不動産投資

　一昨日賃料の下落について書いたのですが、そのことについて、ある知り合いからメールがきました。実体は、もっと厳しいですよという内容でした。おまけにに今週号の日経ビジネスには、日本のCMBSが時限爆弾と化しているという記事が載ったので、追加でコメントしておきます。

　円高というものは、最終的に、内需企業に一番影響を与えるということなのです。円高が産業の空洞化を招き、ひいては不動産需要などを大幅に減退させる要因となります。おまけに、少子高齢化という大きな問題を抱えている国です。日本においては、今後不動産需要が増える要素はまったくありません。

　トロフィービルと呼ばれるような超一流オフィスビルの空室率が、史上最高となっていますが、それ以下の中堅ビルについては、空室率は、その3倍くらいあるといわれています。それよりもレベルの低いビルなどは、空室率ではなく、利用率が３０％～５０％といわれているようです。

　個人で保有しているような中小ビルに関しては非常に苦しい事態となっていることを勘案しなければなりません。今後ともこの状況は改善するよりも悪化するとみられており、中小ビルのオーナーは危機感を募らせています。

　一時期、空室ビルばかりであった神田地区の中小ビルもリーマンショックまでは若干の活気を取り戻した時期もありましたが、再び苦しい時期を迎えています。このような状況で、賃料が上昇する余地はまったくありません。

　ある有名な方の名前が冠せられている中規模のビルも実は差し押さえにあっているという話も聞きました。このビルは、90年代後半に建てられたものですが、7割くらいが空いているという話のようです。すでに、ダヴィンチは関連ビルのリファイナンス等ができずにエクイティ部分に損失が発生して、債務超過に陥ったというニュースがありましたが、この話はまだ序の口だということのようです。

　実際に、上場リートの日本コマーシャルに関しては、昨年3月からスポンサー探しをしているうちに賃貸市況がどんどん悪化して、新規のスポンサー探しがほぼ頓挫してしまっているという話もあります。このような状況ですから、大阪などの都市ではたいへんなことになっています。

　大阪などの地方都市の大規模な一流のビルでは、テナント探しに四苦八苦しており、やがて二束三文で売却される日も近いビルがたくさんあるというお話しです。

　いろいろと悪い話ばかり書いていますが、私も不動産投資家であり、他人事ではありません。港区青山の一流賃貸物件の賃料が今度大幅に改定されて、20万円以下になるのではという話もあります。オフィスだけでなく、住居用物件の賃料も大きく下落しているのです。

　個人的な対策としては、やはり不動産のエクスポージャーを減らしていく方針にしています。ないしは、物件の入れ替えを考えていくしかないと考えています。まだまだ個人投資家の間では不動産投資ブームもあり、今のうちにエクスポージャーを減らしておくことも重要ではないかと思います。

　投資家けーちゃんがブログで、レオパレス２１の決算分析をしています。彼は、不動産投資家なので、その観点からみた分析は参考になります。みなさんもご覧ください。

　上場リート同士の合併が総会にて可決されました。　先週の日経新聞には、合併が否決されるかもしれないという記事が載っていましたがなんとかなったようです。

　ちょっと心配していたのですが、よかったですね。これで、リート市場も再び底打ちしてくると考えられそうです。そうとしても、弱小上場リートへの投資はちょっと危険だということに変わりはありません。

　去年は大きく儲けさせてもらったリートですが、今のところリートへの投資予定はありません。

　月曜日＆火曜日に不動産の引渡しを無事に終えました。ちょっと疲れ気味です。火曜日は、引渡しのあと早速お祓いをしてもらいました。ストレスがたまってメニエール症候群を抱えています。

　すごく荒れた家屋でのお祓いでしたので、神主さんには申し訳なかったですが、お祓いのおかげですがすがしい状態になった気がしています。

　過去同じような古家物件を購入して、お祓いをして、そこが今では繁盛飲食店になっています。ここも繁盛店になる気がしています。不思議なもので、このようなちょっと難のある案件ばかりが、気にかかる今日この頃です。

　いまのところ、あと2件の不動産の買い付けを入れています。両方とも買えてしまいそうで、資金のことを考えるとちょっと不安ですが、「なんくるないさー」の精神でなんとかしようと思います。(~o~)

　円高も一服しそうな雰囲気ですし、こうなったらリートで儲けて、不動産投資をする第2プロジェクトを始動させようかと考えています。

　ストレスフルな日々となっていますが、明日は明日の風が吹くで乗り切っていきたいと思います。そして落ち着いてから、6月中旬から、NZへいって、また不動産購入ツアーをエンジョイしたいですね。

　不動産投資のために、合同会社を設立しています。今週中に登記書類を完成させ、登記所に持ち込む予定をしています。

　不動産投資をする場合には、経費の繰り入れや青色申告ということを考えますが、法人を設立すれば大半の問題は解決します。もちろん、会社の登記費用や法人住民税がかかりますが、色々とメリットもあると考えられます。

　問題なのは、融資をどのようにひっぱるかということになりますが、これに関しては、保証協会などの公的なものを中心にして事業を広げていくのが最善策になるかと思われます。

　自分が代表をする会社としては、4社目になりますが、今回は連結納税制度を利用して、地方に本社を置く会社の子会社として、東京近郊の不動産投資を行う会社となります。当面の資金調達は、私慕債などの発行をして、賃貸業を開始することになります。

　まずは、小額物件を取得して、1年間くらい実績を積んだ上で、次のステップとして、投資拡大を図っていこうと考えています。不動産投資もちょっと潮目が変わっている状況下なので、じっくりといいものを仕込んでいきたいと考えています。

　新規プロジェクトのスタートですが、あせらずにゆったりとやっていきたいと思います。

　ここ半年で、不動産を3件購入しました。といっても、2件はまだ未決済ですが、あと、１件申し込みを入れている案件もあります。リートも結構買っているので、エクスポージャーの大半が不動産という状態になりました。

　先週は、上場リートも調整局面に入ったので、来週あたり買い増ししようかななんてことも考えています。今回の不況の特徴として、我慢していた投資家が動き始めたというイメージがあります。現物不動産投資でも、１億円以下で利回りが１０％以上の案件の動きが早いことに驚きます。

　ここ２、３年間は、ローンをたくさん借りて不動産投資をする投資スタイルが増えていたのですが、金融機関の姿勢が変わったことなどもあり、今年あたりは、レバレッジを抑えた投資家が増えているようです。もちろん価格交渉もしているようで、このような投資家は、長期にも生き残る可能性が高い気がします。

　また、激安不動産投資もはやっているようですが、こちらは、物件の取得がキーポイントとなるものですが、物件の取得競争が激化しているようです。

　株式市場も若干明るさがみえてきたこともあり、このような状況下で、投資をすれば数年後には大きな実りとなることでしょうね。

　そろそろ固定資産税などの請求書が送られてきています。ある意味、日本経済に貢献できるということなので、ちょっとうれしいような頭の痛い季節の到来です。

　来週の月曜日にリゾートマンションの購入契約に行くことになりました。正直にお話すると買い替えなのですが、その理由は、今のマンションがペット不可だからなのです。

　約５５０万円の売主の言い値がほぼ半額になりました。ただし、名義の変更などで、約５０万円くらいの費用がかかるのがネックです。今所有しているマンションは、５５０万円で売りに出していますが、５００万円以下の指値は受けるつもりはありません。

　不動産業者からは、今所有しているマンションは、夏場であれば、８万円くらいで賃貸できるという話があり、実際に６月から８月まで住みたいというリスエストがあるというお話もありました。管理費等を差し引いても５万円くらいの収入になりそうなので、利回りベースでは、１４％くらいになります。（もちろん、冬場は空き部屋リスクが高いので自慢はできませんが。。。）

　やはりデフレのお買い物は楽しいですね！

　本日、無事にリート勉強会を済ませました。内容的には、相変わらずの手抜き説明でしたが、参加者の方にもリートの評価方法も実践してもらいましたので、たぶん、８割がたは理解して頂いたのではと、期待しています。

　しばらくは、リートへの投資チャンスもありそうなので、もし、このお話を聞きたい方がいらっしゃいましたらエンジュク宛にメール（y.yanagibashi＠enjyuku.co.jp）でもしてくださいね。

　それでも、約１カ月ほど前に、素直に私の話を聞いてくれた不動産投資家「ひろし」さんは結構儲かっているようで安心しました。勉強会には遅れて参加してくれましたが、よく理解して頂いた上に、インサイダー情報まで提供してくれました。

　リートで儲けて、現物不動産を買いましょうね！！！

　ある方からリートの減配リスクについて質問されました。このブログにも、某リートが減配を発表して、3日間くらいストップ安をした銘柄を紹介しました。

　リートの減配リスクは大きな問題点です。一番大きな問題としては、市況の悪化に伴う賃料収入の減少があります。このところ都心のオフィスの空室率が急激な勢いで上昇しているので、オフィス系のリートについては減配リスクが心配されます。

　残るリスクとしては、資金調達ができずに契約解除に伴う手付金放棄をした場合などの特別損失があります。このようなケースはそれほど頻繁には起こることではありませんが、現状のような資金調達が困難な状態が続くとすれば心配されるリスクです。

　また、政府の金融経済対策の中にも、政策金融公庫がリートへの融資をすることなども盛り込まれており、このリスクに関しては今後軽減されていくと考えられます。

　このような状況ですが、つまるところ価格面でどれくらいのメリットがあるかを考えてリート投資をすることをお勧めします。
　

　レオパレス２１の2月の入居率が開示されています。８７％弱ですが、最悪期の昨年12月に比較しても1ポイント程度の改善でしかありません。いろいろとキャンペーンをやっているようですが、それほどの効果もないようです。

　この時期に入居率が改善できないということは相当に状況は悪いと判断したほうがよさそうです。特に、地方物件については、やばい状態となっていると考えて間違いありませんね。

　やはり、地方経済の厳しさを反映しているようです。話は変わりますが、大学受験の偏差値なども東京一極集中的な状況となっているという話を聞いて愕然としました。関西の私立大学などは軒並み下落方向にあるようです。

　人口の東京集中とともに、大学生もどちらかといえば、就職面で企業数が多い東京を選ぶようになったようです。このような傾向は今後とも継続するということを勘案すれば、不動産投資をする場所として、東京を選ぶということは大切なことのように思われますね。

　非常に簡単な質問をいただきました。不動産不況は続くのかという質問です。不動産の不況をプロとしてどうみるかということになりますが、状況をどのように考えるかではないかと思われます。不況というのは全般的なことをいうのであって、個別には事情が異なるケースが多々あります。

　私の場合は、今不動産不況ではなく、とても忙しいという時期にあります。物件情報がたくさんきて、いろいろなことを考えながら投資物件を物色しています。

　新興の不動産会社にとっては、仕入れたものが売れなくなっているということで不況ですが、私にとってはチャンスであり、不況というよりも好況な状態といえるかもしれません。

　今後において、全般的に賃貸の状況は悪化する可能性はありますが、東京やその近辺の地域にはチャンスがごろごろしています。リートについても、価格が、ピーク時の5/１くらいになっているので、選り取りみどりで、どれがいいのか選択に困ってしまいます。

　このような状態なので、私にとっての不動産不況は今のところ好況になっています。このような状態が続くほうが私にとっては好ましいと考えていますので、不動産不況は続かないということになるかもしれませんね。

　わかににくい説明になったかもしれませんが、不動産投資のチャンスであることは間違いがないというのが結論で、好況はしばらく続くということになるのかもしれません。

　知り合いからリート分析に関する質問があったので、回答しておきます。

１．リートがリファイナンスできない場合はどうなるか？
１）リートのスポンサーなどへ割り当て増資をして、資金調達をする。
２）どうしてもダメな場合は、ノンリコースローンなので、銀行などの貸出人に物件を引き取らせる。

