不動産投資

　このところ、投資用の不動産の話がよくくるようになりました。業者が買いあがりすぎて売れない不動産などは、３割～４割引きのものまであります。適当に指値をするので、買えないのが大半なのですが、それでも割安と思われる水準までは下がっていないという感じがします。

　ここのところ、REITのブームなどで、買われすぎていた不動産がもとの状況に戻ってきているのでしょうか。海外と事情が異なるのは、賃貸状況が、首都圏を含めて、大きく悪化しつつあるということが挙げられます。

　中部地区の不動産も、自動車産業がちょっと不振に陥ると状況がかなり変化してきたという話も聞いています。今後、数年間くらいは人口の減少などの影響が顕在化してくるともいわれており、不動産投資でも無理にレバレッジをかけて投資をしている方々は要注意ということになるかもしれません。

　東京では、家族向けの賃貸は絶不調という状況にあるという話も聞いていますので、今後、このような状況は日本全国に広がっていくかもしれません。不動産投資家でもある私自身もちょっと先行きの不安を感じる今日この頃です。

　すでに報道されていますが、ＨＵＭＡＮ２１という東京の城東地区を中心として、ミニ戸建などの開発をしていた会社が民事再生の申請をして破綻しました。そのほかにも、預金残高が８百万円しかない上場新興不動産会社のお話なども聞いています。

　新興不動産会社の9月危機は目前まで迫っているようです。すでに、時価総額が10億円以下になっているものや空売りの買戻しで急騰している銘柄などもありますが、買いも空売りもかなりリスキーな状況です。「君子危うきに近寄らず」という姿勢で臨む必要がありそうですね。

　昨日、あいこちゃんの紹介で、ニュージーランドでの政府借り上げ不動産投資のアレンジをしている日本人の方とお話をしましした。

　金融市場の混乱もあり、ＮＺ＄が、７０円くらいに下落していることもあり、真剣に検討しています。ＮＺは、経常収支赤字国で、ずっと深刻な資金不足に悩まされています。なので、外人からの投資については、優遇して、投資を促進する政策をとっています。

　住宅開発を促進するために、外人投資家に不動産物件を所有してもらい、ＮＺ政府機関が借り受け、ＮＺ人の方に優良な住居を提供するというシステムです。単純な賃料利回りは、５％弱くらいで、ＮＺ国債でも買ったほうが利回りが高いのですが、以下のようなノンリコースローンがアレンジできることもあり、長期に投資をしたい方などにはむいた投資です。

物件価格：　ＮＺ＄５０万　（約３５百万円）
投資額（頭金）：　ＮＺ＄２０万　（物件価格の40％）
ノンリコースローン：　
　ファイナンス額：　物件価格の１００％　（円建て）
　担保　：当該不動産と頭金を担保に差し入れる
　期間：　３０年
　金利：　￥LIBOR +2.5% （現在３％程度）

よって、投資額に対する利回りは、以下のように計算されます。
収入：
１）金利　２０万ドルｘ7％（預金金利）＝1.4万ドル/年
２）賃料　50万ドルｘ5％＝2.5万ドル
収入合計：　3.9万ドル

支出：
１）金利：　50万ドルｘ3％＝1.5万ドル
２）その他経費　　0.4万ドル
支出合計：　1.9万ドル

元本返済前収支：　3.9-1.9＝2.0万ドル
単純利回り：　2.0/20＝10%
　
元本返済額：　1.5万ドル
元本返済後収支：　1.9-1.5＝0.4万ドル

上記のような投資利回りとなります。もちろん、円及びＮＺ＄金利の変動リスクとＮＺ＄高になると損失（為替リスク）が発生します。また、元本返済があるため、キャシュフロー面ではそれほどおいしいとはいえませんが、不動産価格は、インフレ国であり、年間3％くらいの価格上昇は見込まれるので、10年後には、5割程度の値上がりとすれば、投資資金は、３倍増する可能性もあります。（もちろん、税金考慮前です。）

ＮＺでは、不動産のキャピタルゲインは、3年以上保有すれば非課税です。しかしながら、日本では、累進課税なので、ＮＺでのキャピタルゲインの５０％は税金でもっていかれると考えられます。日本での税金回避スキームもありますが、投資家が日本人である限りは、税務当局リスクがあるので、この点は要注意です。（脱税でも有名になったＦＸ投資家、ミセスワタナベにならないとも限りません。）

