円安???

 先週末から少しずつ円安方向へ動いています。ユーロは100円を回復して、その他通貨も1円以上の円安水準になってきています。ギリシャ債務問題については終わったような事項として市場は判断しているような感じもしてきます。現在、ギリシャの債務削減については、ユーロ圏の民間銀行との交渉が継続しており、来月中旬の期限まで交渉が継続するものと思われます。
 今後のことを想定するとすれば、やはり米国の景気回復とギリシャのデフォルトの2点に集約されそうです。今のところこの2点は、順調に推移していますが、どこまで継続するかが焦点になりそうです。当面は米ドルが80円、ユーロが105円を回復するかがポイントになります。
 

JACKさんとの打ち合わせ!

 今日はJACKさんとJACKさんが今年5月頃に出す予定の書籍の打ち合わせをしていました。JACKさんのやり方は私のやり方に似ているところが多いので、お気に入りです。
 相場師は、私も含めてある意味変わり者が多いこともあり、相場師同士では意見が合わないことも多いのですが、JACKさんと話をするとそうですねと頷けることがたくさんあるので、面白いと思います。
 みなさんもJACKさんの新刊本を楽しみにしてくださいね!

勉強会のお話!

 昨日は個人的にやっている投資勉強会の日でした。そこに集まる人たちは、大半が不動産投資もしています。この前このブログにも書いた「賃貸氷河期」の話題になり、東京でも数年後には同じような状況になる可能性がありますねという話になりました。
 ある方は、2006年に札幌の不動産を売却処分したそうです。賃貸リスクだけではなく、冬場の除雪のコストやボイラー維持費の高さなどもあり、中古物件ではグロス利回り20%でもキャッシュフローがマイナスになることがあるということでした。
 あとは、税金のお話です。フルローンで物件を取得すると、利回りも高いこともあり、税引き後のキャッシュフローがほとんどなくなるリスクがあることです。私は日本のバブルの頃に、不動産で破綻するパターンをみており、税金に関しては敏感なのですが、借金が少なくなると今度は税金に悩まされるという現実をよく研究するべきかもしれません。
 不動産投資では、一定規模より大きくなると、借金と税金によって自転車操業的なこと陥りやすいのです。また、税収不足もあり数年後には固定資産税が今の倍額以上になるリスクも考えて投資すべき時期にあるという話もしました。
 税金や地域的な特色もよく研究して不動産投資をすべきであることは間違いありません。

松下の株価!

 浜口さんが、1976年の新聞の株価欄についてコメントしています。この中で松下の株価終値が614円になっています。今年の1月11日の松下(現パナソニック)の株価終値が611円と1976年の株価を下回っています。もちろん、増資などをしていることから時価総額は違うと思いますが、松下が35年も前の株価に戻っているということが示唆するものは何なのか考えてしまいます。
 当時は日本の高度成長期であり、松下の株価にもかなりのプレミアムがのっていたものと思われます。今現在はどちらかといえばマイナスプレミアムがついている状況とも判断できます。あまりいいイメージではありませんが、もっと歴史の新しい企業がでてこないと日本企業はよくならないかもしれません。
 先週ついに、アメリカで銀塩カメラのコダックがChapater 11を申請して破綻しましたが、アメリカの時価総額上位は、アップルやグーグルであり、両社とも業歴はそれほどではありません。新たに生まれた成長企業が日本市場の株価を牽引するようにならないと、なかなか全体的な株価の底上げが起こらないのではないかと考えています。
 日本でも新しいDNAを持った企業が生まれてくることを期待しています。

儲ける会社の分析方法!

 がっちりマンデーというテレビ番組をやっています。この番組をみているといろいろな方法で儲けている会社などが紹介されています。株式投資においては、投資する会社がどのような方法で儲けているのかをみる力が必要です。原則論として、以下のような点に注目することが重要になります。
1)新しい商品があること。(新しい商品とは、販売コンセプトなども含みます。)
2)新しい商品の市場規模はどれくらいあるのか?
3)新しい商品のマーケティングがうまくいっているか?
4)新しい商品が世界的に流通する商品なのか?
 市場規模などについては、調べるのがなかなか難しいということがありそうですが、業界団体などの資料などから見つけることが可能です。また経済研究所などの資料などで公開されていることもあります。特に、商品が伸びている段階では、いろいろな想定があり、推計値などしかありませんが、そういう商品はある意味将来性が高いとも判断できます。
 大東建託という会社があります。この会社は、1980年代に設立された会社です。農地の転用などがさかんであった時期に、地主に対して、アパートなどの建設からその後の賃貸運営まですべて面倒をみるという会社の新商品によって大きく伸びた会社です。不動産バブル崩壊後も自社でリスクをとらないビジネスモデルであり、以降もずっと伸びてきています。
 市場規模を考えると、賃貸住宅というカテゴリーであり、日本だけでも100兆円以上の規模の市場があります。現在はいろいろな類似の会社が多くあります。上場会社でも同じような事業形態の会社も数社あります。
 賃貸住宅のような市場規模がある事業だと大きく伸びる可能性があります。また、現在株価が急落しているオンラインゲーム市場の規模はどれくらいあるかということがありますが、2000億円規模といわれているようです。数年前には、1200億円規模といわれていたので、市場規模が60%拡大したことになります。
 このような観点から投資する会社の内容を確認していくと、投資する会社に対して確信をもって投資をできるということになるかもしれません。私は個々の会社の財務分析よりも、このような観点での会社の見方を重要視しています。
 

賃貸氷河期!