こういうことがあるので、リートの債務格付けには、スポンサーの健全度合いが考慮されているようです。

２．取得物件のグロス利回りはもっと高いのでは？
空室やリートの未投資資金もあるので、投資したリートの想定グロス利回りは、もっと高いのは間違いありませんが、それでも、野村レジ電車るの投資物件のグロス利回りは、3.5％くらいです。

３．新興の不動産会社のリートはダメなのですか？
これは、１で書いたとおり、スポンサーとなっている会社が新興の不動産会社では増資などの引き受けする体力がないことが想定されるので、リファイナンスリスクが非常に高いと考えたほうがよさそうです。

４．リートの救済合併などがありえるのか？
4月1日より、税務面でも問題がないような施策が施行されるために、問題なく、上場リート同士の合併が可能になります。ただし、合併の比率については、救済されるリートの割り当て比率がかなり低くなるリスクは考えておく必要があります。

以上

　　野村レジ電車る（笑）投資法人（3240）の簡略な分析をしてみましょう。平成20年11月期の決算をみると、

投資法人の総資産簿価：　１２４７億円　(a)
グロス賃料収入：　38億円 (b)
有利子負債；　672億円 (c)

簿価グロス利回り：　3.04％ (b/a)　となります。
もの凄く低い利回りで、物件を購入していますね。野村不動産のある意味ゴミ箱的な存在ともいえる投資法人かもしれませんね。

　現状では、不動産価格が大きく下落していることもあり、賃貸物件の新築物件のキャップレートを７％としてこの法人が投資している不動産を時価評価すれば、38億円/７％＝543億円くらいの時価の不動産を保有していることになります。

　あれれ、有利子負債672億円＞不動産時価543億円　ということで、すでに、債務超過ではありませんか。。。。。。　(-_-;)　

　ここで、マジックとなるのが、投資法人は、NOIの90%以上配当すれば投資法人は、課税対象とならないというメリットがあるので生きているような存在ということがわかってきます。

　ここで、利益分配金が、一口あたり　年間配当が、26271円（12127円+14,14４円）なので、8％にて割り戻すと、一口の投資口は、375300円くらいの評価額があるとも評価可能です。

　賃貸NOIは、30.4億円くらいで、一口あたりのNOIは、31416円になります。ここから、減価償却費の6.95億円を控除すると、23.45億円で、一口あたりの税引き後利回りは、24233円となります。現状の時価が、325000円なので、7.45％くらいの利回りで買われていることになります。

　ここで難しいのは、現物不動産投資との比較ですが、配当の課税を１０％として、税引き後で、7.45％ｘ90％＝6.7％くらいの利回りの現物不動産は、どれくらいの利回りかということになります。現物不動産投資の経費率を25%、実効税率４０％くらいとして、税引き前換算してみると、グロス利回りが１３％～１４％くらいの現物不動産物件に近いことになります。

　大きな問題となるのは、上記の通り、ある意味、債務超過状態の投資口を買うということになるので、リファイナンスには要注意ということになります。銀行などの金融機関は、ノンリコースローンを出しているので、リファイナンス期には、時価評価を算定し直して、その時価評価の５０％くらいの資金しか出さないからです。

　この投資法人の場合、債務格付けは、AAくらいを取得しているので、リファイナンス時にそれほど大きな問題はないと思われますが、Aくらいの評価だと時価評価をした際に、BBBクラスまで格下げになるリスクを内包していることを考慮すべきでしょうね。

　この点については、同じような分析を新興の不動産会社が運用しているリートと比較するとよくわかると思いますが、これらのものは、この投資法人よりもかなり酷いものが多いということで、破綻するリートまででてきたということは忘れてはなりませんね。

　このような観点から分析すると、リートのいい面悪い面もよくわかると思いますが、現状のように高値から大きく下げている状態を考えると投資対象のひとつとなりうることもご理解いただけると思います。

　ついにウィークリーマンションの大手、ツカサが破綻しました。川又社長は、「1000億円を失って」という本まで書いていました。負債額は、790億円と比較的大きな金額ですね。(ToT)/~~~

　残念ですね。一部の物件は、何年か前にリーマンブラザーズに譲渡されていましたが、本家本元の会社が飛んだようです。。。

　リートの指数が大きく下げています。この2日で、100ポイント近くの下げです。きっかけとなったのは、17日に発表された日本プライムリアルティの配当金が半減したニュースのようです。

　利回りベースでは魅力的なレベルに入ってきていますので、買うチャンスはきているような気がするのですが、レオパレス２１の1月の入居率が86.25％（空室率は13.75％）という数値などをみていると、首都圏以外の物件を保有しているリートに関しては、ちょっと心配になります。繁忙期の1月になってもそれほど空室率が改善していないのはこれまでになかったことです。

　しかしながら、結構利回りベースでは買えるリートもありますので、投資物件の内容をよくみながら投資してみるのもひとつの選択肢と考えられます。現物投資もありますが、リートというものに投資するタイミングであることは間違いありませんね。

　昨日の続きになりますが、現状は、現物不動産投資より上場REITへの投資のほうが魅力的というお話です。不動産の現物の利回りが、１５％としても、税引き後のキャッシュフローでは、5～６％くらいになりますが、REITの場合は、配当課税が１０％であり、７％の利回りで、税引き後で、6.3％の利回りになり、流動性（換金性）を考えても有利だというお話です。

　上場REITの一覧をみても、6％を超える利回りのものがごろごろしています。もちろん、スポンサーリスクや減配になるリスクはありますが、それにしても、高利回りのREITがたくさんあります。開示面でもどういう物件を持っているかもはっきりしており、苦労して、投資用不動産を探して、買って運用するよりも間違いなく有利な状況となっています。

　また、株式投資と同じで、レバレッジ投資も可能です。たとえば、１千万円で、２千万円分のREITを購入して、配当利回りが、７％とすると、１千万円に対して、信用の日歩を３％としても、約１０％の利回りとなります。（計算　（７％+７％－３％）ｘ１千万円/１千万円）　もちろん、REITの価格が下がった場合は、追証などのリスクはありますが、かなりの利回りを確保できます。

　考え方次第ですが、現物不動産を買いたいと考えている方も一度REIT投資も検討されることをお勧めします。。。

　今週号のアエラに「家賃崩壊」が始まったという特集記事（投資不動産をお持ちの方はお読みになることをお勧めします。）があります。まず最初に、私が投資物件を保有している三軒茶屋でも賃料に異変が起こっているということです。私も１階の部屋の家賃は下げました。特に、東京では高級物件の家賃の下落は激しいと記載されています。

　何度かこのブログにも記載しましたが、「レオパレス２１」の空室率が大きく増加していることが、その象徴ともいえます。これは特に、地方の物件を反映するものでもありますが、地方では、約２０％の空室があるとこの記事にも記載されています。

　なぜか、賃貸派のほうが、住宅所有者よりもメリットが大きい的な内容も記載されています。私はそうでもないとも考えていますが、現在のようなデフレ市場では、賃貸のほうが有利かもしれませんね。しかしながら、誰も５年後、10年後のことはわからないということもあり、私は、実家が商売をやっていたこともあり、所有にこだわる傾向があるので、所有が有利とみています。

　このあたりの判断は、各個人のライフスタイルとかの要素も大きいので、好みの問題かもしれませんね。がんばって、愛される賃貸物件として、投資不動産を運用していきたいと考えています。

　かんぽの宿の件については、いろいろな見解もありますが、以下のような観点からも見直してみるべきことがあるのではということです。

　１）赤字が減少した要因の大半は、赤字となっていた施設の売却処分によるものである。
　２）裏金など一部不適切な運用がなされていた施設を早めに売却して問題の発覚を隠したものもあるのでは。（それが鳥取とかの案件ではないかという話もあるようです。）
　３）かんぽの宿には、政治家の肝いりで建てられた施設がたくさんある。（これは年金基金などのレク施設と酷似しているものもある。）
　４）施設売却後、買主がちゃんと納税（売却益とか運用益）していれば、国庫としては、収入があがるシステムになる。また、雇用者も税金を納める主体となる。

　今回の議論で、売却がなされて、雇用が維持されて、利益を上げて、納税がされるというシステムになるのであれば、それなりという評価もなされるべきであるが、そのような点についての議論はなく、単に、個別不動産の売却単価が個別にみれば安すぎるという点に集中していることがちょっと議論の余地があるのではと考えています。

　また、オリックスの株主の大半が外資系であっても、日本でちゃんと雇用を維持して、納税している限りにおいては、日本の会社であることは間違いがありません。それよりも、オリックス以外にこの案件を進める能力のある会社がなかったことのほうを嘆く必要もありそうですね。（←不況なので仕方がないかもしれません。）かんぽの宿の売却も世界金融恐慌の悪影響を受けていることは間違いがありませんね。

　いずれにせよ、オリックスへの売却と、今後の個別売却に関して、どちらがいいかという問題に関しては、今後の情勢を見守るしかありません。　

　鳩山総務大臣は何をしたいのかよくわからない面もあります。年間４０億円もの赤字を垂れ流し続けている施設を１０９億円で買うというオリックスの意図を考えるとわかる部分もあるのではと思いますが、入札経緯が不透明というのは事実かもしれません。

　しかしながら、テレビで報道されているもっと高い価格（約４００億円）で買うといっていた不動産業者は個別に売却していくこと（雇用の維持の確約はまったくなし。）や資金調達などを条件としての買い付けで、現状はそれが困難な状態であることについては一切報道がありません。

　また、雇用を維持しながら購入するという条件はなかなか厳しい条件です。もちろん、一括で買って、個別に売却していくのであれば、相当な価値があるのですが、債務の弁済や雇用の維持も含めた負担付の売却であることも本件の重要な要素であることをどう考えるのかについては語られていないのが現在の状況ではないかと思われます。

　構造改革の旗振りをしていた宮内氏が率いるオリックスというイメージが強すぎるのも今回のようなことになったひとつの要素なのですが、これまでに売却された公的な施設の売却価格などを考慮すればそれほど安いとはいえない面もあるのではと思います。

　国家が全部面倒をみるということであれば、国や地方公共団体が買い取ればいいし、そうでないのならこのような売却とならざるを得ない気もしますが、いかがなものでしょうかね。

昨日の万座ビーチホテル（ANAの文字はなく、クレーンがさびしくたっています。）

　今週は火曜日から金曜日まで沖縄へいっていました。ある不動産業者から聞いたお話ですが、開発計画のあった約３０のホテルプロジェクトはすべて中止ないしは延期されている状況だそうです。有名なところでは、破綻した都市デザイン＆野村證券の瀬底ビーチやフチャクリゾートなどがあります。

　また、写真を掲載した万座ビーチホテルは、ANAがモルガンスタンレー系のファンドへ売却して、インターコンチネンタル系のリゾートとして再出発する予定ですが、昨年の秋に始まった大規模改修工事がとまっているというような噂があるようです。世界金融危機の影響を受け、モルガンスタンレー自体がおかしくなり、そのファンドの資金調達なども問題があるのではということらしいのです。

　そのほか南部の糸満市に建設予定の大規模リゾートも計画途中で頓挫しているというようなお話も聞きました。このような状況をみるにつけ、世界的な不動産バブルが崩壊していることが実感できます。また、ゴルフをやった喜瀬カントリークラブに併設された喜瀬別邸などもお客がほとんどいないような感じでした。

