金利上昇リスク???

 昨日のエンジュクの忘年会で、著名な不動産投資家さんとお話をしました。彼が一番今気にかけていることが、借入金が大きいく、短期変動金利で不動産運用しているので「円金利の上昇」ということでした。彼が検討しているのは、金融機関から金利キャップを買うようなことを話されていました。確かに、このようなリスクを考慮して行動することは必要と思われます。彼の場合は、投資している不動産を満室運営しているので、贅沢な悩みということかもしれません。しかしながら、私は以下のような観点から金利上昇リスクに関しては、ヘッジはする必要がないと結論しています。
1.ユーロ危機の状況からみても、市場でイタリアなどの国債が’7%近い利回りまで売られていますが、困っているのは、大量に国債を保有している金融機関であり、ECBはどちらかといえは、金利を下げる方法へ動いていて、ユーロの短期金利は大きくは上昇していません。
2.仮に日本国債が暴落して、金利上昇した場合に、一番負担が大きいのは、不動産投資家ではなく、大量に日本国債を保有している金融機関です。政府も金融機関を救済しないでおくのは、不可能に近いでしょう。そうなると、国債の元本切捨てか、資本注入しかありません。それができなければ、預金封鎖やいきなりのデノミとかという行動を起こすことでしょう。
3. 日本は経常収支が黒字の国であり、世界の富を集め続けています。2のような状況にはなりにくく、国民も我慢強いこともあり、万一の場合には、年金の減額や増税に応じていくことになるでしょう。
4.上記の1,2,3は、悪い金利上昇を想定しています。仮に最悪の恐慌状態になったとすれば、どうなるかと考えるヘッジをしていた相対である金融機関が破綻して、金利キャップそのものが機能しなくなる可能性が高くなります。リーマンショック時のCDSのような事象です。また、恐慌のようになれば、そもそも失業者があふれ、家賃が入ってこなくなるリスクlのほうが数段高く、金利上昇などという問題ではなくなります。
 ここでリスクヘッジとなりそうなのは、海外不動産投資ないしは、海外に預金を置くことかもしれません。私は、2009年からニュージーランドでの不動産投資をしています。そこで生じた賃料収入は現地の銀行にそのまま置いてあります。(もちろん、税務申告はしています。)理由は簡単です。日本にある金融機関では、日本政府が預金凍結とかなんでもできるので、日本政府の手の届かないところに資産を持つということです。
 上記のような恐慌状態になると、円安が進むことも想定されるので、海外資産で円安をヘッジするという意味もでてきます。ということは、円安になるのであれば、円金利上昇リスクもヘッジできるということになる可能性もあります。
 日本での不動産投資のメジャーなリスクは、空き部屋リスクであり、この心配をして動く必要があるのは間違いないと考えています。今は満室でも、半年後には半分空室となるようなことが日本各地で発生しているという話もあり、うまく運営管理していくことが日本での不動産投資成功の鍵であるは間違いありません。

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