税引き後では、ＮＺ国債を単純に保有したほうが利回りがいいかもれません。６％金利ｘ80％（２０％源泉税引き後）＝4.8％くらいにはなります。

なので、このキャピタルゲインを実現するのを日本での所得がもっとも少ない時点か、相殺できる損失のある年というタイミングでやるとそれなりの利回りが実現できることになります。

みなさんは、この投資をどのように感じますか？？？
銀行に50千万円くらいの預金を寝かせている方には面白い投資かもしれませんね。
　

　一昨日、都市デザインシステムが民事再生を申請して破綻しました。ここは、沖縄のリゾート開発などを手がけたことなどが要因となって破綻したとも言われているようです。

　土地バブル崩壊後の９０年代の前半にも、海外リゾートなどを手がけて破綻した日本のデベロッパーがたくさんありました。派手で、うまくいけば儲かるといわれるリゾート開発ですが、景気にもっとも左右されやすい事業でもあり、何時の時代にも同じことが繰り返されるようです。

　アメリカでもカジノリゾート運営会社などの破綻も増えており、海外も同じような状態となっているのですが、一見派手に見えるものほど危ういということも認識すべきかもしれません。

　関東近郊で、このところブームとなっていたアウトレットモールなどの開発も供給過剰の状態となっており、財政面で危険なデベロッパーも増えています。不動産開発というビジネスモデルは派手な反面、リスクが大きいということもよく理解する必要がありそうです。

　知り合いからメールをもらいました。ＲＥＩＴはどのような観点からみればいいですか？という内容でした。それに対して簡単に以下のような返事をしました。

１）資金があるから無理に買ったような投資資産がないか？
２）上場して、運用会社（ないしはそのスポンサー）が、資金を得ることを第一目標としていないか？
３）投資物件に関して、内部取引的なことをしていないか？
４）物件取得の際に、キャップレートが４％より低いレート評価して取得した物件がないか？

　上記をチェックしみてください。実際には、大半のＲＥＩＴが上記の条件を満たしていないのが現状です。買える物件を無理に買って、ＲＥＩＴの体裁を整えたものが散見されます。ファイナンスをする銀行などもこのような観点からファイナンスをしているようです。

　リファインナンスが厳しい物件を抱える上場ＲＥＩＴは、今後淘汰されていくことが想定されます。場合によっては、民事再生ということも可能ですので、その点も考慮して投資されることをお勧めします。

　昨日の米国市場では、全体は↑でしたが、住宅関連公社２社（ファニーメイ＆フレディマック）の株価は急落しています。どうやら、現在の市場は、この２つの会社の先行きについては、公的資金導入という方向性に間違いないという感じですね。

　どうやら、これでアメリカの住宅問題については、ほぼこれ以上の問題が起こる可能性については、なさそうな感じとなってきたと判断しています。もちろん、住宅価格の下落については、あと、１，２年くらいは続くとは想定しています。

　日本の不動産市況も公的な発表からも、市況の悪化が伝えられるようになりました。どちらかといえば、外資ファンドやＲＥＩＴなどの買いあがりが沈静化して、普通の状況に戻りつつあるということでしょうか。商業地などではこの傾向が顕著になっていたので、上がりすぎの状態が正常化したということでしょう。

　オフィスなどの賃料の下落は、今後徐々に顕在化していくと想定しています。東京駅近辺のオフィスビルも供給過剰となってきているという話もあり、今後の賃料については、高止まりから、下落に転じています。

　一昨年から始まった団塊の世代の退職も今年にピークを迎えることから、オフィス需要の一段の下落が見込まれています。ＲＥＩＴなどが仮需をかなり創出したこともあり、ＲＥＩＴなどの底打ちには、もう少し時間がかかると考えています。

　割安にみえるＲＥＩＴなどもありますが、どこまで、賃料の下落を織り込んでいるかは、あと１年もすればはっきりしてくることになるのではと思います。

　アメリカの住宅に実需層の買いが入ってくるようになっているそうです。これまでは、投機的取引などによる価格高騰から住宅を購入をできなかった人たちが購入できるまで価格が調整されてきたということのようです。それも大半が初めて住宅を取得する人たちだそうです。

