危機感のない投資家???

 知り合いの不動産投資家の方とのお話です。不思議なもので、危機感のない不動産投資家が多いという話になりました。ここ数年の賃料の下落や空室率の上昇に対して、空室率20%ということは、残りの80%は入っているのだから、満室にするのは簡単だというような論理がはびこっているということです。もちろん、そういう考えた方もあるかもしれません。
 東京でも空室率がここ2年くらいで、10%から13%くらいにまで上昇したという数値があるようです。このように需給が緩みだすと、次のような現象が起こり始めます。物件を借りたい人が多い場合には、物件の供給も少なく、いい物件があってもすぐに他で決まる可能性があり、借りる人は目の前のいいと思われる物件をその場で、決めざるを得ないのです。しかしながら、供給が多くなった場合には、物件は余っている状態であり、じっくり物件を吟味して決めることができるようになります。なので、なかなか決まらなくなります。
 最近、賃貸専業の不動産業者は、不動産を借りたい人がきても、10件以上、場合によっては、20件以上物件をみせないと決まらない状況になったと嘆いています。数年前は、だいたい5件も内見すれば、決まる状況であったので、かなり手間のかかる仕事になってきています。10件もみせるには、オーナーへの連絡や空き部屋の鍵の手配などはかなり大変な状況になります。
 今後とも、物件の供給は減らず、賃借人の需要が減っていくという状態が続くとすれば、3~5年後には、たいへんな状況になっている可能性も高いと考えられます。面白いのは、あまり危機感のない投資家に限って、中国は不動産バブル崩壊しているし、賃貸にも出されないような在庫物件が8000万戸もあるだぁなんて話をしています。
 ところが、中国の場合は、賃借人なりえる人があと6億人以上いることにはフォーカスしていません。今は価格が高くて借りられない層が多いのですが、不動産価格の下落と、収入が増加すれば、いつかは均衡する可能性があるのです。ところが、日本の場合には、少子高齢化によって、需給はますます緩んでいくことになります。
 年金に関しては、数年後には破綻するという話を信じる投資家が多いのに、それを補うための不動産投資は、大丈夫と考えているのが不思議でなりません。テレビのような大型家電などの場合は、需給が10%も緩むと、価格は20%~30%くらい下落するといわれています。同じようなことが不動産の賃料でも起こらないとは限りません。
 私も多くの不動産を持っており、危機感を持って対処しています。いろいろなことを試行錯誤しながら、答えを見つけていくという方法です。不動産投資関連の書籍はほとんどすべて読んで、そのノウハウの勉強をしています。ラッキーなことに私の場合には、テナント(店舗)物件では、延滞もなく運営できています。テナント物件では、お店自体が不況で困っているケースも多く、テナントの延滞で苦しんでいるオーナーなども多い状態です。
 こういう書き方をすると、不動産投資には否定的と思われがちですが、このブログにも書いている通り、事業に比較すれば、とても安定している部分もあります。ただし、多額の借金を伴う投資なので、それなりに勉強して、不動産を運営する能力を高めていくことが、不動産投資成功の秘訣であるということをお知らせしたいのです。
 例えば、収支計画についても、家賃が毎年5%づつ下落(10年では50%くらい下落)、空室率が30%くらいになっても大丈夫くらいの計画をして、投資することをお勧めします。特に、多額の借入金をして投資をする場合には、これくらいのシナリオでも問題がないくらいでないと、不動産投資によって、自己破産をするような事態になることもありえます。もちろん、銀行へ出す資料はもう少しいい数字でかまわないと思いますが、最悪に近いシナリオでも大丈夫くらいの感じが必要と思われます。
 そんなシナリオでも大丈夫な物件はありえないというご意見もありそうですが、その場合には取得時からでる余剰キャッシュフローをすべて、借入金の繰上げ返済にまわすくらいの収支計画をすればいいと思います。現金で、激安物件に投資するような場合には、問題は少ないと思いますが、不動産でも株式でも信用取引は怖いという認識が必要であることは間違いありませんね。
 
 
 

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