　やはり、バブルの崩壊は、リゾートや別荘などの贅沢品のようなものから崩壊していくというセオリーは間違いがないようです。サッカーのヒデ（中田英寿）も、ドバイの別荘などの投資によって大きな損失を被っているというような雑誌記事もありましたし、リゾートというものはいつの時代もくせものかもしれませんね。。。　(ToT)/~~~

　今週も日本総合地所が会社更生法の適用申請ををして破綻しましたが、今後とも不動産業者の破綻は続きそうです。実際に、危ない企業のリストにも多くの不動産業者があります。

　当たり前のことですが、市況全般が悪化すれば、それで儲けていた企業はおかしくなります。ただし、不動産業者の場合は、比較的に参入しやすいということと、市況がよければ、レバレッジをかけて、ある意味、簡単に大きく成長することのできる業種ということかもしれません。

　過去、私の知る限りでも、２回の不動産バブルがあり、そのときには、急成長した新興の不動産及び関連会社はたくさんありました。バブル崩壊後にはそれらの企業の８割くらいは滅びていきます。また、生き残ったとしても、大企業の子会社ないしは関連会社となり、創業者やそのオーナー一族などは会社には残っていないパターンが普通のようです。

　今後とも現在の市況では不動産会社の倒産は続きそうですし、上場している新興不動産会社の８割程度が淘汰されるまで続くくらいの感じてみているのが正しい判断かもしれませんね。

　森ビルの運営するREITが分配金の上方修正を出しています。現在の不動産マーケットでこのようなことができるのは、凄い会社ですね。でも、上海の投資ビルではかなりたいへんなようです。

　12月末頃に契約した方ですが、1月中旬からの家賃発生で契約済みなのに、1月になって、結局、入居取りやめるという連絡が入りました。最終的には、今の契約を中途解約にする形で仲介した不動産業者が片をつけた。

　その後、新たな入居者が決まりそうですが、保証人がいまひとつで、家賃保証会社をつけるようにお願いすることも考えましたが、とりあえず、了解しました。それよりも、2月1日から本当に入居するのか否かがよくわかりません。

　賃貸の申し込みなどをしても、すぐにキャンセルする方が激増しています。不動産業者の客の奪いやいという面もあるのですが、ちょっと酷い気がします。

　いまのところ私の貸している方々には、延滞がないのですが、ある知り合いは、もう半年以上延滞しているのにまったく支払おうという気がない賃借人がいてたいへんとぼやいていました。明け渡し訴訟をするにも30万円～60万円くらいかかるということで、司法書士とも相談しながら動いているそうですが、結局、100万円くらいの焦げ付きが発生するのではと話していました。

　不景気な世の中ですから、いろいろなことが起こることを覚悟してかかる必要がありますね。

　不動産投資も厳冬期を迎えそうな感じになってきました。これまで強気に投資していた投資家も、昨年１０月以降の賃料の大幅下落（20%程度）や空室の増加によって、少しづつ先行きに不安を抱くようになっているようです。

　物件の価格は、大きく下落してきており、昨年の１０月頃に比較すると、２０％から３０％くらいは下落しているような感じがします。やはり、投資不動産に対するローンがでにくくなっていることが大きく影響しているようです。

　といいつつ、明日、あいこちゃんのように、鬼のような指値で物件の買い付けを出す予定をしていますが、レバレッジは、50%程度に抑えることにしているので、値引き「○千万円」が通れば、買おうと算段しています。

　冗談ではありませんが、2009年は不動産投資家淘汰の年になりそうな感じがしています。といいつつも自分のエクスポージャーを考えると他人事ではないのですが、短期でできるだけレバレッジを少なくするためにも、株式投資で儲けることができるようにしたいと考えています。

　不安心理と戦いながらの不動産投資ですが、10年のスパンでみればいい投資になるのではとも思われます。どうなることやら。。。。

　ご指摘のとおり、穴吹工務店がリストラで、ブログに記載した穴吹興産は、リストラの発表をしていません。両社は、２０００年まで、同じグループだったようですが、分離して、別グループになっていました。　失礼しました。

　新興の不動産業者が、人員の大幅削減を含めたリストラをはじめました。プロパストなどは、人員を半減させるようです。数日前には、穴吹興産のリストラの話もありました。これのマンション販売業者は売れないマンションを抱えてたいへんなのでしょうね。

　新興不動産会社から売れ残りを仕入れているマンションの再販業者は、８０平米くらいのマンションを２０００万円台で売り出すようになっており、2003年くらいの市況に戻ったような感じもしています。首都圏近郊のマンションは本当に売れないようですね。

　久しぶりにワンルームマンションの営業をしていた方に連絡してみたところ、面白いことに、ワンルームマンションのブームで、かなり忙しいようです。ワンルームを処分したい人から買って、団塊世代の退職金の運用として買う人や株の市場などが悪いので、手軽な不動産として、ワンルームを購入するような小金持ち投資家が押し寄せいるからのようです。

　この話を聞いて、２００２年頃、私がワンルームを全部処分した時期のことを思い出しました。当時も株式市況はかなり悪く、不動産で安定収入をという新規の投資家が増えて、ワンルーム市場がにぎわっていた時期でした。

　賃貸市況はかなり悪いにもかかわらず、５００万円から１０００万円くらいのワンルームは数週間で売れるそうです。ワンルーム業者は、昨年の１１月から１２月頃に、換金処分したい投資家から格安に仕入れたワンルームなどを１月に入って販売しているようです。彼の会社でも、１月だけで、２０件以上の契約をしているそうです。

　個人投資家などから仕入れて、個人投資家に売って、２００万円～３００万円くらいの利益のあがる商売ですから一昔前のゴルフ会員権業者のような状況でしょうかね。不動産不況といえども、儲かるセクターがあるというのには驚きました。

　レオパレスの入居率が　９０％を割り込むようになっています。今年の８月以降の苦戦が目に見えていますね。なので、賃料３０％引きなんていうキャンペーンが必要になっているようです。

　３０％引きといえば、６万円の家賃が、４．２万円になるものであり、結構なインパクトです。同社の管理物件は、４２万件くらいあるので、４万２千室以上の空き部屋がある計算になりますね。このような状況下で、賃借人の確保のための３０％引きと思われますが、不動産投資家にとっては大きなインパクトのある数値です。

　昨年度、神奈川地区の空き部屋が、１２％程度になったという統計をみたことがありますが、東京２３区の空き部屋もやがて１０％を越えるといわれており、賃借人の確保に苦労する時代がくるということを示唆していることは間違いがないようです。
　

　つい先ほど、ニュースステーションで、ドバイの不動産バブルの崩壊が報道されていました。一年ほど前に書いたことが現実になってきました。現代のバベルの塔であったと思われるドバイバブルが崩壊です。

　もともとは、アメリカのサブプライム問題に端を発しているのですが、その連鎖は中東の国にまで及んできたということのようです。すでに、不動産価格は、半減しているようですが、最高値の1/10くらいになるまで下げ止まらないと考えたほうがよさそうです。

　うーん、やっぱり不動産＆金融は魔物ですね。

　前のブログで、福岡の不動産について書いたところ、ある方から東京の物件か地方の物件に投資するのかどちらがいいのかとういう質問があったので、簡単に回答をここに記載しておきます。

　第一に考慮すべきは、「不動産の投資戦略」ということだと考えています。株式投資においては、長期投資、デイトレ、バリュー、グロース、値嵩株、低位株などのいろいろな投資戦略を考えるのに、不動産に関しては、投資戦略まで考えずに、利回り至上主義的なお話が多いので、まずこの点を重要視することではないでしょうか？

　現在の私がとっている戦略は、身近な物件で、手間がかからず、長期に安定的に収益が見込め、売却も可能な物件を中心としています。投資対象も、区分所有物件から一棟ものまであり、用途も居住用、店舗、オフィスなど多種多様です。

　まず、身近な物件ということですが、現状は、原付バイクでみにいける物件ばかりです。（最近は若干遠めの物件も検討していますが、もの次第と考えています。）

　地方物件なども投資戦略次第ですが、面白い物件も多いと思います。たとえば、上場している「やすらぎ」のような地方で見捨てられたような物件をリノベーションするとか、著名なキャシュフロー101さんのように本当に激安で売られている戸建てに投資するとか、先般書籍を出版されたけーちゃんとかのように、ある地区に特化して、高利利回りの美しい投資物件を取得する戦略とかがあると思います。

　まずは、レバレッジ云々の前に、投資する物件の将来性をよく考える（イメージする）ことです。面白いことに、セミナーなどで話を聞いていても、結構、一目みてきにいった物件を買うようなお話が多いようです。私も同じように、決める際には簡単に決めてしまいますが、自分が持つイメージをクリアできない物件は即座に断っています。

　キャッシュフロー１０１さんが、セミナーにて、不動産投資にも、ブルーオシャン戦略やランチェスター戦略、８０：２０の法則なども勉強すべきだと話をしていました。地方物件に関しては、どちかといえば、ブルーオーシャン戦略に近い方法であり、市場規模などをよく考えながらやる必要があると考えています。

　不動産業を事業として考えた場合、極端な例ですが、以下のような飲食店の話も参考になると思います。

　私が賃貸している古屋に鉄板焼きを開店したお店は、ここ３年間、平均して、１２万円/日以上の売り上げを上げています。店主を含め３人くらいで営業しているので、非常に効率がいいお店です。世田谷区ですが、最寄駅からは徒歩で、１５分くらいかかります。

　新潟の田んぼの真ん中で、イタリアンレストランを開業している知り合いは、開業して５年間、毎年、１０００万円以上の利益を上げています。近隣の金持ち農家などを相手に商売をしています。

　特殊な事例のようですが、このようなスタイルでの戦略も成り立ちます。もちろん、大手レストランチェーンのように立地を第一と考えるのが普通の飲食店経営のスタイルですが、上記のような方法もあります。

　あと、ひとつだけ忘れてはならないことは、個別株投資と同じように、全体の市況などのマクロ的な力（取り巻く環境）にはなかなか勝てないということを頭に入れて、投資をすることではないでしょうか。

　たまたまある不動産業者に福岡から東京の物件を探しに来たという投資家がいて、いろいろと意見交換ができました。トヨタがアジア向けの拠点としていた九州工場の稼働率が低下し始めて、福岡地区の賃料が２割以上も低下しているというお話を聞きました。ワンルームは福岡では、家賃は５万円台が中心だったものが、ここ３か月くらいで、４万円台まで急落したそうです。

　福岡地区では、ここ数年アジア諸国の成長もあり、トヨタを中心に自動車関連産業が好調でしたが、世界的な不況にいたった現況では、かなり厳しさを増しているようです。もともと、賃貸物件が供給過剰といわれていた地区であり、礼金や敷金などを要求することも厳しい地区ですが、これほど一気に家賃が下落したことはないのではないかというお話でした。

　東京に物件を探しにきた理由というのも、地元の銀行から、これから福岡地区は不動産投資も厳しくなるので、福岡ではなく、首都圏近郊の物件に投資されてはどうですかという話もあり、現地調査にきているのだそうです。

　その方も、いろいろな方の不動産投資に関するブログなども購読されているようで、知識は豊富ですが、どのような地区に投資するかについて悩んでいるそうです。首都圏といっても東京２３区を中心に千葉、埼玉、神奈川などそれぞれに特色のある地区があるので、約１週間かけて研究をするそうです。

　東京地区では、投資金額が数億円を超えるものが普通にあるので、金額面ではちょっと驚いているようです。しかしながら、１０億単位の資金がある大地主投資家のようで、東京に拠点を設けてじっくりと探すことになるかもしれないともコメントしていました。