　人口が増えているアメリカでは、今後とも住宅需要は増加する傾向であり、数年もすれば、サブプライム問題も解決していくことでしょう。一方で日本の状況はどうでしょうか？昨日発表されたマンションの供給と契約率をみると、今後、日本の住宅市場はどうなっていくか心配になりますね。

　　住宅価格の高騰もありますが、日本では、団塊ジュニア層の住宅取得も一段落している状態で、まだまだ供給は減る傾向にはないようです。これでは、売れ残るマンションや戸建住宅が増えるのも仕方がありません。賃貸住宅などを含めると、年間まだ、１００万戸近い住宅が供給されている状態ですから、人口が増えない状況下では、供給過剰の状況が継続することは間違いありませんね。

　日本の空家率は、平均で、２０％を超えているという調査もあり、今後とも、改善される余地さへない状態とも言えます。もちろん、その統計には、古い家屋なども含まれているようですが、親から相続した無用の住宅なども結構あるようだし、不安要素が多いのはアメリカよりも日本のほうかもしれませんね。
　

　アメリカでは、サラリーマン不動産投資家が結構ヤバい状況になっているというお話を聞きました。ここ数年景気がよかったことや不動産価格の上昇が追い風になり、年収が１０万ドルを超える層は、普通に投資不動産を数件保有していたそうです。

　このような方は、数年前に購入して価格の上昇した自宅の担保余力で、頭金を調達して、投資用の不動産を購入していたのです。その投資物件の利回りは、長期国債よりも低い水準の５％弱くらいが普通でした。５％だと、金利返済のみがやっとで、元本は値上がり益によって返済するような危険なシステムです。

　昨年のサブプライム問題が顕在化して以降、自宅の評価価格が下落して、金融機関から頭金の部分の返済を要求されます。もちろん、その支払いできませんので、投資物件の投げが始まります。ただし、投資物件の価格も下落しているので、物件を投げても、頭金の返済は自分の資金でやらざるをえず、自宅も売却せざるを得ないようなケースが急増しているのです。

　混乱するようですが、アメリカの場合は、自宅も投資物件の取得にもノンリコースローンがあたり前であり、不動産物件を投げれば投資家は破綻しないと思われがちですが、頭金については、借り手が返済義務のあるリコースローンであり、調子に乗って何件も投資した方は、たいへんなのです。

　もともと米国の投資物件は利回りが低い状況ですから、物件のキャッシュフローを頼りに返済はできません。ここ数年のアメリカでは、節税のための不動産投資が当たり前な状況でした。自宅のローンの金利などもすべて給与所得から控除可能ですから、収入が高くなれば、当たり前に利回りを気にせずに不動産投資をしていたのです。なんか日本の土地バブル崩壊前と同じようなお話ですね。

　最近、日本でも、某有名な女優がマンション投資に失敗して、借金を抱えてたいへんになっているというような話もあるようです。いずれにせよ、不動産投資は、普通にレバレッジのかかった株の信用取引とさほど変わらないという意識を持って、慎重にやることが必要なのはいうまでもないことですね。

　日本でも、首都圏の某都市で、年収の３０倍以上の金額のアパートを買ったOLが、借金の返済に苦しんでいるというような話が普通に聞こえるようになってきています。また、最近では、モンスターテナント（家賃を延滞しているにもかかわらず無理な要求を大家につきつけるような賃借人）なども増えているようなので、大家業もたいへんなのは間違いがないようです。

　株式においては、出来高などからその需要をみるのですが、不動産においても、出来高からみるとその動向がわりやすいとう話もありますが、中古市場を含む、出来高的な情報は少ないようです。

　新規の住宅ローン実行状況からみれば、団塊ジュニア世代の住宅取得が終わりつつあり、今後、新規に住宅を取得する世帯が減少してくるということが見えてきます。１０年前に比較すれば、住宅ローンの実施額は約３０％も減少しています。

