不動産投資の盲点!

 不動産投資は銀行が積極的に融資するときには有効な投資法ですが、銀行が融資を渋るようになると、流動性の面からも不利な投資となることが多いようです。
 東京の場合は、現在、利回りが10%くらいが中古投資の目安となっています。必要資金の50%を3%金利の借入金で投資をすると、投資額に対する利回りは、(10%+50%x10%-50%x3%)=13.5%となります。利回り13.5%というとかなりの高利回りという結論になりそうですが、最後の流動性という部分は、融資姿勢そのものの影響を受けることとなります。
 結局、売却ないしは、融資期限まで保有し続けるしか出口戦略のない不動産なので、途中で換金を考えた場合には、銀行の融資姿勢次第となるのです。東日本大震災の影響で、不動産融資に対しても、多くの銀行が慎重姿勢になっています。大手銀行は、震災による住宅ローンの質の悪化や東電向け債権の処理などが重石となってきており、積極的に新規融資をする銀行が大きく減少していからです。
 個人的にも、不動産エクスポージャーを減らしたいと考えているのですが、売却がままならない状況になっています。特に、私が多く投資している店舗関連の融資はアパートとは異なる特殊な事業向け融資であり、融資はでにくいからです。もちろん、店舗に対しては、10%よりも高い利回りを目安に投資しているのですが、それでも現状の災害リスクを勘案するとリスクを減らす方向で考えるのが正しいと思っています。
 今回の大震災で銀行の融資姿勢が大きく変化すると考えられ、個人の不動産投資ブームも終焉に近づいたとも云えそうです。もちろん、少子高齢化による空き家の増加というトレンドに対する対処もあり、長期投資となる不動産投資には慎重に臨むべき時期にあるのは間違いありません。
 

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