　もちろん、これまでも東京の物件をみていたようです。しかしながら、これまでは、利回り面であまりメリットがなかった首都圏の投資物件もグロス利回りで、１０％を越えるような物件が大量に供給されている状態もあり、じっくりと吟味しながら投資を決めるようです。福岡では、想定利回りで、２０％を超える利回りの物件がたくさんあるそうですが、空室率が、５０％を超えるようなこともあり、しばらくはやらないということに決めているそうです。

　不動産投資を行うにあたって、札幌や福岡の現況をみることが参考になるのではと考えています。これらの地域は、土地の価格が安く、大量に賃貸物件が供給されている地域です。

　東京でも、大量に分譲や賃貸マンションが供給されており、数年後には、札幌や福岡などと同じような状況となる可能性が高いと考えています。少子高齢化の状況は顕著になりつつあり、人口の東京集中を勘案しても、東京でもこれからは空室率がかなり上昇する方向で動く可能性が高いと思われます。

　札幌などの現況については、激安不動産投資で著名な不動産投資家「キャッシュフロー１０１さん」が、最近のブログにコメントをされています。感覚的には、札幌のアパートなどの空室率が、５０％以上あるのでないかと思われるくらい状況はよくないようです。

　もちろん、このような状況下でも生き残る投資家と生き残れない投資家の差はある程度あります。しかしながら、マクロ経済的によくない状態となると、空室を埋める努力をしたとしてもた大きな差はなくなる可能性があることを心すべきでしょう。株式投資のように、まずはレバレッジの高い投資家から淘汰され、次に、レバレッジのかかった投資家、最後に現物投資家というような順序を踏んで淘汰されていくことが想定されます。

　このような現況をよく考慮して、慎重に投資する姿勢が大切と思われます。私が東京で保有しているマンションも来年１月にまた空室が増えます。会社契約なのですが、どうやらリストラをしている状況と考えられます。景気のよかった不動産関連の歴史のある安定した会社なのですが、昨今の状況には勝てないようで、この会社との法人契約していた二部屋が退去になります。

　何度かこのブログにも記載していますが、不動産業者へ賃貸物件を探しにくる方々も減少傾向が顕著であり、１月から３月の繁忙期に全部埋めないと危険な状況となりそうです。こうなると家賃や礼金の値引きも横行しそうであり、実質賃料は、１０％くらい一気に下がる覚悟をしなければならないでしょうね。

　くれぐれも不動産投資は究極の長期投資であることを忘れずに！！！　

　このところ大家さんの会や不動産投資セミナーに参加しています。そこで知り合ったある方から、「上場株投資は儲からないので、不動産投資をしようと考えていますが、ご意見をお聞かせください。」というお話がありました。

　私の回答としては、以下のようになるかと思います。

　株式の長期投資で儲からないのなら、不動産投資でも失敗する可能性が高いのではと思うことです。というのも不動産投資は、基本的には、投資期間は１０年以上であり、対象物件が不動産ということで、上場株に投資するのとさほどかわることはないのです。それよりも、不動産投資の投資期間のほうがよっぽど長い究極の投資であるとうことなのです。

　まず株式を投資する場合には、銘柄の選別をします。そのために、企業を取り巻く環境、収益状況や会社の強さなどを勘案して決定します。不動産投資も同じです。世の中の経済的な状況、賃貸状況や物件の状態などを勘案して投資物件を決定します。

　株式投資での原則、安いときに買って高いときに売るというのも不動産にも当てはまります。ただ、不動産投資の場合には、市況がよいときには、ローンがつきやすく、信用買いができますが、そうでないときには、信用買いが難しいとう点が大きな違いかもしれません。（株式の場合は、制度信用などもあり、一定の証拠金さへあれば、誰でも信用買いが可能です。）

　もちろん、不動産投資がインカム収入狙いで、株式投資がキャピタルゲイン狙いである問いう点は大きな相違ですが、究極的には、投資対象の収益性が高いということであれば、何年にもわたってインカムで収益とるか、キャピタルゲインで、一時的に収益をとるかの違いに過ぎないのです。

　また、不動産投資は、まず、ローン金利も含めて投資資金を全額回収して、初めてその投資収益が確定します。不動産をローンで買って、賃料収入が現状いくらあってということでは終わりではありません。株式投資の場合は、買って、売って終わりですからこれがやりやすいにすぎません。ということは、出口（売却）戦略まで考慮して投資するのが不動産投資の本道であることは間違いがありません。

　いろいろな不動産投資の本が出回り、株式投資が悲惨になって、これから不動産投資でもしようという人も増えているかもしれません。しかしながら、究極の長期投資が不動産投資であるということも念頭において投資をすることをお勧めします。

　日本における最近の傾向としては、不動産投資は、少子高齢化などもあり、当初利回りが一番高くて、それからは、少しづつ収益が逓減していく投資ということであり、想定利回り１５％で、買ったから成功したなんていう勘違いをしないようにすることがもっとも大切かもしれません。大切なのは、その利回りを長期にわたって実現していくことなのですから。

　今日は、約五時間のマサさんの主催する大家さんの勉強会に出席しました。いろいろな地域の賃貸物件のお話がきけて大変参考になりました。また、いろいろなノウハウについてもお話があり、とても有意義な時間でした。

　やはり、どんどん移り変わる時代なので、それなりの情報が大切ですね。私もこのような会に出席したのは、１年半ぶりくらいですが、本当に参考になりました。

　金融機関の融資態度や税務署の対応などについても、大家さんどうしの情報交換は役に立ちますね。不動産業者でも知らないような情報がいろいろとありました。

　今後ともこのような勉強会には、定期的に出席するのがいいと思い直しました。

　トヨタは、世界一の自動車生産会社になりましたが、ここにきての金融不況もあり、世界的に在庫が増えて、しばらくは我慢の時代に突入したという感じになっています。

　トヨタは、バランスの取れた自己資本・債務政策を採ってきています。いまだに、債務は自己資本額とそれほど大きく乖離していません。ということは、５０％くらいは借入金によって賄っているのです。ある意味、　儲かるときにはもっとレバレッジを利かせて投資したほうがいいという意見もありそうですが、現在のような市況では、このレバレッジ政策が有効になっていると考えてよさそうです。

　実は、私の不動産投資戦略の中にもどれくらいレバレッジを利かせるかという命題があり、今までは、どちらかといえば、自己資本比率をできるだけ下げないで、投資をする方針を貫いています。これは、現在のように市況が悪化しても、耐えられる体制をとっておかないと危険だということをバブル時に体験していることにあります。

　ここ数年で、フルローンと称して、物件の担保価値が高いからといって、投資した投資家の破綻する姿をみかけるようになりました。特に、北海道や福岡地区から始まって、名古屋地区でもそのようなお話を聞くようになりました。最近では、東京近郊地区でもそのような話が話題に上るようになってきました。

　賃貸市況の落ち込みは、この８月から急激で、賃貸物件を探す人が激減してきたという話を前にもこのブログに書きましたが、特に、１０月に入ってから、この傾向が顕著になってきました。私も、9月、１０月とに１件づづの退去があり、１２月にも退去予定が１件入りました。

　賃貸物件を探す人はかならず価格交渉や敷金礼金などの交渉があります。東京都区部でも物件の過剰供給が目に見えてきている状況であり、油断はできないなと考えています。これから、一年後に、レバレッジをかけて投資した投資家はかなり問題となりそうな感じがしてきています。

　とはいっても、レバレッジがあまりに少ないと投資効率が悪くなりすぎるということもあるので、そのあたりのバランスをよく考えるべきだと思っています。どうやって税引き後のキャッシュフローを最大化するかという命題を常に意識しながら投資することが必要ですね。

　昨日、日経マネーの２月号に特集される「暴落した不動産は買い時か？」という特集記事の取材を受けていました。内容的には、チャンスだけど、こういうときこそ、物件をよく吟味して、いいものを選んで投資しましょうというお話をしました。また、株価と不動産価格は連動するので、株価が安いときには、不動産も買い時ですというお話もしました。

　もうひとつのお話として、私の投資手法が、株式相場で儲けたお金をもとに、不動産投資の頭金を作って投資をしている話もしました。特に、金額が大きくなってくると、株式投資も流動性の問題がでてくることと、安定的な収入を得るのには、不動産投資はとてもいい投資であるということです。

　実際には、９６年頃の相場で儲けたお金を元手に、９８年～９９年にワンルームマンションを複数購入して、ITバブル崩壊後の２００１年から２００３年には、ITバブル時に儲けた資金をもとでに、１棟ものや店舗物件などへの投資をしたことをお話しました。

　現在も、２００６年頃の相場で儲けたお金をもとでに、不動産投資をしています。このブログにも書きましたが、１０月末に店舗系物件を１棟取得しました。まだまだいい案件があれば投資するつもりでいます。

　賃貸市場が、沈滞しているようです。（笑）

　昨日も、某賃貸フランチャイズ店のオーナーとお話をしたのですが、来客が極端に落ちていて、物件の案内も去年の今頃に比べると１/３以下じゃないかなというようなコメントでした。

　これは東京じゃないでしょというような質問がありそうですが、東京都区部のお話です。大阪や名古屋地区の落ち込みが酷いという報道は、すでにいろいろとみかけていますが、今年の１０月以降、東京地区の落ち込みも激しくなっているそうです。

　昨年の１０月以降、２０万円以上の高級賃貸物件がほとんど動かなくなったという話から始まって、最近では、１５万円以上のファミリー向け物件も決まらないような状況になっています。

　店舗やオフィス関連賃貸も撤退や破綻が続く状況となってきており、相当に悪化しています。一度、江東区へオフィス系の物件を見に行った際に、テナント募集中の看板をかかげているビルがそこら中にありました。金融危機の影響はかなりのものだと実感したものでした。

　地方では、自動車関連企業の多い地区では、空室の増加が半端ではないそうです。テレビでも報道されている名古屋の周辺地区や神奈川の西部地区でも空室は急増中です。自動車関連企業が人減らしをしていることを端的にあらわしているようです。

　今のところ、私、個人的には、大きな負担はありませんが、将来に向けての対策を考える必要もでてきたような感じもします。募集賃料の下落が目に見えてきており、如何に負担を少なくして、優良な賃貸人を確保するかが大切な時代になってきたようです。

　今月中にも某大手賃貸管理業者の破綻もあるという噂もでてきており、東京でも賃貸市場はこれから数年間は低迷すると想定して、運用しなければならない時代になりそうですね。

　某都銀がサラリーマン向けの不動産投資物件ローン制度を廃止にしたというお話を聞きました。え、あんたらは、去年まで、年収3百万円のOLにもローン出していたんじゃないですか？？？？？

　君子豹変す。まさに、某銀行のやりそうなことですね。その他の銀行も大幅な見直しをやっているという話もあり、今後、投資不動産に対するローンはかなり厳しくなるのでしょうか。逆に、ローンを借りるなら今のうちかもしれませんね。

　午前中に、自分の買った不動産の引渡しを終えて、その後、あいこちゃんの買ったワンルームマンションをみにいきました。場所は、メジャーな駅まで、数分の場所で、マンションからは、東京タワーも一望できます。

　ちょっと玉にきずだったのは、ほかの階はタイル張りなのに、最上階でワンルームマンションのあるところの通路がタイル張りになっていないのでクラックなどが目立ったことと湯沸かし器がかなりの旧式なものだったことでした。リフォームはかなり工夫されており、とてもよかったですね。

　これならすぐにでもテナントはつきそうです。駅からも近いので、事務所ユースのほうが価値が高いかなという感じの物件でした。

　その後、近くの指値を入れている投資物件を見に行ったのですが、ちょっとばかりよくなかったのは、ごみの収集が乱れているような感じがしたことでした。ごみ管理のできていない物件には、だらしない人がたくさん住んでいる可能性も高いので、ごみ管理だけでもお金がかかるリスクがあるので、指値を下げようかとも思いました。