　確かに、都内在住の世帯でも、最後は親のうちに住むという考えがあれば、賃貸住宅でも問題のない世帯がたくさんあるということですね。今年あたりから、人口減少+世帯数の減少が目に見えて増えてくるといわれています。過去１０年くらい、独身者世帯の増加によって支えられていた賃貸市場も、厳しくなるということも頭に入れて、不動産投資をする必要があることは間違いがありません。

　新興諸国のように、インフレヘッジの手段としての不動産投資は、日本においては通用しない投資法と考えてもよさそうです。人口が大きく減少するような地域での不動産がどのようになるかはこれまでに経験のないことですから、想定がし難い面が多々あることうことでしょうかね。

　今年に入って、東京２３区でも、賃料の低下が目立つようになったという話も聞いています。大企業も業績面での不安もあり、転勤などを減らしていることが、今年の３月需要の低下につながったようですし、市場の不透明さを物語る現象がたくさんあるということを意識しながら不動産投資をするスタンスが必要であることは間違いがありません。

　不動産投資でも「私はいろいろとノウハウがあるから大丈夫」的な考えをしていると、このようなマクロの流れに飲み込まれてしまうリスクも高いことを忘れてしまいがちですので、要注意です。（←自分にも言い聞かせる意味で書いています。）

　遅くとも、今年度末までには破綻すると噂されていた会社のひとつ「ゼファー」が、昨日、民事再生を申請しました。数ヶ月前に、沖縄などで、同社保有の物件が軒並み売りにだされていたことなどを聞いていました。5月に、子会社が民事再生を申請してからどうなるのかと思っていましたが、親会社も結局、2ヶ月後には、民事再生ということになりました。

　ゼファーのようにリゾート開発などに手を出した不動産業者は、REITや外資系の投資会社などが買ってくれるのではないかとかという期待をしていたのですが、外資もサブプライム以降は、売りに回っていることも大きな流れです。特に、日本のリゾートは採算が悪いものが多いのもその大きな要因です。

　昨日発表された百貨店売上げの大幅減少が、贅沢品販売の不振を物語るもので、富裕層ビジネスというものもかなり悪くなっていることを象徴しています。リゾートなどはその典型商品でもあり、今後もっと悪くなるという予兆ではないでしょうか。

　新興の不動産業者の破綻はまだまだ続くと考えていますが、ここ２，３年の高値で買って抱えた不動産を保有する業者については、時間の問題と考えてよさそうです。比較的健全経営といわれている不動産業者なども、かなり危機感を強めていると聞いていますし、このセクターは、あと数年はとても厳しいと考えてよさそうです。

　上場すると、債券のデフォルトまで開示するのですね。ランドコムが、私募債のデフォルト（期限の利益喪失）の開示をしています。

　６月末にいろいろと破綻しそうな不動産会社がたくさんあると聞いていましたが、すでに、こんな会社がでるなんて想定外でした。この会社は、横浜の３Lのひとつといわれていた会社です。

　不動産市況の悪化は、新興の不動産業者にとっては、命取りの段階にまで達しているようです。このような感じだと、また不動産投資をするチャンスがくるに違いありません。

　今日も、不動産会社より、某駅徒歩２分のオフィスビルの話がきましたが、利回り面で魅力が少なく、購入はどうかななんて考えています。株と同じような逆張り投資では失敗する可能性が高いのが、不動産投資であり、しばらくは様子をみるのが一番かもしれませんね。

　今週の東洋経済にも記事がありますが、上場している不動産会社でも、建設代金の未払いや税金の未払いによる不動産の差し押さえなどがあることが暴露されています。５月の上旬には、聞いていたことですが、６月末を乗り切れないで破綻する新興不動産会社もありそうです。

　不動産会社は、レバレッジを掛けすぎると、儲けても税金の支払いが重くのしかかり、破綻するようなこともよくあります。個人投資家でもフルローンで、投資物件を買ったなどという人も、同じように税金の問題に頭を悩ますようになります。

　残念ですが、不動産市況は、あと数年は低迷すると想定しています。新興の不動産会社も淘汰がすすむことになりそうです。急成長企業は、成長が止まると危うい状態になるということを認識する必要があります。

　オニールによると、株式市場でかなりの高値をつけた銘柄は、その高値から平均して、株価は、７０％以上さがるか、場合によっては消滅する（場合によっては、破綻する）ことも多々あるというのはアメリカだけのことではないようです。

