世界最大のねずみ講!

 知り合いからの問い合わせもあったので、日本の年金という「世界最大のねずみ講」の実態はここにあります!

日銀の介入・・・・

 為替相場が一気に円安方向へ動き出しました。日銀の介入があったのでしょうか・・・・・・

アパート経営フェスタ(その2)!

 今回のフェスタでのスピーカーの方々には、それぞれの得意分野がはっきりしていたというのが面白いと感じています。不動産投資に関しても得意分野に特化して、そこで勝ち残っていこうというやり方です。一長一短はありますが、各投資家にあったやり方で、収入を増やしています。
 今回は、女性投資家の3名のやり方についてコメントしておきたいと思います。
(1)うっちゃん(内海芳美さん): 彼女は、かなり古い物件を安く取得して、内装や場合によっては、外装まで変更して魅力的な物件に変えて、賃貸を安定させて、場合によっては転売していくやり方です。主に、地方都市などが多いようです。
うちゃんについては、もう不動産投資家の間では知らない人がいないほど有名になっています。彼女のリノベ物件は定評があり、現在はどちらかといえばリノベを提案する不動産業者という表現が正しい方です。非常に商売上手というと変かもしれませんが、テナントとオーナー相互の立場を理解してリノベを提案していくという姿勢がすばらしい方です。
(2)沢田富美子さん: この方は、もともとアイドル歌手だったそうです。もう投資家のレベルではなく、不動産事業家です。現在も、港区の麻布や白金を中心に賃貸マンションや商業ビルに投資をしています。彼女は、港区や中央区銀座で駅から徒歩数分の物件ばかりです。自分なりに作り上げた相場感で、投資物件を買っていくそうです。ただし、超のつくブランド地域のみに投資をして、その中でも自分がいけるという物件以外には投資をしません。収入に見合った投資を心がけているのですが、その規模がすでに事業家というレベルに達しています。
昨日もブログに書きましたが、超ブランド地区に関しては、脳内グーグルマップができあがっているくらいの不動産マニアです。物件をみれば誰がオーナーか知っているくらいの知識を有しています。不動産投資暦も30年くらいで、超ベテラン投資家なのですが、最後は感性で物件選びをして投資をする姿勢は、私と似ている部分があるかもしれません。
(3)ソプラノ大家さん(菅原久美子さん):この方は、数年前に自宅のある秋田県で、アパート投資を始めた方です。ソプラノ歌手であり、歌を教える傍らで、アパート投資を開始したとのことです。秋田という地域で、女性的な感性をいかした不動産投資をしています。安くアパートを購入して、自分なりに住みたいと思う物件に改装して、賃貸をしています。ソプラノ歌手という職業にもかかわらずガテン系で、自分のリフォームを大工さんといっしょにやるそうです。
フェスタで初めてお話もさせてもらったのですが、学ぶという超前向きな姿勢がある方です。自然といろいろな方の協力を得て、成長していくのではないかと思います。今は秋田に集中しているようですが、今後はいろいろな場所へ投資を増やしていくような感じがしています。
 私の最近の投資手法は、商業用の物件が増えていることもあり、テナントに対しても経営コンサル的なことも含めて、アドバイスをしながらテナントから賃料を頂くという物件が増えてきました。25歳の起業家の方や子供英会話学校を始める起業家などがあります。ちょっとしたことが、うまく商売を続けるコツであるというお話をすることが多いのですが、商売がうまくいってくれることが私にとってもメリットということになります。
 長くなりますので、次回にします。
 PS: 株式&FXの相場感については本日もメルマガで書いています。

佐治敬三氏について

 「やってみなはれ」ですが、コメント欄に指摘がありましたが、寿屋(後のサントリー)創業者は鳥居信治郎氏です。佐治敬三氏は、鳥居氏の次男です。サントリーの名前に変えたは、佐治敬三氏で、サントリーという名前に改称後の初代社長という表現が正解です。ご指摘ありがとうございました。

アパート経営フェスタ!

