピードでスマートフォンが普及していくと、近い将来間違いなくパンクするという話もあり、定額から再びパケット制へ戻すことも検討されているとすれば、便利なスマートフォンの普及の弊害となりそうです。
 回線がパンクして、大震災直後の携帯電話のような状況と同じ状態になるとすれば、スマートフォンは使えない便利でないものとなる可能性もありそうです。
 ソフトバンクはすでに、自宅などでは携帯回線をつかわないように、wifi 機器を配布したりしているようですが、さてどうなってしまうのでしょうか?私はスマートフォン2台と、ドコモのwifiルーターも使っている状況なので不安になります。やはり、有線のブロードバンドは欠かせないということでしょうか・・・・・
 

損害賠償訴訟の開始!

 このブログでも東電への訴訟のことを書きましたが、本格的に損害賠償訴訟が始まりそうです。まずは、金額の大きいところからのようです。クラッシック音楽などのコンサートを主催する団体が、今回の原発事故によって、演奏者が日本にくることを拒んだために、大きな損害を受けたということの賠償請求です。
 このような賠償請求はいたるところから出てくる可能性があり、東電対象の訴訟だけでも、かなりの数になるという想定を弁護士などはしているようです。今のところ東電が直接的な賠償の窓口になるような動きになっており、今後の動向を見守りたいと思います。
 最終的な判決には数年を要すると思いますが、砂上の楼閣であった安全神話を信じ込ませていた国や電力会社のこんな馬鹿な行動が許されるような国ではないことを期待しています。
 知り合いの弁護士もすでに多くの会社や個人からの損害賠償に関する相談を受けており、どのような道筋で訴訟を提起していくか弁護士仲間ともいろいろと話し合いをしているようです。日本的な解決としては、双方に和解を勧告するようなことも想定されます。
 弁護士などが想定しているシナリオでは、最高裁まで戦いが続く可能性が高く、そこで一件でも判決が下れば、五月雨式に判決がでる感じになるということのようです。
 趨勢を見守りたいと思います。なお、東電関係者のコメントと思われるようなものについては、削除させていただきますので、ご了解ください。

証券税制!

あまり注目されていませんでしたが、証券優遇税制の二年延長が国会で可決されています。株式市場にとっては、良いことですね。
あと、店頭FXやCFDの扱いが来年度から取引所FXと扱いが同じになることも決まりました。これで、個人の投資に関する税制はわかりやすくなりました。税率は、一率20パーセントに統一されて、損失の3年間の繰り越しも可能になります。

アメリカ不動産の現状!

 アメリカ不動産の現状に関する情報が入ってきました。日本でいう日本の土地バブルが崩壊して数年経過した1995年ころのイメージだそうです。アメリカの場合は、請求権がないノンリコースローンが住宅ローンの主流をなしています。現状は、不動産価格が下がり続けるので、住宅ローン自体がかなりでにくい環境になっているそうです。
 デフォルト率の高まりによって、不動産担保ローンの証券化が難しい状況になっているのが、住宅ローンの伸びを阻害している大きな要因のようです。
 頭金も30%くらいないと住宅ローンは組めないのですが、この頭金を出すようなローン市場もまた壊滅状態であることも市況を押し下げる要因になっているとのこと。
 やはり、不動産がブームになる裏には、ファイナンスがつきやすいという状況があることが大前提となるのは世界共通のようです。1990年代に小口債権の証券化という金融技術が発展したことが、2000年代の不動産ブーム形成の裏にあったようです。
 現在は、住宅ローンだけではなく、学生の奨学金ローンや自動車ローンまで、焦げ付きが膨らんでくる状態になっており、これでは個人消費がよくなるわけがないという話まであるようです。
 確かに、このような状況をみると、アメリカ経済が上向くのは、もっと先という感じもしてきます。

原発がないと困るのは経産省官僚!

 昨日というか今朝の朝生をみていたら、経産省で干されている古賀茂明氏がついに、経産省を辞めるようにと退職勧奨されたことが放映されていました。彼のような経産省の省益を壊すような輩は排除するという姿勢の表れです。ネットゲリラでも取り上げられていますが、原発がないと困るのは経産省の役人であり、彼らの天下りとか今の仕事の確保のためには、原発がないと困るということなのです。
 日本の官僚というものは、かならず自分か組織的に天下り先を開拓することが省庁の繁栄になるので、それをしたものが出世するという方式が取られていることがこのようなことに繋がるようです。戦前の陸軍や海軍などの軍部と同じです。結局、彼らの権益を維持、拡大するために、政治や国民をコントロールするようなことが行われるようになります。
 いったん構築された利権や権益というのは壊すには相当の力がなければなりません。原子力発電は、経産省でももっとも重要な省益です。これを壊されまいと、経済界や電力会社などの協力を得ながら政治をコントロールすることを狙っているような感じがしています。
 楽天の三木谷社長が、経団連に退団を申し入れたのもこのような経産省下の利益誘導団体である経団連の姿勢が気に入らないということです。三木谷社長も、今後経団連などからのしっぺ返しがあることを認識しながらも、こんな必要もない原発を使い続けるようとする経済界の姿勢に反旗を翻したものです。
 原子力発電のエネルギーの資源のもととなるウランさへも、あと70年くらいしかないといわれているのに、未だに原発を推進しようという姿勢は間違っていると思いますが、経産省などは、懸命に省益を確保することしか頭にないとはあきれたものですね。政治家も国民も官僚からすれば、馬鹿でコントロールしやすい存在なのかもしれません。