　久しぶりに投資不動産の買い付けを入れたことなどもあり、知り合いの不動産鑑定業者や不動産会社のアナリストと話しをしました。今のところは、やはり弱気の話が多いようです。先日の東洋経済にも不動産開発業者の惨状なども話がでていまいしたし、半年くらいはこのような状況が続くということは間違いないようです。

　賃貸状況に関しても、札幌や福岡などはかなり厳しくなってきたようです。これらの地区では、ここ数年で、REITなどが賃貸用の物件をかなり増やしており、供給増による競合が激しいようです。

　札幌などでは、ホテルがここ数年で、２０棟以上も建設されており、観光客の増加を大きく上回るペースにて供給が増えています。資金はREITや投資ファンドによるものが多く、高い利回りよりも運用していない資金を減らすために投資するという傾向があったことによるものが多いのではという話もありました。

　東京に関しては、東京近郊地区の賃料の下落は著しいようです。○○建託のような賃貸用アパート建設業者が地方都市などでの商売に見切りをつけ始め、東京都下、神奈川、埼玉、千葉などでの営業を強化したことなどから、供給がかなり増えたことがその要因ではないかとのコメントもありました。

　オフィス系に関しても、賃料の大幅下落が始まったのは事実だそうです。特に、過去数年間で、品川や大崎など、大量にオフィスが供給された地区で、空きを埋めるために、賃料の3割、4割引のこともあるそうです。確かに、六本木ヒルズの賃料が3万円/坪くらいまで下がっている状況を考えると厳しいのは当たり前かもしれません。

　オフィスについては、数年前に団塊世代の大量退職とオフィススペースの大量供給による需給の悪化が心配されていた時期がありました。しかしながら、ここ２，３年の大企業の好業績に支えられたオフィス需要によって、その問題がなかったかのような状態だったのが、サブプライム後の世界景気の停滞などによって、一気に崩れ始めたではという話でした。

　株式市況がよくなっているにもかかわらず不動産セクター全般的に売られているのは、このような状況を反映したものではないかと感じています。調整も長引く可能性が高いと考えてよさそうですね。

　あいこちゃんが、不動産と株式投資に関していろいろと書かれていますが、私は、簡単に言えば、以下のような判断をしています。もちろん、不動産の利回りには、満室での利回りを基準にするのではなく、空室率も勘案した上での利回り比較することが必要なのはいうまでもありません。

　「利回り面での比較をして、チャンスかどうか判断する。」

　不動産も株も必要なのは買うタイミングだという判断です。私が不動産投資を再開した1998年頃は、中古のワンルームマンションで、グロス利回りが、30％を超えているものがたくさんありました。株も、タイミングがよければ、年率100％以上回ることもありますが、うまくやっても、長期で平均すれば、20％くらいの利回りでしょうか？当時のワンルームでの30%という利回りはとても魅力的なものでした。管理費を差し引いても、20％以上の利回りですから、税金を考慮しなければ、投資元本は5年くらいで回収できる時代でした。

　当時、目黒区で、900万円くらいで売りに出された物件を、半値くらいの指値で買った例もあります。家賃が、9万円ちょいくらいで、実質年収が、90万円くらいあるので、管理費を控除した実質的な利回りは、20％。もちろん、ローンなどはつかないので、現金買いしましたが、4年後に、1000万円くらいで売却しました。賃貸人は、一度変わりましたが、ほとんど空室になったことはありません。

　当時購入したワンルームで手をかけたもの（ないしは手のかかったもの）は、エアコンのみです。中古だとどうしてもエアコンの調子が悪くなりがちで、それだけでも賃貸人が入らないリスクが高くなるからです。当時は、工事費込みで、4万円から5万円くらいでエアコンもついたので、たいした出費ではありません。

　不動産の場合、あとは、レバレッジの問題ですが、税引後のキャッシュフローを考えながらやることが必要ですね。株式投資のように、１０％の税金ですめばいいのですが、不動産の場合は、最大税率が50%にもなるので、このあたりの知識なしに不動産投資をするのは危険ですね。