　本当に、デフレのお買い物は楽しいですね！

　あっという間に、月末になりました。10月中旬に契約した投資物件が本日引渡しになります。なんとかローンもつけて、手金もそれほど使わないで、投資が始まることになりました。

　店舗＆事務所物件なので、テナントが儲かってくれることが一番なのですが、今の店舗テナントはラーメン屋さんです。ちょっとしたラーメン店のフランチャイズですが、あまりおいしくありません。(ToT)/~~~

　事務所は、ごみ収集＆不動産業者です。どちらもそれなりの状況であることは信用情報などで確認しているのですが、不動産業者はでていく可能性があるので、次のテナントのことまで考えています。

　築14年の鉄骨造物件ですが、あと20年は使えそうです。駅もすぐそばだし、宝物になりそうで、楽しみです。約3年ほど新規の不動産投資はしていませんでしたが、投資ポリシー通り、利回り１０％以上は確保できました。

　追加で買おうとしている物件も、変な物件が多くて笑えます。借地権で、新築なのですが、木造３階建てで、普通の利回りで販売されていたので、その半額で指値しています。買えたらまたこのブログでも紹介します。

　投資不動産の売り物件の量が3倍くらいに増えてきたようです。業者の売買不動産データベース（REINS）に登録される量も半年くらいで、倍増しているようです。

　自社で投資物件を開発した業者とか、中古物件をリフォームして再販しようとした業者などは、投売りを始めています。値段は、前のままですが、かならず指値をしてくれというそうです。都心の物件ですが、もとの利回りが、６％～７％くらいで、いいところ８％くらいなので、そこから２割から4割　値引して、１０％程度ないしはそれ以上の利回りとなる指値をしています。

　このような状況なのですが、某上場REITの知り合いは、3月までには、まだまだ投資物件に投げ売りがでてくるといっていました。そういう意味では、買い急ぐ必要のない状況かもしれませんね。デフレ時のお買い物はとても楽しいですね。

　目が点になりました。今朝テレビをみていたら、伝説の個人カリスマトレーダーBNF氏が、秋葉原のテナントビル一棟を９０億円にて取得したことが報道されていました。売主は、上場しているアトリウムという不動産再生会社です。

　グロスの利回り的には、１０％を超えているでしょう。秋葉原駅から１分もかからないビルです。現金買いなので、借金もないようです。賃料に対する課税所得だけでも、年間９億円くらいいきそうですね。

　本当に凄いですね。買うタイミングといい、相場観の神様というほかありませんね。

　新興不動産業者の破綻や世界的な金融不安などもあり、現在、日本の銀行では、サラリーマンのサイドビジネスとしての投資不動産に対する融資審査が以下のような観点から見直しをされています。すでに、大手銀行では、１０月１日からこのような審査基準が適用されているようです。金融庁のご指導もあるようなので、来年の4月ころには、全銀行がこのような基準を採用していくようです。

①年収
②家賃収入
③減価償却率
④耐用年数
⑤返済比率
⑥物件評価額
⑦自己資本比率
⑧過去の投資実績
⑨個人の職業などの安定性など

　アメリカの金融危機で問題になったサブプライムなどの過剰融資を受けて、上記の①と⑦に制限がでてきています。物件の収益性がよくても、年収が最低でも５百万円以上で、自己資金が、３割以上用意できる投資家というようなベースです。

　また、投資家に住宅ローンがあるような場合は、年収制限がさらにあがり、年収８百万円くらいないと審査が通らない感じになっています。比較的審査基準の緩かった金融公庫なども、アメリカのファニーメイのようにならないようにと、融資条件の厳格化が検討中されているようです。

　ちょっと残念なのは、⑧が逆効果になることがあるそうです。給与収入と賃料収入がたくさんあっても、預金を含めた金融資産の５倍までが融資の上限となるようです。不動産の含み益などは、考慮されないようで、これも過剰投資へ走らせないたがができたのでしょうかね。

　あと②についてですが、審査時に賃料もある程度の下落が想定されるようで、収支計画などにも反映させておくことが大切なようです。お宝不動産の沢さんがお話されているように、場所にもよりますが、１％～5％/年くらい賃料が下落していくようなシナリオを書いても大丈夫というような条件が必要なようです。

　ここのところ意味もなく夜中に目が覚めると、そこには、NY市場が暴落なんてパターンがよくあります。今もそうですが。。。現状の環境からすれば、このような状態は常に想定できるものではないかと考えられます。

　さて、今日は、某不動産投資家ともお話をしていて、今回の金融危機がどのような影響を不動産投資に与えるかということを考えていました。これまで金融が緩和から価格上昇方向へ動いていたものが、間違いなく、金融引き締め貸し渋りから不動産価格の下落という方向へと動くことでしょう。

　１．経済の悪化につれて、テナントビル→オフィススペース→居宅　という順に、悪化していく。（今アメリカ起こっていることを笑っていられません。やがて日本でも同じことが顕在化してくるでしょう。）

　２．金融機関は、住宅ローンやアパートローンなどの不動産融資に対して、非積極的になる。（変なお話ですが、ファニーメイの救済などもあり、日本の公庫のFLAT３５の条件見直しが行われているというお話もあります。）

　３．レバレッジを利かせた投資家はかなりやばくなる。（後述しますが、サイレント債務超過となる。実際にREITまで破綻しているので間違いがない。）

　
　上記の１．２．３は、時の経過とともに激しくなります。この前もある方とお話していたところ、ここ１，２年で、フルローンで、アパートやマンションを一棟買いをした人が破綻しているとうような話があちこちで聞かれるようになったそうです。

　じゃどうするかといえば、株式のようにポジションを落とすということも考えられますが、不動産は、流動性も低く、現状のようなマーケットでは投売りということになってしまいます。このようなことが、今は、新興の不動産会社にみられる状態です。

　担保価値があるとはいっても、不動産価格が下がってしまうと実質的に債務超過状態に陥ってしまうというリスクが大きくなります。過去数年で約２割の頭金で、ローンを組んで不動産投資をした人は、ここ数ヶ月の不動産価格の下落で、サイレント債務超過状態となっているということです。この状態では、次の投資どころか、あらゆるローンを受けることがかなり厳しくなります。

　実は、私も９月末ベースで、保有不動産の評価替えをして、バランスシートを作成しました。３月末の評価額よりは、１０％ほど評価を落としています。３月末に約２割の調整をしたので、年初から３割不動産評価額を下げました。

　幸いレバレッジは、資産の評価額の約４０％でとどまっています。簿価に対しては、レバレッジは３０％くらいなので、ある意味、評価損がでている状況になっています。特に、５年ほど前に取得した自宅の評価は厳しくなっており、この部分は、評価額≒レバレッジ　くらいまでなっています。　(T_T)/~~~

　このような状況にもかかわらず現状は不動産投資のナンピンをする方向で、物件の物色をしています。もちろん、レバレッジは、５０％くらいでの投資です。問題は、投資効率が悪いということになりますが、投資銀行のようにレバレッジをかけすぎて、破綻するようなことはないようにしたいと考えての投資です。

　おそらく、ここ１、２年が不動産投資物件を取得する大きなチャンスではないかと考えていますので、株式投資などを手控えて、不動産投資に集中するのもいいかなということも考えています。できれば、融資に頼らずに高利回りの物件に投資をできる体制にしたいと考えています。
　

　このところ、投資用の不動産の話がよくくるようになりました。業者が買いあがりすぎて売れない不動産などは、３割～４割引きのものまであります。適当に指値をするので、買えないのが大半なのですが、それでも割安と思われる水準までは下がっていないという感じがします。

　ここのところ、REITのブームなどで、買われすぎていた不動産がもとの状況に戻ってきているのでしょうか。海外と事情が異なるのは、賃貸状況が、首都圏を含めて、大きく悪化しつつあるということが挙げられます。

　中部地区の不動産も、自動車産業がちょっと不振に陥ると状況がかなり変化してきたという話も聞いています。今後、数年間くらいは人口の減少などの影響が顕在化してくるともいわれており、不動産投資でも無理にレバレッジをかけて投資をしている方々は要注意ということになるかもしれません。

　東京では、家族向けの賃貸は絶不調という状況にあるという話も聞いていますので、今後、このような状況は日本全国に広がっていくかもしれません。不動産投資家でもある私自身もちょっと先行きの不安を感じる今日この頃です。

　すでに報道されていますが、ＨＵＭＡＮ２１という東京の城東地区を中心として、ミニ戸建などの開発をしていた会社が民事再生の申請をして破綻しました。そのほかにも、預金残高が８百万円しかない上場新興不動産会社のお話なども聞いています。

　新興不動産会社の9月危機は目前まで迫っているようです。すでに、時価総額が10億円以下になっているものや空売りの買戻しで急騰している銘柄などもありますが、買いも空売りもかなりリスキーな状況です。「君子危うきに近寄らず」という姿勢で臨む必要がありそうですね。

　昨日、あいこちゃんの紹介で、ニュージーランドでの政府借り上げ不動産投資のアレンジをしている日本人の方とお話をしましした。

　金融市場の混乱もあり、ＮＺ＄が、７０円くらいに下落していることもあり、真剣に検討しています。ＮＺは、経常収支赤字国で、ずっと深刻な資金不足に悩まされています。なので、外人からの投資については、優遇して、投資を促進する政策をとっています。

　住宅開発を促進するために、外人投資家に不動産物件を所有してもらい、ＮＺ政府機関が借り受け、ＮＺ人の方に優良な住居を提供するというシステムです。単純な賃料利回りは、５％弱くらいで、ＮＺ国債でも買ったほうが利回りが高いのですが、以下のようなノンリコースローンがアレンジできることもあり、長期に投資をしたい方などにはむいた投資です。

物件価格：　ＮＺ＄５０万　（約３５百万円）
投資額（頭金）：　ＮＺ＄２０万　（物件価格の40％）
ノンリコースローン：　
　ファイナンス額：　物件価格の１００％　（円建て）
　担保　：当該不動産と頭金を担保に差し入れる
　期間：　３０年
　金利：　￥LIBOR +2.5% （現在３％程度）

よって、投資額に対する利回りは、以下のように計算されます。
収入：
１）金利　２０万ドルｘ7％（預金金利）＝1.4万ドル/年
２）賃料　50万ドルｘ5％＝2.5万ドル
収入合計：　3.9万ドル

支出：
１）金利：　50万ドルｘ3％＝1.5万ドル
２）その他経費　　0.4万ドル
支出合計：　1.9万ドル

元本返済前収支：　3.9-1.9＝2.0万ドル
単純利回り：　2.0/20＝10%
　
元本返済額：　1.5万ドル
元本返済後収支：　1.9-1.5＝0.4万ドル

上記のような投資利回りとなります。もちろん、円及びＮＺ＄金利の変動リスクとＮＺ＄高になると損失（為替リスク）が発生します。また、元本返済があるため、キャシュフロー面ではそれほどおいしいとはいえませんが、不動産価格は、インフレ国であり、年間3％くらいの価格上昇は見込まれるので、10年後には、5割程度の値上がりとすれば、投資資金は、３倍増する可能性もあります。（もちろん、税金考慮前です。）

ＮＺでは、不動産のキャピタルゲインは、3年以上保有すれば非課税です。しかしながら、日本では、累進課税なので、ＮＺでのキャピタルゲインの５０％は税金でもっていかれると考えられます。日本での税金回避スキームもありますが、投資家が日本人である限りは、税務当局リスクがあるので、この点は要注意です。（脱税でも有名になったＦＸ投資家、ミセスワタナベにならないとも限りません。）

