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てーげー投資ライフのすすめ! > 不動産投資 > イスカンダル計画!
2011年8月 4日(木) 08:39

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為替介入!»

イスカンダル計画!

 シンガポールの隣地にあるジョホルバルというマレーシアの町で、大規模都市開発が行われています。計画完成までには、あと15年くらいはかかるプロジェクトです。この開発は、シンガポール政府もかなり加担しています。というのも、シンガポールから目と鼻の先の地区の開発であり、国土の狭いシンガポールとしては、国土が拡大するようなプロジェクトであるからです。

 ただし注意してほしいのは、この地区で開発されるマンションなどを日本で青田売りしている業者の中には詐欺まがいのものが多いということです。日本では、物件の完成リスクは低いのですが、海外ではこのリスクはとりたがりません。というのも、過去において、物件が完成するまでには、政府の開発許可からインフラの整備などが必要で相当にリスクが高いからです。そもそもこのプロジェクトを推進していた母体の幹部も詐欺で告発されています。

 現地の銀行なども物件が完成すれば、物件価格の80%~90%のファイナンスをするなどというコミットメントレターを出すこともあり、日本人の場合は、銀行がお金を出すくらい安全なプロジェクトと思いがちですが、そうではありません。物件が完成すればという条件がこの投資の一番のリスクです。

 私の知り合いにも、この地区のマンション開発で、一室を買いませんか?というお話がありました。もう、数か月前に、すべての部屋の権利は売れてしまっているので、その権利を買った方から買うアレンジメント(仲介)をするというものでした。通常開発計画の承認を貰うのに、ある程度販売の目処がたっていることが開発計画承認の条件となりますが、現在はその点はクリヤーできていますということで、当初の権利の3倍くらいの価格で売られているようです。

 その昔、日本でゴルフ会員権商法というものがありましたが、そっくりなような気がします。開発を開始する前に、特別縁故募集とかいって、販売した後、その特別縁故募集された会員権を高値で売却するような商法です。もちろん、物件が完成して、会員権を売却できれば大成功という可能性はあります。1980年代の前半に企画されて、1986年くらいに完成したゴルフ場の会員権は、当初の特別縁故募集価格の10倍くらいの値段で売却できました。(もちろん、バブルもありますが)その後は、プロジェクト自体が頓挫したり、会員権自体の価値がなくなり、大損しています。

 最終的には、そのプロジェクトのお金の流れが把握しにくいことと、完成までのリスクが高いこと、完成した時点で、物件の価格がどうなるかということがポイントになりますが、スポンサー(事業計画の主体)がしっかりしていないととんでもないことになることが多いので、気をつけたいものです。

 マレーシアでは、現在、不動産価格が賃料比かなり割高な感じになっており、10年くらいすれば、インフレで調整されていいくらいの感じで投資してもいいという投資家には適すると思いますが、完成すれば、単純に3年くらいで3倍にもなるなんていう思惑で投資すると大きな落とし穴がありそうなので、お気をつけください。






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