　先日のブログの記載に、賃貸状況の悪化について記載しました。賃料の下落は、どれくらいですかという質問がありましたので、回答しておきます。

　一つの例は、埼玉某市では、約1年で、２ＤＫで10万円くらいが、8万円台くらいまで下落。礼金は取れず、実質的には、1割以上下落しています。参考までに、首都圏の賃貸不動産データはこちらをご覧ください。面白いのは、賃料の高いマンションを避けて、アパートに住む人が増えており、アパートの平米あたり賃料は上昇していますが、割安感のでたアパートの人気が高まっていることの反映のようです。やはり、実質的な賃料は下がっているということですね。

　有史以来、不動産と金融というのはきっても切れない関係があります。人が生活するために必要な不動産といろいろなものの流通をスムーズにするめたの（交換媒体として）お金です。不動産バブルはこれまで世界のいたるところで発生しています。人間が生活するには不可欠なものとしての不動産は金融との関係がとても強いものです。というよりはきっても切り離せない関係というのが正解です。

　不動産は、お金の担保としては、これまでも、また今後ももっとも優秀な担保物して利用されていくことでしょう。不動産が高くなるときには、金融がどちらかといえば緩んでいる状態にあり、不動産が安くなるときは金融が引き締め状況にあるということは間違いがありません。

　サブプライム問題に揺れるアメリカでも、ここ数年の不動産価格の上昇から、「不動産神話」なるものが生まれて、収入が少ない借主でも、担保があれば大丈夫ということでした。

　不動産収入が増加するか否かは、経済の変動にかかわってきます。アメリカでもサブプライム問題が特に酷いのが米国の自動車産業の中心であるデトロイト近郊です。たくさんの人を養える土地が価値が高く、養えない土地の価値は低いということです。

　面白いもので、不動産バブルは金融とともに発展してはバブルを起こして、そしてまた忘れた頃に再びバブルが起こるものです。

　また、面白いことは、いつの時代も、不動産は究極の資産として値上りする可能性があるということです。お金については、国家の信用度やインフレなどで価値を減らしていくものですが、絶対的な価値があり、インフレなどによって価値があがる不動産は、お金よりも価値のある資産であるということに間違いはないようです。

　もちろん、まったく使いものにならないような不動産なら別といえば別ですが。ただし、中東のように、まったく使いものにならいないと思っていた砂漠の地下に石油が眠っていることが判明してからまったく別物となっています。

　取り留めのない書き込みになりましたが、不動産と金融というのは、もっとも密接で関係が深いものだということです。

　不動産業者が５月末に数社破綻したようです。ゼファーが２００６年１月に子会社化した分譲会社（近藤産業）も含まれています。

　また、スルガについても、監査意見不表明という状況になり、先行きは極めて不透明な状態となっています。

　３月末にいろいろなことが起こるということをこのブログにも書いていたのですが、５月末になって表面化してきたようです。不動産価格の下落については、ここ数ヶ月で、顕在化してきています。また、賃貸状態に関しても悪化の一途とたどっており、投資物件に関しては、慎重姿勢を崩さないほうがよさそうです。

　好調といわれていた名古屋近郊でも、テナントの空きが目立つようになったという情報もでてきているので、しばらくは悪化する方向で間違いないようです。６月末についても、予断を許さない会社がたくさんありますので、要注意ですね。

　３月末を乗り切ったことで、不動業者の資金繰りも少しは改善してきているようです。投売り的な物件が減少してきています。損をしてまで売りたくないという売り惜しみモードへ転換中です。

　株式相場も同じですが、相場が低迷する最初の時期は、出来高の減少が大きくなってきます。そして我慢ができずに投げる時期がきます。不動産の場合は、過去においては、借入があったりすると貸し手側の都合もあり、５年くらいの塩漬けになることもありました。

　現状は金融機関の状況もよいので、物件を抱えた業者も損切りをするということもあり、しばらくは、落ち着いているかもしれませんが、秋口になって再び売り物件が増加するのでは想定しています。

　市場では、上場しているマンション業者などでも、建設業者への支払いを遅らせているような会社もあるという話もあり、しばらくは油断ができない状態といっていいでしょうね。

　１月から３月の賃貸市場は去年より悪い状況だったという話も賃貸仲介業者から聞いており、不動産投資についても、しばらくは苦境の時期が続くと思っていたほうがよさそうです。特に、地方都市などの賃貸の低迷は目を覆うばかりだという状態だそうです。