税引き後では、ＮＺ国債を単純に保有したほうが利回りがいいかもれません。６％金利ｘ80％（２０％源泉税引き後）＝4.8％くらいにはなります。

なので、このキャピタルゲインを実現するのを日本での所得がもっとも少ない時点か、相殺できる損失のある年というタイミングでやるとそれなりの利回りが実現できることになります。

みなさんは、この投資をどのように感じますか？？？
銀行に50千万円くらいの預金を寝かせている方には面白い投資かもしれませんね。
　

　一昨日、都市デザインシステムが民事再生を申請して破綻しました。ここは、沖縄のリゾート開発などを手がけたことなどが要因となって破綻したとも言われているようです。

　土地バブル崩壊後の９０年代の前半にも、海外リゾートなどを手がけて破綻した日本のデベロッパーがたくさんありました。派手で、うまくいけば儲かるといわれるリゾート開発ですが、景気にもっとも左右されやすい事業でもあり、何時の時代にも同じことが繰り返されるようです。

　アメリカでもカジノリゾート運営会社などの破綻も増えており、海外も同じような状態となっているのですが、一見派手に見えるものほど危ういということも認識すべきかもしれません。

　関東近郊で、このところブームとなっていたアウトレットモールなどの開発も供給過剰の状態となっており、財政面で危険なデベロッパーも増えています。不動産開発というビジネスモデルは派手な反面、リスクが大きいということもよく理解する必要がありそうです。

　知り合いからメールをもらいました。ＲＥＩＴはどのような観点からみればいいですか？という内容でした。それに対して簡単に以下のような返事をしました。

１）資金があるから無理に買ったような投資資産がないか？
２）上場して、運用会社（ないしはそのスポンサー）が、資金を得ることを第一目標としていないか？
３）投資物件に関して、内部取引的なことをしていないか？
４）物件取得の際に、キャップレートが４％より低いレート評価して取得した物件がないか？

　上記をチェックしみてください。実際には、大半のＲＥＩＴが上記の条件を満たしていないのが現状です。買える物件を無理に買って、ＲＥＩＴの体裁を整えたものが散見されます。ファイナンスをする銀行などもこのような観点からファイナンスをしているようです。

　リファインナンスが厳しい物件を抱える上場ＲＥＩＴは、今後淘汰されていくことが想定されます。場合によっては、民事再生ということも可能ですので、その点も考慮して投資されることをお勧めします。

　昨日の米国市場では、全体は↑でしたが、住宅関連公社２社（ファニーメイ＆フレディマック）の株価は急落しています。どうやら、現在の市場は、この２つの会社の先行きについては、公的資金導入という方向性に間違いないという感じですね。

　どうやら、これでアメリカの住宅問題については、ほぼこれ以上の問題が起こる可能性については、なさそうな感じとなってきたと判断しています。もちろん、住宅価格の下落については、あと、１，２年くらいは続くとは想定しています。

　日本の不動産市況も公的な発表からも、市況の悪化が伝えられるようになりました。どちらかといえば、外資ファンドやＲＥＩＴなどの買いあがりが沈静化して、普通の状況に戻りつつあるということでしょうか。商業地などではこの傾向が顕著になっていたので、上がりすぎの状態が正常化したということでしょう。

　オフィスなどの賃料の下落は、今後徐々に顕在化していくと想定しています。東京駅近辺のオフィスビルも供給過剰となってきているという話もあり、今後の賃料については、高止まりから、下落に転じています。

　一昨年から始まった団塊の世代の退職も今年にピークを迎えることから、オフィス需要の一段の下落が見込まれています。ＲＥＩＴなどが仮需をかなり創出したこともあり、ＲＥＩＴなどの底打ちには、もう少し時間がかかると考えています。

　割安にみえるＲＥＩＴなどもありますが、どこまで、賃料の下落を織り込んでいるかは、あと１年もすればはっきりしてくることになるのではと思います。

　アメリカの住宅に実需層の買いが入ってくるようになっているそうです。これまでは、投機的取引などによる価格高騰から住宅を購入をできなかった人たちが購入できるまで価格が調整されてきたということのようです。それも大半が初めて住宅を取得する人たちだそうです。

　人口が増えているアメリカでは、今後とも住宅需要は増加する傾向であり、数年もすれば、サブプライム問題も解決していくことでしょう。一方で日本の状況はどうでしょうか？昨日発表されたマンションの供給と契約率をみると、今後、日本の住宅市場はどうなっていくか心配になりますね。

　　住宅価格の高騰もありますが、日本では、団塊ジュニア層の住宅取得も一段落している状態で、まだまだ供給は減る傾向にはないようです。これでは、売れ残るマンションや戸建住宅が増えるのも仕方がありません。賃貸住宅などを含めると、年間まだ、１００万戸近い住宅が供給されている状態ですから、人口が増えない状況下では、供給過剰の状況が継続することは間違いありませんね。

　日本の空家率は、平均で、２０％を超えているという調査もあり、今後とも、改善される余地さへない状態とも言えます。もちろん、その統計には、古い家屋なども含まれているようですが、親から相続した無用の住宅なども結構あるようだし、不安要素が多いのはアメリカよりも日本のほうかもしれませんね。
　

　アメリカでは、サラリーマン不動産投資家が結構ヤバい状況になっているというお話を聞きました。ここ数年景気がよかったことや不動産価格の上昇が追い風になり、年収が１０万ドルを超える層は、普通に投資不動産を数件保有していたそうです。

　このような方は、数年前に購入して価格の上昇した自宅の担保余力で、頭金を調達して、投資用の不動産を購入していたのです。その投資物件の利回りは、長期国債よりも低い水準の５％弱くらいが普通でした。５％だと、金利返済のみがやっとで、元本は値上がり益によって返済するような危険なシステムです。

　昨年のサブプライム問題が顕在化して以降、自宅の評価価格が下落して、金融機関から頭金の部分の返済を要求されます。もちろん、その支払いできませんので、投資物件の投げが始まります。ただし、投資物件の価格も下落しているので、物件を投げても、頭金の返済は自分の資金でやらざるをえず、自宅も売却せざるを得ないようなケースが急増しているのです。

　混乱するようですが、アメリカの場合は、自宅も投資物件の取得にもノンリコースローンがあたり前であり、不動産物件を投げれば投資家は破綻しないと思われがちですが、頭金については、借り手が返済義務のあるリコースローンであり、調子に乗って何件も投資した方は、たいへんなのです。

　もともと米国の投資物件は利回りが低い状況ですから、物件のキャッシュフローを頼りに返済はできません。ここ数年のアメリカでは、節税のための不動産投資が当たり前な状況でした。自宅のローンの金利などもすべて給与所得から控除可能ですから、収入が高くなれば、当たり前に利回りを気にせずに不動産投資をしていたのです。なんか日本の土地バブル崩壊前と同じようなお話ですね。

　最近、日本でも、某有名な女優がマンション投資に失敗して、借金を抱えてたいへんになっているというような話もあるようです。いずれにせよ、不動産投資は、普通にレバレッジのかかった株の信用取引とさほど変わらないという意識を持って、慎重にやることが必要なのはいうまでもないことですね。

　日本でも、首都圏の某都市で、年収の３０倍以上の金額のアパートを買ったOLが、借金の返済に苦しんでいるというような話が普通に聞こえるようになってきています。また、最近では、モンスターテナント（家賃を延滞しているにもかかわらず無理な要求を大家につきつけるような賃借人）なども増えているようなので、大家業もたいへんなのは間違いがないようです。

　株式においては、出来高などからその需要をみるのですが、不動産においても、出来高からみるとその動向がわりやすいとう話もありますが、中古市場を含む、出来高的な情報は少ないようです。

　新規の住宅ローン実行状況からみれば、団塊ジュニア世代の住宅取得が終わりつつあり、今後、新規に住宅を取得する世帯が減少してくるということが見えてきます。１０年前に比較すれば、住宅ローンの実施額は約３０％も減少しています。

　確かに、都内在住の世帯でも、最後は親のうちに住むという考えがあれば、賃貸住宅でも問題のない世帯がたくさんあるということですね。今年あたりから、人口減少+世帯数の減少が目に見えて増えてくるといわれています。過去１０年くらい、独身者世帯の増加によって支えられていた賃貸市場も、厳しくなるということも頭に入れて、不動産投資をする必要があることは間違いがありません。

　新興諸国のように、インフレヘッジの手段としての不動産投資は、日本においては通用しない投資法と考えてもよさそうです。人口が大きく減少するような地域での不動産がどのようになるかはこれまでに経験のないことですから、想定がし難い面が多々あることうことでしょうかね。

　今年に入って、東京２３区でも、賃料の低下が目立つようになったという話も聞いています。大企業も業績面での不安もあり、転勤などを減らしていることが、今年の３月需要の低下につながったようですし、市場の不透明さを物語る現象がたくさんあるということを意識しながら不動産投資をするスタンスが必要であることは間違いがありません。

　不動産投資でも「私はいろいろとノウハウがあるから大丈夫」的な考えをしていると、このようなマクロの流れに飲み込まれてしまうリスクも高いことを忘れてしまいがちですので、要注意です。（←自分にも言い聞かせる意味で書いています。）

　遅くとも、今年度末までには破綻すると噂されていた会社のひとつ「ゼファー」が、昨日、民事再生を申請しました。数ヶ月前に、沖縄などで、同社保有の物件が軒並み売りにだされていたことなどを聞いていました。5月に、子会社が民事再生を申請してからどうなるのかと思っていましたが、親会社も結局、2ヶ月後には、民事再生ということになりました。

　ゼファーのようにリゾート開発などに手を出した不動産業者は、REITや外資系の投資会社などが買ってくれるのではないかとかという期待をしていたのですが、外資もサブプライム以降は、売りに回っていることも大きな流れです。特に、日本のリゾートは採算が悪いものが多いのもその大きな要因です。

　昨日発表された百貨店売上げの大幅減少が、贅沢品販売の不振を物語るもので、富裕層ビジネスというものもかなり悪くなっていることを象徴しています。リゾートなどはその典型商品でもあり、今後もっと悪くなるという予兆ではないでしょうか。

　新興の不動産業者の破綻はまだまだ続くと考えていますが、ここ２，３年の高値で買って抱えた不動産を保有する業者については、時間の問題と考えてよさそうです。比較的健全経営といわれている不動産業者なども、かなり危機感を強めていると聞いていますし、このセクターは、あと数年はとても厳しいと考えてよさそうです。

　上場すると、債券のデフォルトまで開示するのですね。ランドコムが、私募債のデフォルト（期限の利益喪失）の開示をしています。

　６月末にいろいろと破綻しそうな不動産会社がたくさんあると聞いていましたが、すでに、こんな会社がでるなんて想定外でした。この会社は、横浜の３Lのひとつといわれていた会社です。

　不動産市況の悪化は、新興の不動産業者にとっては、命取りの段階にまで達しているようです。このような感じだと、また不動産投資をするチャンスがくるに違いありません。

　今日も、不動産会社より、某駅徒歩２分のオフィスビルの話がきましたが、利回り面で魅力が少なく、購入はどうかななんて考えています。株と同じような逆張り投資では失敗する可能性が高いのが、不動産投資であり、しばらくは様子をみるのが一番かもしれませんね。

　今週の東洋経済にも記事がありますが、上場している不動産会社でも、建設代金の未払いや税金の未払いによる不動産の差し押さえなどがあることが暴露されています。５月の上旬には、聞いていたことですが、６月末を乗り切れないで破綻する新興不動産会社もありそうです。

　不動産会社は、レバレッジを掛けすぎると、儲けても税金の支払いが重くのしかかり、破綻するようなこともよくあります。個人投資家でもフルローンで、投資物件を買ったなどという人も、同じように税金の問題に頭を悩ますようになります。