 「賃貸氷河期」という書籍を読みました。今後とも賃貸需要は減少していくことが想定されています。今でも札幌あたりでは、数ヶ月(5カ月くらい)のフリーレントが当たり前で、仲介業者への広告料が5ヶ月にもなっているそうです。2010年あたりからその様相が顕著になってることが書かれています。合計で家賃10ヶ月分の負担をしなければならない札幌の不動産オーナーは死に体かもしれません。
 それででも不動産投資はなくなることはありませんが、生き残るためには、「大家として勉強して実践していく力」が必要です。入り口(購入時)の物件の選別をできる能力と、出口(売却)まで物件を維持する能力が必要です。購入時に想定していたシナリオを維持していく力が必要です。
 買うことに集中しすぎて、維持することを考えないで投資をする投資家は、滅びる運命かもしれません。不動産業者が「フルローン」がでますということをうたっている物件はあっという間に売れてしまうそうです。そのような物件は売れてから2~3数年後には、また売りにでます。業者はまた次の投資家に売るというような循環している物件もあるそうです。
 私も昨日トラブルに見舞われました。大きな問題はないのですが、予定していた融資が物件に未登記部分があるために出ないかもしれないのです。融資金額はたいした金額はないので、キャッシュを出せばいいのですが、安いお金が借りられる機会であっただけにちょっと残念です。
 空き部屋についても申し込みが入ったのですが、翌日にそれがキャンセルになるなんてことがザラです。不動産業者が顧客の奪い合いをしており、他の業者で申し込みを決めた賃借人をほかの物件を紹介してそれで契約をさせるようなパターンが多いようです。
 かかる状況でもあり、株式投資の上級レベルともいえる信用取引でも勝てるような投資戦略がないと不動産投資では勝てない時代になっていることをよく知るべきかもしれません。

少し変化がでてきた!

 株式市場に明るい兆しがでてきました。ユーロも100円を回復しつつあり、ユーロ危機も一服感があります。昨日の日経平均の上げが、フォロースルーである可能性もあります。出来高もかなり増えつつあり、市場に資金が戻りつつあるようです。
 高値を更新してくる銘柄も増えてきており、雰囲気はかなり改善されています。昨日のNY市場も大きく上げており、来週も期待できそうです。上げ相場への転換も想定されるので期待しましょう。
 これまで大きく売られていた銀行などの金融株が戻りをみせており、当面の金融危機は回避される期待が強くなってきているようです。

小型株が動き出した???

 投資塾でも話をしている銘柄が動き出しています。小型株というよりは、時価総額が100億円以下の投信業界では、マイクロ株と定義されるような銘柄です。流動性が低いのが弱点ですが、上がっている銘柄は、流動性も高くなっています。
 私も去年から買い下がっていた銘柄も含み益がある状況となっており、このまま順調に推移してくれればいいなぁと期待しています。ユーロ債務危機も続いており、先行きは不透明な部分がありますが、じっくりと腰をすえて投資をしていくつもりです。

ばば抜きゲーム・・・・・

 日経ビジネスで不動産投資はばば抜きゲームではないかというコラムがあります。最後にばばを引くのは誰でしょうか・・・・・
 今後の不動産投資については、慎重にやるべきことは間違いありません。今後の賃料の推移や空室率の高まりをどうやってマネージするかがポイントになります。当初の想定利回りが高いということは将来的に賃料が下がることを売買価格が示唆していると言う説もあります。
 今日は、Mi6さんの不動産投資セミナーに参加していました。初心者向けのセミナーでしたが、自分が一棟もの不動産投資を開始したころのことを思い出しました。当初一棟ものの投資をしようと考えていた2000年頃は、勉強をしていろいろと物件をみて回りました。最近では、ネットでたまたま見つけて買うなんていう方法がメインになっていて、気合をいれて研究しようなんてことがなくなっています。
 それでも投資を続けられる理由は、あまり競合のない物件を買っているからかもしれません。道路つきの悪い物件とか、テラスハウス(いわゆる2戸一と呼ばれるような物件)とか普通ではファイナンスがつきづらいので、買える人が限定される物件です。出口戦略としては、将来的に2戸一のもう一つを買って、両方まとめて売却するようなパターンです。
 これでうまくいくかどうかはわかりませんが、テナント物件で、お隣が繁盛している状況などを確認しながら投資をしています。テナント物件はまずはリッチがいいかどうかということが重要です。また、テナントの能力という問題もあります。今のところはテナント物件では大きな失敗はしていません。
 今後も不動産投資は続けて生きますが、じっくり出口戦略も考慮しながらの投資を進めていく必要がありそうです。みなさんもポジションを持ったら勝ち組ではなくて、出口戦略までしっかりもって不動産投資をすることをお勧めします。

Fxの短期売買!

 今年の目標のひとつにあげているFxの短期売買は、ここに書いています!積極的にやるのは面倒なのでやりませんが、IFDオーダーなどを使って片手間にやる方法でやっています。