　地方の物件については、満室時　２０％くらいの利回りとしても、空室率が、３割を超えている状況を勘案すれば、実質利回りは、１０％を切るベースくらいで考えておかないと５年後には、破綻する可能性が高いと考えるくらいのリスク管理が必要なようです。

　先日埼玉新都心へいったことを書きましたが、これはある一棟もののマンションを買うために見学へいったのです。数年前に、ある年収数百万円の方が、フルローンで買った物件ですが、家賃は、２割り下がり、空室率が３０％くらいになり、キャッシュフロー的にきつくなったので売るというような物件でした。

　駅前には高層マンションなどが林立している地域ですから、賃貸需要も厳しいものがある地域です。このあたりでは、賃貸用のアパートやマンション建設がブームとなっており、畑がどんどんマンションなどになる地域ですから賃貸人を確保するのもたいへんです。どうやらフルローンを出した金融機関も早く売ったほうがいいですよ的なアドバイスを現オーナーにしているということでした。

　この物件については、価格面は折り合わず断念しましたが、しばらくして売れないようであればまた業者から連絡がくるので、気長にまっていようと考えています。

　このところ、アメリカの土地の値段が急上昇しているそうです。←大嘘だろうと思いますよね。（笑）

　ところが、これが本当なのです。というのも、サブプライム問題で住宅価格は下がっているのですが、面積の広い「農地」の価格が急上昇しているのです。穀物価格の上昇から、それをつくるための農地価格が急上昇しています。アメリカの農地は、エイカー（約４千平米）単位であり、相当に広いのです。

　アメリカでは、農家の平均収入が昨年度は、穀物価格の上昇によって、２倍程度に膨らみ、今年は更に、また２倍程度になることが予想されているそうです。小麦、大豆、とうもろこしの価格をみているとよくわかると思います。。。。

　バイオテクノロジーを駆使した穀物の種などを販売しているアメリカのモンサントの株価をみても一目瞭然です。。。

　数日前に日本の不動産がインフレによって値上がりする可能性について言及しました。面白いことに、移民政策については、自民党としては、来年の通常国会にも提出するというニュースがありました。

　インフレに関しては、スーパーなどにいくと一目瞭然ですね。食料品などの日用品が２割程度上がっている感じがします。お菓子などは値段を上げないために、容量を減らしていることから、１００円のポテトチップスなどはあれと思うくらい小さくなっています。私の大好きなカップヌードルもＬサイズは店頭から消えて、通常サイズのものが、１５０円以上の値段で売られています。

　消費者物価上昇率がいまだに上昇をみせない要因は、日本がお得意の技術であるデジタル製品などの価格が入っているからです。ぜいたく品の領域を除くとかなり物価が上昇していることが実感できます。値上げに負けない生活とＨＰにもそのことがいろいろと記載されています。物価は上がっても給料は上がらないジレンマに関することやその対策がいろいろと書かれています。

　世界的に日本などの先進国と同等の生活水準にある人口は、すでに２０億人を超えているという推計もあります。世界的な資源や穀物が高くなる理由はこのあたりにあるのは間違いがありません。このところの円高によって、インフレが相殺されていることは日本にとってはラッキーということですね。

　あと、不動産は、インフレの中盤局面以降であがる傾向があることは忘れてはなりません。金利上昇等によって不動産保有のコストが上昇することなどから、インフレの初期から中期の段階では下落傾向を示すことが多いようですが、中盤あたりからインフレヘッジなどの要素から上昇し始めます。これは、インフレによって賃料も上昇はじめますが、それは、どちらかといえば、インフレのあとおいになりやすい傾向からかもしれません。

　こうなると金利上昇時の負担をどのようにして乗り切るかが、今後の不動産投資のポイントとなる可能性があると考えてもよさそうです。日本の場合は、金余りが続いていることもあり、あと、５年から１０年くらいは不動産が大きく値上りする時代はこないと思いますが、その間、耐え忍ぶ能力も必要だと考えたほうがよさそうですね。
　