　残念ですが、不動産市況は、あと数年は低迷すると想定しています。新興の不動産会社も淘汰がすすむことになりそうです。急成長企業は、成長が止まると危うい状態になるということを認識する必要があります。

　オニールによると、株式市場でかなりの高値をつけた銘柄は、その高値から平均して、株価は、７０％以上さがるか、場合によっては消滅する（場合によっては、破綻する）ことも多々あるというのはアメリカだけのことではないようです。

　久しぶりに投資不動産の買い付けを入れたことなどもあり、知り合いの不動産鑑定業者や不動産会社のアナリストと話しをしました。今のところは、やはり弱気の話が多いようです。先日の東洋経済にも不動産開発業者の惨状なども話がでていまいしたし、半年くらいはこのような状況が続くということは間違いないようです。

　賃貸状況に関しても、札幌や福岡などはかなり厳しくなってきたようです。これらの地区では、ここ数年で、REITなどが賃貸用の物件をかなり増やしており、供給増による競合が激しいようです。

　札幌などでは、ホテルがここ数年で、２０棟以上も建設されており、観光客の増加を大きく上回るペースにて供給が増えています。資金はREITや投資ファンドによるものが多く、高い利回りよりも運用していない資金を減らすために投資するという傾向があったことによるものが多いのではという話もありました。

　東京に関しては、東京近郊地区の賃料の下落は著しいようです。○○建託のような賃貸用アパート建設業者が地方都市などでの商売に見切りをつけ始め、東京都下、神奈川、埼玉、千葉などでの営業を強化したことなどから、供給がかなり増えたことがその要因ではないかとのコメントもありました。

　オフィス系に関しても、賃料の大幅下落が始まったのは事実だそうです。特に、過去数年間で、品川や大崎など、大量にオフィスが供給された地区で、空きを埋めるために、賃料の3割、4割引のこともあるそうです。確かに、六本木ヒルズの賃料が3万円/坪くらいまで下がっている状況を考えると厳しいのは当たり前かもしれません。

　オフィスについては、数年前に団塊世代の大量退職とオフィススペースの大量供給による需給の悪化が心配されていた時期がありました。しかしながら、ここ２，３年の大企業の好業績に支えられたオフィス需要によって、その問題がなかったかのような状態だったのが、サブプライム後の世界景気の停滞などによって、一気に崩れ始めたではという話でした。

　株式市況がよくなっているにもかかわらず不動産セクター全般的に売られているのは、このような状況を反映したものではないかと感じています。調整も長引く可能性が高いと考えてよさそうですね。

　あいこちゃんが、不動産と株式投資に関していろいろと書かれていますが、私は、簡単に言えば、以下のような判断をしています。もちろん、不動産の利回りには、満室での利回りを基準にするのではなく、空室率も勘案した上での利回り比較することが必要なのはいうまでもありません。

　「利回り面での比較をして、チャンスかどうか判断する。」

　不動産も株も必要なのは買うタイミングだという判断です。私が不動産投資を再開した1998年頃は、中古のワンルームマンションで、グロス利回りが、30％を超えているものがたくさんありました。株も、タイミングがよければ、年率100％以上回ることもありますが、うまくやっても、長期で平均すれば、20％くらいの利回りでしょうか？当時のワンルームでの30%という利回りはとても魅力的なものでした。管理費を差し引いても、20％以上の利回りですから、税金を考慮しなければ、投資元本は5年くらいで回収できる時代でした。

　当時、目黒区で、900万円くらいで売りに出された物件を、半値くらいの指値で買った例もあります。家賃が、9万円ちょいくらいで、実質年収が、90万円くらいあるので、管理費を控除した実質的な利回りは、20％。もちろん、ローンなどはつかないので、現金買いしましたが、4年後に、1000万円くらいで売却しました。賃貸人は、一度変わりましたが、ほとんど空室になったことはありません。

　当時購入したワンルームで手をかけたもの（ないしは手のかかったもの）は、エアコンのみです。中古だとどうしてもエアコンの調子が悪くなりがちで、それだけでも賃貸人が入らないリスクが高くなるからです。当時は、工事費込みで、4万円から5万円くらいでエアコンもついたので、たいした出費ではありません。

　不動産の場合、あとは、レバレッジの問題ですが、税引後のキャッシュフローを考えながらやることが必要ですね。株式投資のように、１０％の税金ですめばいいのですが、不動産の場合は、最大税率が50%にもなるので、このあたりの知識なしに不動産投資をするのは危険ですね。

　先日のブログの記載に、賃貸状況の悪化について記載しました。賃料の下落は、どれくらいですかという質問がありましたので、回答しておきます。

　一つの例は、埼玉某市では、約1年で、２ＤＫで10万円くらいが、8万円台くらいまで下落。礼金は取れず、実質的には、1割以上下落しています。参考までに、首都圏の賃貸不動産データはこちらをご覧ください。面白いのは、賃料の高いマンションを避けて、アパートに住む人が増えており、アパートの平米あたり賃料は上昇していますが、割安感のでたアパートの人気が高まっていることの反映のようです。やはり、実質的な賃料は下がっているということですね。

　有史以来、不動産と金融というのはきっても切れない関係があります。人が生活するために必要な不動産といろいろなものの流通をスムーズにするめたの（交換媒体として）お金です。不動産バブルはこれまで世界のいたるところで発生しています。人間が生活するには不可欠なものとしての不動産は金融との関係がとても強いものです。というよりはきっても切り離せない関係というのが正解です。

　不動産は、お金の担保としては、これまでも、また今後ももっとも優秀な担保物して利用されていくことでしょう。不動産が高くなるときには、金融がどちらかといえば緩んでいる状態にあり、不動産が安くなるときは金融が引き締め状況にあるということは間違いがありません。

　サブプライム問題に揺れるアメリカでも、ここ数年の不動産価格の上昇から、「不動産神話」なるものが生まれて、収入が少ない借主でも、担保があれば大丈夫ということでした。

　不動産収入が増加するか否かは、経済の変動にかかわってきます。アメリカでもサブプライム問題が特に酷いのが米国の自動車産業の中心であるデトロイト近郊です。たくさんの人を養える土地が価値が高く、養えない土地の価値は低いということです。

　面白いもので、不動産バブルは金融とともに発展してはバブルを起こして、そしてまた忘れた頃に再びバブルが起こるものです。

　また、面白いことは、いつの時代も、不動産は究極の資産として値上りする可能性があるということです。お金については、国家の信用度やインフレなどで価値を減らしていくものですが、絶対的な価値があり、インフレなどによって価値があがる不動産は、お金よりも価値のある資産であるということに間違いはないようです。

　もちろん、まったく使いものにならないような不動産なら別といえば別ですが。ただし、中東のように、まったく使いものにならいないと思っていた砂漠の地下に石油が眠っていることが判明してからまったく別物となっています。

　取り留めのない書き込みになりましたが、不動産と金融というのは、もっとも密接で関係が深いものだということです。

　不動産業者が５月末に数社破綻したようです。ゼファーが２００６年１月に子会社化した分譲会社（近藤産業）も含まれています。

　また、スルガについても、監査意見不表明という状況になり、先行きは極めて不透明な状態となっています。

　３月末にいろいろなことが起こるということをこのブログにも書いていたのですが、５月末になって表面化してきたようです。不動産価格の下落については、ここ数ヶ月で、顕在化してきています。また、賃貸状態に関しても悪化の一途とたどっており、投資物件に関しては、慎重姿勢を崩さないほうがよさそうです。

　好調といわれていた名古屋近郊でも、テナントの空きが目立つようになったという情報もでてきているので、しばらくは悪化する方向で間違いないようです。６月末についても、予断を許さない会社がたくさんありますので、要注意ですね。

　３月末を乗り切ったことで、不動業者の資金繰りも少しは改善してきているようです。投売り的な物件が減少してきています。損をしてまで売りたくないという売り惜しみモードへ転換中です。

　株式相場も同じですが、相場が低迷する最初の時期は、出来高の減少が大きくなってきます。そして我慢ができずに投げる時期がきます。不動産の場合は、過去においては、借入があったりすると貸し手側の都合もあり、５年くらいの塩漬けになることもありました。

　現状は金融機関の状況もよいので、物件を抱えた業者も損切りをするということもあり、しばらくは、落ち着いているかもしれませんが、秋口になって再び売り物件が増加するのでは想定しています。

　市場では、上場しているマンション業者などでも、建設業者への支払いを遅らせているような会社もあるという話もあり、しばらくは油断ができない状態といっていいでしょうね。

　１月から３月の賃貸市場は去年より悪い状況だったという話も賃貸仲介業者から聞いており、不動産投資についても、しばらくは苦境の時期が続くと思っていたほうがよさそうです。特に、地方都市などの賃貸の低迷は目を覆うばかりだという状態だそうです。

　地方の物件については、満室時　２０％くらいの利回りとしても、空室率が、３割を超えている状況を勘案すれば、実質利回りは、１０％を切るベースくらいで考えておかないと５年後には、破綻する可能性が高いと考えるくらいのリスク管理が必要なようです。

　先日埼玉新都心へいったことを書きましたが、これはある一棟もののマンションを買うために見学へいったのです。数年前に、ある年収数百万円の方が、フルローンで買った物件ですが、家賃は、２割り下がり、空室率が３０％くらいになり、キャッシュフロー的にきつくなったので売るというような物件でした。

　駅前には高層マンションなどが林立している地域ですから、賃貸需要も厳しいものがある地域です。このあたりでは、賃貸用のアパートやマンション建設がブームとなっており、畑がどんどんマンションなどになる地域ですから賃貸人を確保するのもたいへんです。どうやらフルローンを出した金融機関も早く売ったほうがいいですよ的なアドバイスを現オーナーにしているということでした。

　この物件については、価格面は折り合わず断念しましたが、しばらくして売れないようであればまた業者から連絡がくるので、気長にまっていようと考えています。

　このところ、アメリカの土地の値段が急上昇しているそうです。←大嘘だろうと思いますよね。（笑）

　ところが、これが本当なのです。というのも、サブプライム問題で住宅価格は下がっているのですが、面積の広い「農地」の価格が急上昇しているのです。穀物価格の上昇から、それをつくるための農地価格が急上昇しています。アメリカの農地は、エイカー（約４千平米）単位であり、相当に広いのです。

　アメリカでは、農家の平均収入が昨年度は、穀物価格の上昇によって、２倍程度に膨らみ、今年は更に、また２倍程度になることが予想されているそうです。小麦、大豆、とうもろこしの価格をみているとよくわかると思います。。。。

　バイオテクノロジーを駆使した穀物の種などを販売しているアメリカのモンサントの株価をみても一目瞭然です。。。

　数日前に日本の不動産がインフレによって値上がりする可能性について言及しました。面白いことに、移民政策については、自民党としては、来年の通常国会にも提出するというニュースがありました。

　インフレに関しては、スーパーなどにいくと一目瞭然ですね。食料品などの日用品が２割程度上がっている感じがします。お菓子などは値段を上げないために、容量を減らしていることから、１００円のポテトチップスなどはあれと思うくらい小さくなっています。私の大好きなカップヌードルもＬサイズは店頭から消えて、通常サイズのものが、１５０円以上の値段で売られています。

　消費者物価上昇率がいまだに上昇をみせない要因は、日本がお得意の技術であるデジタル製品などの価格が入っているからです。ぜいたく品の領域を除くとかなり物価が上昇していることが実感できます。値上げに負けない生活とＨＰにもそのことがいろいろと記載されています。物価は上がっても給料は上がらないジレンマに関することやその対策がいろいろと書かれています。

