ある歯医者さんのお話!

 ある歯医者さんのお話です。この方はもう歯医者を廃業して、引退生活をしています。二人の子供には、歯医者を継がせていません。二人の子供は、薬剤師と大手製薬会社のサラリーマンだそうです。彼の生活の糧は、投資不動産と年金です。
 彼の不動産投資歴は、1990年まで遡ります。あるワンルーム販売業者から「節税」商品として紹介されたワンルームを札幌に購入しました。最初の投資案件です。約20平米のワンルームマンションで、新築で1500万円くらいしたそうです。
 当時(1990年頃)、歯医者に暗黒の時代がくるというような予測がありました。歯学部の学生が増えて、数年後には歯医者が乱立する。しかしながら、子供の虫歯が減りつつあり、歯医者需要が減りつつあったからです。10年後の2000年頃には、3割の歯医者が淘汰されるというようなお話です。
 2010年の時点では、コンビニの店舗数よりも多い歯医者。当初の設備投資負担が大きい業種であり、日本中で破綻する歯医者が急増しています。現在では、開業した半分くらいの歯医者が3年以内に淘汰されているというお話です。
 このような見通しであったこともあり、この歯医者さんは、札幌での不動産投資を積極化していきました。2001年の時点では、札幌市内に、アパート2棟と、ワンルームマンションを20室を所有していたそうです。現在は、札幌市内の不動産はすべて売却して、東京に借金なしでマンション1棟を購入して生活資金に充てています。
 当初スタートで買った不動産が札幌市内のワンルームマンションで、1996年ごろまではずっと空き部屋にはならず、家賃が6万円程度(管理費を引いて5万円程度)も入っていたそうです。ところが、1997年から状況が大きく変わり始めます。たくぎん(北海道拓殖銀行)が破綻して、急激に北海道経済が悪化しました。
 彼が持っていた札幌の同じワンルームマンションの中古価格も1000万円くらいから一気に700万円くらいまで値下がりしたそうです。彼はチャンスと思い、投資物件を買い増していきました。2000年頃には、ワンルームマンションを20室を所有していました。2000年頃までは、賃料の値下がりは少なかったのですが、札幌市内の空室率が20%超えてきたといわれる2001年頃から雲行きが怪しくなってきます。
 これまで、5万円台であった家賃が一気に4万円台まで下がってきたのです。おまけに、賃貸の媒介不動産業者に家賃2か月分くらいの広告手数料を支払わないと部屋が埋まらなくなったのです。2000年に借金をして、購入したアパート2棟もあり、危機感を感じたそうです。このままでは、歯医者と同じような供給過剰のマーケットとなることに対する危機感です。
 個人の不動産投資ブームが到来した2004年~2006年頃に、札幌市内に保有していた不動産はすべて売却したそうです。安く買った物件については、売却益も取れたというようなお話です。現在まで、札幌の不動産をそのまま所有していたら破綻していたかもしれないという見解をもっています。全部売却できてラッキーだったと振り返っています。その売却資金でリーマンショック後に、東京で借金なしでマンション一棟を取得しています。
 現在の札幌のワンルームマンションの例をみてみましょう。酷い状況です。2000年頃には、5万円くらいしていた家賃は、2万円台に暴落しています。このマンションは、164戸のうち22戸が賃貸の募集をしています。マンションの管理費も1万円程度かかるものと思われ、賃借人がいたとしても、毎月の手取りは、1.5万円くらいであり、固定資産税や修繕費を支払いするとマイナスキャッシュフローになりそうです。
 このような現象は日本各地で起こっています。人口流入の続いている東京でも同じような状態です。札幌の状況を考えれば、東京も10年後には、同じようなことになる可能性も高そうです。このような状況をみれば、これから巨額の借金をして、不動産投資をする怖さも知るべきではないでしょうか。簡単に空室率20%はたいしたことないと考える人もいますが、需給が崩れると、賃料も大きく下落するようなリスクを認識することが重要なのです。
 世の中には、空室コンサルタントというようなある意味不動産オーナーを食い物にするようなお仕事もでてきています。不動産投資についても十分に勉強する必要があります。投資物件を選ぶ目をもち、長期に維持管理できる能力が必要な時代になっていることは間違いありませんね。
 
 
 

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