負けない不動産投資!

 あまり聞いたことのない「負けない不動産投資」という言葉。知り合いのA氏が語った言葉です。株式投資やFXなどでは、結果がすぐに目に見えるのですが、不動産投資は、投資した時点から数年経過しないとよかったのかわるかったのかなかなか見えません。とりあえず賃貸が埋まって、賃料が入っていれば負けていないということかと感じがちです。
 この方いわく、当初の目論見通りに推移しているかのチェックを毎年欠かさずにやっていればわかるというお話でした。当初、ある程度の収支予測をたてて投資をして、思ったとおりに進捗しているかみるということです。例えば、空室率は、5%で、賃料は、毎年2%づつ下がるという予測をしてその通りの収支が達成できていればそれは負けない不動産投資をしていることが確認できるということです。
 私の場合は、原則論として、標準シナリオの収支計画とワーストシナリオの収支計画を作成します。どちらに近いか判断すれば、自分の投資がよかったか悪かったか判ります。もちろん、うまくいっているのもあれば失敗しているものもあります。最近いけないと思うことは、失敗しているのは損切りしたいと感じることもあるですが、そういう不動産は売れないというジレンマに陥ります。
 市場価格については、毎年見直しをしていますが、2005年頃に比較すると、東京でも20%以上は不動産価格が下落しているイメージです。もし、ファイアーセール(現金化のための急ぎ売り)ということになれば、40%以上下がっているということになりそうです。ただし、賃貸の利回りは、10%以上を維持できているとすれば、10%x6年-40%=20%。 単純に、6で割ると、利回りは、3.3%ということは、流動性の高い国債を買っていたほうがいいかもという判断もできることになります。
 これはあくまで現金で買っているイメージですが、ローンで買って、そのコストが3%とすれば、7%x6年-40%=2%であり、年間0.33%という低利回りでしか運用できていないことになります。私の場合は、15年後に取得価格の70%で売却できるというのが、標準シナリオで、ワーストシナリオは、当初取得価格の50%での売却しかできないという条件にしています。
 現状でいえば、ワーストシナリオに近い状況となっているのは間違いありません。今年から人口減少が本格化する日本なので、これくらいのシナリオを考えて、投資できる物件を見分ける能力が必要なのです。ローンが出るから買うなんていう投資は、かなりヤバイかもしれませんね。株式投資と同じで、ローンを利用する不動産投資は、信用取引で不動産投資をするということなので、普通なら危ない投資なのに、不動産ではそのようなことが語られないおのが不思議な世界です。
 

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