 昨日、4回目のアパート経営フェスタに参加してきました。いろいろと面白いお話が聞けました。とくに面白かったのは、沢田冨美子さんの脳内グーグルマップと直感で物件を買いにいくというようなお話でしょうか。私もどちらかといえばその方向性であり、科学的な分析をするということは少なく、ある程度今後の賃貸イメージができる物件を購入することが多いのです。
 さすが大前氏というか彼のお話はとても面白く、アメリカもユーロ圏も中国もすべて世界経済の牽引役とはならずどちらかとえいば地雷源であるということでした。また、日本で不動産投資をしておくことは将来のハイパーインフレに対して有効であるというご意見でした。
 ひとつ気にかかることは、ハイパーインフレを経験しているロシアやアルゼンチンでは、私的財産の所有権に関しては、制限がなされなかったという条件がついています。ところが、日本の官僚が考えているシナリオの中には、賃料の価格統制や資産税の増税などが考えられており、ロシアやアルゼンチンにて起こったことを防ごうということがあるために、単純にインフレヘッジになるかというところは疑問が残りました。日本らしい資産家も資産を持たない人も均等に負担しましょうという方策をとることが想定されているのです。
 年金にしても、数年前に100年大丈夫だったはずですが、もう破綻するということで、負担を増やそうとか支給額を減らそうとかとかの議論になっており、世界最大のねずみ講も破綻寸前となっています。ギリシャをみて他人事ではないというような論調になってきています。TPPに関してもいろいろな意見があるので、簡単ではありませんが、立ち止まっているのは国益にならないのは間違いないようです。
 コテツさん&けーちゃん お疲れ様でした。
 

やってみなはれ!

 「やってみなはれ!」はサントリーの創業者佐治さんがよく口にした言葉です。TPPというのは、簡単に表現すれば、ユーロのように国境を取り払うということです。商品もサービスも労働も自由に動けるようにしましょうということです。これもアメリカが参加したことによって、状況が変化しています。
 アメリカが参加していなければ、TPPなんぞは無視されてもおかしくない存在です。アメリカは、太平洋地区で中国のプレゼンスが高まっていることを恐れて、急いでTPPに参加することにしたのです。日本の選択は極めて簡単です。日本は、日本だけで生きていけるということであれば、参加する必要性はまったくないと考えられます。江戸時代のように鎖国していても大丈夫ということであれば、参加しなければいいだけです。実際にユーロとFTAを結んだ韓国が日本より一歩進んだという意見がありますが、韓国製品の部品の大半は日本から輸入されています。現状で困るのは、市場の主導権を握りたいようなトヨタなどの大企業だけかもしれません。
 大きな要素としては、TPP参加国の国民には選択肢が増えるということです。すでに国境はかなり低いハードルになりつつあります。アメリカでは、数十万ドルの不動産を購入すれば永住権を取得できる法律を整備しつつあります。すでに国家という障壁は低くなりました。日本でも違法労働者の数は10万人以上といわれていますが、すべてダメにしてしまうともう国家がなりたたない状況になりつつあります。
 日本医師会が恐れていることは、自分らの能力が低いので、アメリカも含めて競争力の強い世界に飲み込まれてしまうという危惧をしているからです。日本と米国の健康保険制度の違いなどを強調していますが、規制に守られて、日本という世界一のねずみ講のおこぼれで生きていこうということです。
 10年後にははっきりしていると思いますが、日本というねずみ講の国の中でいき残っているのは、グローバルな企業になった会社だけということになるのです。ねずみ講はいつか破綻します。ただし日本のねずみ講をリードしている官僚はとても頭がいいので、国民のすべてを吸い尽くしても生き残る方法をとってきます。そのときに国民は、TPPに参加していればということになるというのが私の持論です。
 いろいろな議論はありますが、販売用の農産物をまったくつくらず、自分が食べるだけの分だけつくっている自給自足の農家への補助金の金額や仕事がないといいつつ税金も払わないで、生活保護で生きている人のほうが豊かな国が続くと考えるのは大間違いではないかと思います。
 私はいいか悪いかは別にして、「TPPやってみなはれ」ということのほうが面白いと思っています。やってみてはじめていいか悪いがわかるし、これほど我慢強く、優秀な国民なので、TPP参加をかてに大きく伸びていく可能性が高いと考えるのが普通ではないかというのが私の考え方です。

オリンパスの終焉!