　世界的に日本などの先進国と同等の生活水準にある人口は、すでに２０億人を超えているという推計もあります。世界的な資源や穀物が高くなる理由はこのあたりにあるのは間違いがありません。このところの円高によって、インフレが相殺されていることは日本にとってはラッキーということですね。

　あと、不動産は、インフレの中盤局面以降であがる傾向があることは忘れてはなりません。金利上昇等によって不動産保有のコストが上昇することなどから、インフレの初期から中期の段階では下落傾向を示すことが多いようですが、中盤あたりからインフレヘッジなどの要素から上昇し始めます。これは、インフレによって賃料も上昇はじめますが、それは、どちらかといえば、インフレのあとおいになりやすい傾向からかもしれません。

　こうなると金利上昇時の負担をどのようにして乗り切るかが、今後の不動産投資のポイントとなる可能性があると考えてもよさそうです。日本の場合は、金余りが続いていることもあり、あと、５年から１０年くらいは不動産が大きく値上りする時代はこないと思いますが、その間、耐え忍ぶ能力も必要だと考えたほうがよさそうですね。
　

　知り合いから連絡がありました。結局、タイムシェアの購入はやめることにしたそうです。あと、1週間分の権利を使用しない場合意には、1泊分を100ドルにてホテルが買ってくれるそうです。7泊分なので、700ドルの収入ですが、600ドルの固定資産税があるので、ネット収入は、100ドル/年になります。

　従って、利回りは、100/4000＝0.25％ということになりますね。。。

　じゃ、次はその利用価値との比較を考えて見ましょう。このような高級コンドホテルは、１泊５００ドルくらいするとして、500ｘ７泊＝3500ドルの年間収入があります。一方オーナーの経費としては、ホテルオペレーターの費用として、１泊200ドルｘ７泊＝1400ドルくらいと固定資産税が600ドル/年くらいかかりますので、経費の年間合計は、2000ドル、よってネット収益は、1500ドル（3500ドル-2000ドル）　（ただし、稼働率が100%とは限りませんが。。。）

　1500ドル（ネット収入額）/40000ドル（購入額）＝3.75%くらいの利回りでしょうか？70万ドルの分譲物件を購入した場合の賃料も5%くらいなので、それほど変わらないというご意見もあるかもしれませんね。小口で買える分は有利とも考えられます。そうなるとあとは使用する側のメリット。永久に、ホテルコンドを3500ドル/年使える権利を保有するために、4万ドルを前払いで支払ったと考えれば、それなりのものという考え方もできそうです。

　タイムシェアについて、ちょっと書いた記事に関して、ご指摘がありました。ホテルコンドの原価はもう少し高いのではないかということでした。２ＢＤだと、約７０万ドルくらいはするというお話でした。確かに分譲されている価格はそれくらいですが、それには、販売のコミッションなどの利益も含まれており、原価としては、約５０万ドルくらいでしょう。

　確かに、比較すべきものとしては、分譲物の販売価格とタイムシェアの総合計販売価格とすれば、約７０万ドルと約２百万ドルですので、タイムシェアは、通常分譲の約３倍の価格ということになりますね。やはり、割高感は否めません。また、７０万ドルの分譲物件を投売りするとしても、半額ではなく、５０万ドルくらいでは売れるという点からも半額買取保証のあるタイムシェアが有利であるということにはならないと考えます。

　ゴールマンによると、原油価格は２００ドルまで上昇する可能性があるそうです。こういなると日本もインフレ+不況が同時にくるスタグフレーションになるリスクが出てきています。

　また、２０１０年から日本でも移民政策を積極的にやろうという話が国会でも議論される雰囲気になっているようです。

　こうなると、インフレ+人口増加で、不動産需要が増加して、不動産価格も↑するかもしれません。もちろん、５年から１０年単位のことですけどね。

　ゆったりやりましょうね！

　マンション価格の下げが明確になってきました。昨日、久しぶりに、無料の住宅情報誌をもらってみていたのですが、港区の中古高層マンションも400万円/坪くらいの強気の売値だったものが、280万円/坪くらいの売り価格になっています。2月の後半にある業者から表にはでていない「水面下の売り物」があるのでという話をしていたものがもう「表の価格」として出ているようです。

　また、グーグルで、マンション値引きという検索をしていたところ、「マンション値引き情報」なるブログを見つけました。ここには、具体的なマンション名まで記載されており、結構よく調べているなという感じです。こういう状況ですから、マンションデベロッパーの株が売られているのも当たり前という感じもしますね。

　建設費の高騰や物件の売れ残り状況などを勘案すると、今後のマンション業界はどうなっていくのでしょうか？大手も含めて、大きな再編劇が待ち受けているような感じもしますね。もちろん、中古マンションの価格も下がっていくのは間違いありません。

　ここ数年で積極的に融資をしてきた銀行までもこの問題に巻き込まれそうな感じもしてきますね。不動産投資をしている私にとっても、他人事ではありません。恐ろしい状態にならないことを祈るばかりです。

　この約１か月で、ハワイ、メルボルン、サンディエゴと海外不動産ツアーにでかけていましたが、やはり最低でも以下の点をよく考慮して投資する必要があることが再確認できました。

　１）不動産の所在する国での税制と日本での課税について
　２）管理に関する業者探しとリース契約（賃貸契約）の内容と慣習
　３）不動産市場の動向とファイナンス

　上記は、日本の不動産投資でも同じことですが、海外不動産は、もっと遠隔地であり、管理も業者任せになるというのがポイントであり、日本の不動産投資以上によく検討することが必要です。それぞれの点については、これからもこのブログにて記載していこうと思います。

　とりあえずの手始めとして、安いときに、米ドルを買いためることからスタートすることにしています。すでに五万ドルは手配しましたが、あと、数十万ドル手配して、タイミングをみて積極投資していきたいというのが基本的な方針です。

　Financial Timesにドバイの人工島を開発しているデベロッパーのプロジェクトが破綻しかけており、訴訟になりかけているという記事がありました。

　有名なプロジェクトですが、いろいろと問題がでているようです。世界的な不動産バブルの崩壊がドバイまで及んでくる可能性も否めませんね。伝説のようなプロジェクトですが伝説で終わってしまうのでしょうか？？？

　本日、日本人向け米国不動産投資のセミナーに参加しました。内容的には、やはり「投資のタイミング＆管理」が最も重要なポイントですということでした。

　物件に関しては、カリフォルニア地区では価格が上昇しすぎて投資対象にはならないようで、ニューメキシコやテキサスの事例の話が中心でした。

　想定利回りはIRRベースで、１５％から１７％くらいです。特に、家賃は毎年５％の値上がりと前提としており、日本とはまったく違う感じの前提条件です。ノンリコースローンのアレンジがあるので、最大ロスは、頭金の部分のみということです。

　サブプライムローン問題の影響も今のところは軽微なようで、ローンも結構長い期間のローンがアレンジできるようです。全般的に価格もようやく下げ始めたという感覚ですが、下がったところでは買いたいという投資家も多いようなので、安値で買うためには、それなりの情報源がないと難しいようです。

　昨日より、カリフォルニアのサンディエゴに来ています。サブプライム問題もありますが、まだまだ景気もいいので、日本のバブル崩壊直後の感じで、不動産投資家は安くなったら買おうという雰囲気がありありです。まだ売り手も強気でいるようなのでもう少し待つほうがいいかなという感じです。。

　さすがに為替レートが100円程度なので円換算ではそれほど高いという感じはしませんが普通の居住用物件価格が50百万円くらいしますので、安いという感じでもありません。アメリカは人口増加している国であり、インフレ政策をとり、賃料などは常に上がっている状態なので、長期的にみればキャピタルゲインをとれるというのは間違いないようです。ロパートキヨサキが教えるようなキャッシュフローを生むような投資という面では疑問がありそうです。

　本日は、投資物件を保有している方のお話を聞く予定ですが、その方は、日本のゼネコンがアメリカの不動産を処分したときに物件を取得されたということで面白いお話が聞けそうです。

　PS　日本の相場に関しては、今週一杯コメントできそうにありません。ご容赦ください。

　本日、オーストラリアから戻りました。最後にトラブルがあってちょっと残念な旅行になりました。

　オーストラリアでも不動産の値下がりが問題となっているようです。ここ数年間、景気がよかったこともあり、多くの不動産開発がなされて、価格も大きく上昇していました。その反動安が問題となっているような感じです。

　最近では米国サブプライム問題の影響もでてきており、差し押さえされている物件数も記録的な数値になっているということでした。もちろん、ローン条件としては、アメリカのサブプライムのような緩い条件のローンは少ないようなのですが、景気鈍化が進めば、問題が深刻化する可能性はありそうです。

　それにしても、資源国の強さが発揮されているオーストラリアの好景気はもう少し続くことは間違いないようです。

　日本においても不動産市況の悪化が明確になってきました。これまで強気でいた個人の不動産投資家もこれまでお金を借りていた銀行の豹変振りに驚く人が増えています。

　特に、大手であるSMBCはこれまで担保物件の評価ではかなり高めの評価をだしていたのですが、今年に入って、今までの５０％から７０％くらいの評価しかしないようです。金融庁から指摘を受けた不正融資のような2000億円の件などもあり、慎重にならざるを得ないようです。

　また、スルガコーポのような反社会的な行為をしていると思われる企業に対しては貸し剥がし的な行為まで起こっているというお話です。うちの近所でも、昨年の今頃、坪約400万円で売りに出されていた土地が、坪250万円でも売りたいというような弱気な売主の話も聞いています。

　関東近郊では、大手企業の工場などの要員減らし的なことが始まり、アパートの入居率も昨年と比較すると、１０％以上落ちてきているようなお話も聞いています。分譲物件でも、どこかの家電量販店のように、「3割4割引は当たり前！」くらいの勢いで在庫処分をしつつあるようです。

　不動産の下落は、まだ終わりの始まりのような気もします。とりわけ、まだ強いといわれている賃貸市場の動向には気をつけたいものですね。

　東京の地価の下落が明確になってきたようです。投資ファンドなどによってかさ上げされた部分はすでにはげてきて、2005年くらいの水準に戻ってきたということです。

　逆に、このようなニュースが出る頃にはそろそろ下げ止まるということもありえるのですが、長期的な流れとしては、東京の中央地区の上昇傾向は継続して、東京近郊や地方都市は下げ続けるというシナリオに変化はないと考えてよさそうです。

　ちょっとした変化として、日銀の福井総裁も外国人労働者の受け入れなどの必要性を話するようになっており、あと数年内に移民政策の大きな変更があるという期待もでてきています。そのようなタイミングが日本の地価の長期的上昇へのきっかけになるかもしれませんね。インフレ傾向は明確化しており、土地のインフレヘッジ効果は超長期的にみれば間違いないと考えていますので。

　新興のマンション業者はかなり厳しいようです。昨日も、グリーンシート銘柄である第一住創という会社が民事再生法の適用申請をして破綻しました。

　マンション業者は、①耐震偽装などの問題による消費者の大手業者物件への傾倒、②購入者層の減少、③資材の高騰によるマンション建設コストの上昇という3重苦状況です。これから本格的な淘汰が始まりそうな勢いです。

　また、日本全国に大東建託的なビジネスモデルで発展してきた賃貸アパート＆マンション建設業者の業況もかなり悪化しており、今後倒産の続発が想定されているという話もあります。東洋経済の今週号に記載されたようなサブリース料問題は日本中に広がりつつあり、まずは中小業者からの淘汰が始まるということになりそうです。

　3月末までに、あと一つ、二つ、マンション業者の破綻もありうるといわれていますので、注意をしたいものですね。