不動産の利回りと価格について!

 不動産業者で、最近東京の投資物件の投資家目標利回りが12%くらいに上がってきていますという話がありました。もちろん、これは不動産を取得する際の目標利回りで、実際にこの利回りで売買されるかは別の話です。私の場合は、過去数年間10%を投資目標利回りとしてきました。
 たった2%の差と思われがちですが、売買価格は、大きく下がることになります。例えば、年間賃料が、1000万円ある物件の売買価格を想定すると、10%では1億円、12%では8333万円と、約17%も売買価格は下がることになります。対象によって、いろいろと諸条件が異なるので、一概には判断しづらいのですが、これくらい価格が違うということは頭に入れておくべきかもません。
 最近、福岡市のワンルームマンションの中古価格は、200万円~300万円くらいまで低下しているという話もありました。家賃が、2.5万円~3.5万円くらいまで低下しているので、当たり前かもしれません。ここから、管理費の1万円を引くと、ネット賃料は、1.5万~2.5万円なので、10%の還元利回りを考えれば、普通の価格です。福岡市の投資物件は、リーマンショック以降大きく値崩れを起こしているそうです。
 実際に、このような物件を早期に換金するとすれば、100万円台で売る状態になりそうです。このような状況は、数年前の札幌に似たような感じです。東京に関しても、5百万円台のワンルームマンションの売買事例も増えているということなので、10年後くらいには、東京も福岡市のような状態になることも想定すべき時期がきているかもしれません。
 日本全国、不動産の現金化が難しい状況になっており、その事実をちゃんと見据えて不動産投資する必要があります。今、自分の持っている物件は満室だから安心だということではなく、出口戦略までよく考えて投資する必要があることを認識すべきですね。
 私が十数年前に東京でワンルームマンションを10戸くらい保有していた際には、数年後には売却するという方向性を持って投資していました。現在は、それらの区分所有のワンルームマンションのすべて売却して持っていませんが、このようなワンルームマンションについては、出口戦略のない状況となっていることもよく考えて投資すべきであることは間違いありません。

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