 日経ビジネスで、前社長のインタヴューと彼らの取材にて判明したいろいろな事実が暴露されています。結局、辞任した菊川氏がほとんど自分で決めたことのようです。彼が成功させてきたデジカメ事業が失速してから彼の立場がなくなりつつあったものを、M&A等を積極的に推進して、その立場を回復しようとしていたのが裏目にでたということのようです。
 オリンパス社内では、菊川氏に逆らうことは、タブー視されて、彼の思うようにならないと会社からは排除されるのが常識となりつつあったようです。M&Aにからむ手数料の支払いに関しても、外部ないしは第3者の意見を聞いていないし、仮に彼が裏金等を貰っていないとしても、会社に巨額な損失を与えた大きなスキャンダルになるのは間違いなく、闇社会からの恫喝があったら対処できない感じになっていたのです。
 その昔総会屋という存在がありましたが、このようなことがあれば徹底的に調査して、問題を経営陣に提示して、恐喝するようなケースです。数億円のどころか数十億円の支払いを要求されそうです。会社に約1000億円の損失を与えた菊川氏に対する株主や規制機関の対応はどうなることでしょう。裏金を貰っていなくとも、経営責任などを問われるのは間違いありません。
 オリンパスのCDS(デフォルトスワップ)の状況を見ても、ジャンク扱い状況です。どちらかといえば倒産状況に近いような評価となっています。私が想定するシナリオは、内視鏡部分は分離されて別会社にして存続させ、オリンパスは債務処理をするような感じになるのではないかと思われます。
 日本でこのようなスキャンダルが発生するというのもやはり不況のせいでしょうか。大王製紙の元社長の私的使い込みについても事実が明らかになってきています。両社ともコーポレイドガバナンスの問題ですが、大王製紙とオリンパスでは損失金額が大きく異なり、負債の額に鑑みてもオリンパスが終焉を迎えた可能性が高いと考えるのが妥当かもしれません。

オリンパスの闇!

 昨日新社長が過去のM&Aは適正に行なわれたというコメントを出していますが、ほとんどの人は信用していないようです。エコノミスト紙は日本の当局やマスコミに対しても厳しい見方をしています。日本でもようやく大手のマスコミが詳しく取り上げるようになりました。最近のマスコミは大手企業で広告料をたくさん払っている企業への気遣いをしすぎているという感じがしています。
 これも原発事故直後の東電への気遣いと同じような感じになっているということでしょう。不況になると、大切なクライアントからの広告料が減るような報道は避けるのが原則なのですかねぇ・・・・・・
 仮に、これで一件落着ということになるのであれば、上場しているという日本市場が新興国市場よりも酷いことを物語るようなことになりそうです。よく中国企業の決算はいい加減だとかいうコメントをする日本の投資家がいますが、もっと酷いのが日本ということになるかもしれません。
 アメリカでもエンロン事件なども起こっていることから、このような問題というのは起こり続ける可能性も高いことを投資家は認識して投資すべきなのかもしれません。監査や規制を厳しくしても、なかなかこのような問題はなくならないのが世の常であるということですね。

カジノで100億円!

 大王製紙の元社長の使い込みの大半がカジノであることが調査委員会から発表されました。未だに返済されない50億円ですが、元社長は保有する大王製紙株を処分しても返済できないくらいの金額と思われ、これで創業家はこの会社から追放されることになりそうです。
 カジノで100億円という豪快な使い方をしていますが、一部はどこかへマネロンされている可能性も残されている気がしています。ある意味、当局の厳しい監視を掻い潜って、相続対策をするような一族もいるというお話もあります。そこで利用されるのが、カジノという冗談のようなマネロン手法があるそうです。
 今後会社へ返済されていない50億円をどうするかという問題に移りますが、とりあえずは元社長は刑事告発されて、収監されることになりそうです。このお金の返済をどうするのかが次の焦点になりそうです。
追伸: 相場感については、メルマガに書いています・・・・・

オリンパス社長兼会長辞任!

 オリンパスの会長兼社長が辞任しました。コーポレートガバナンス(企業統治)のあり方として、最悪の会社のひとつとなりそうです。過去ヤクルトの副社長が詐欺ファンドを会社に購入させて、自分は裏でファンド会社から手数料を貰っていた例がありますが、同じような事例かもしれません。過去のM&Aがらみで、業者への手数料を増やして、そこから役員連中がキックバックをもらっていた可能性もあります。
 本人は、手数料等のキックバックを否定していますが、FBIなどの調査状況から今後明らかにされる可能性が高いと思われます。この社長は財務畑出身者であり、このM&Aすべてに絡んでいたのは間違いないようです。仮に手数料を貰っていないとしても、M&A失敗の経営責任を取らされるのは間違いありません。
 同社は内視鏡では、世界一の会社ですが、今後はどうなっていくことでしょうか?かっては花形部門であったカメラ部門も低迷が続いており、パイオニアのように落ちぶれてしまう可能性が高いと考えています。このような企業の栄枯盛衰はよくあることですが、米国のコダックの状況をみても、時代が変わるにつれて、会社も変化していくことが重要なのです。
 逆に、富士フィルムは大胆に変革をしてうまくいっている会社です。カメラフィルムは継続していますが、化粧品や医療機器の開発などを積極的に進めて、進化し続けています。株式への投資はこのような会社の将来性をみながら投資する必要があるのは間違いありません。ソニーのようにブランド力があるからいうような思いでの投資は失敗する可能性が高いことも知るべきと思います。
PS: 相場感に関しては、本日のメルマガをご覧ください!