　知り合いから連絡がありました。結局、タイムシェアの購入はやめることにしたそうです。あと、1週間分の権利を使用しない場合意には、1泊分を100ドルにてホテルが買ってくれるそうです。7泊分なので、700ドルの収入ですが、600ドルの固定資産税があるので、ネット収入は、100ドル/年になります。

　従って、利回りは、100/4000＝0.25％ということになりますね。。。

　じゃ、次はその利用価値との比較を考えて見ましょう。このような高級コンドホテルは、１泊５００ドルくらいするとして、500ｘ７泊＝3500ドルの年間収入があります。一方オーナーの経費としては、ホテルオペレーターの費用として、１泊200ドルｘ７泊＝1400ドルくらいと固定資産税が600ドル/年くらいかかりますので、経費の年間合計は、2000ドル、よってネット収益は、1500ドル（3500ドル-2000ドル）　（ただし、稼働率が100%とは限りませんが。。。）

　1500ドル（ネット収入額）/40000ドル（購入額）＝3.75%くらいの利回りでしょうか？70万ドルの分譲物件を購入した場合の賃料も5%くらいなので、それほど変わらないというご意見もあるかもしれませんね。小口で買える分は有利とも考えられます。そうなるとあとは使用する側のメリット。永久に、ホテルコンドを3500ドル/年使える権利を保有するために、4万ドルを前払いで支払ったと考えれば、それなりのものという考え方もできそうです。

　タイムシェアについて、ちょっと書いた記事に関して、ご指摘がありました。ホテルコンドの原価はもう少し高いのではないかということでした。２ＢＤだと、約７０万ドルくらいはするというお話でした。確かに分譲されている価格はそれくらいですが、それには、販売のコミッションなどの利益も含まれており、原価としては、約５０万ドルくらいでしょう。

　確かに、比較すべきものとしては、分譲物の販売価格とタイムシェアの総合計販売価格とすれば、約７０万ドルと約２百万ドルですので、タイムシェアは、通常分譲の約３倍の価格ということになりますね。やはり、割高感は否めません。また、７０万ドルの分譲物件を投売りするとしても、半額ではなく、５０万ドルくらいでは売れるという点からも半額買取保証のあるタイムシェアが有利であるということにはならないと考えます。

　ゴールマンによると、原油価格は２００ドルまで上昇する可能性があるそうです。こういなると日本もインフレ+不況が同時にくるスタグフレーションになるリスクが出てきています。

　また、２０１０年から日本でも移民政策を積極的にやろうという話が国会でも議論される雰囲気になっているようです。

　こうなると、インフレ+人口増加で、不動産需要が増加して、不動産価格も↑するかもしれません。もちろん、５年から１０年単位のことですけどね。

　ゆったりやりましょうね！

　マンション価格の下げが明確になってきました。昨日、久しぶりに、無料の住宅情報誌をもらってみていたのですが、港区の中古高層マンションも400万円/坪くらいの強気の売値だったものが、280万円/坪くらいの売り価格になっています。2月の後半にある業者から表にはでていない「水面下の売り物」があるのでという話をしていたものがもう「表の価格」として出ているようです。

　また、グーグルで、マンション値引きという検索をしていたところ、「マンション値引き情報」なるブログを見つけました。ここには、具体的なマンション名まで記載されており、結構よく調べているなという感じです。こういう状況ですから、マンションデベロッパーの株が売られているのも当たり前という感じもしますね。

　建設費の高騰や物件の売れ残り状況などを勘案すると、今後のマンション業界はどうなっていくのでしょうか？大手も含めて、大きな再編劇が待ち受けているような感じもしますね。もちろん、中古マンションの価格も下がっていくのは間違いありません。

　ここ数年で積極的に融資をしてきた銀行までもこの問題に巻き込まれそうな感じもしてきますね。不動産投資をしている私にとっても、他人事ではありません。恐ろしい状態にならないことを祈るばかりです。

　この約１か月で、ハワイ、メルボルン、サンディエゴと海外不動産ツアーにでかけていましたが、やはり最低でも以下の点をよく考慮して投資する必要があることが再確認できました。

　１）不動産の所在する国での税制と日本での課税について
　２）管理に関する業者探しとリース契約（賃貸契約）の内容と慣習
　３）不動産市場の動向とファイナンス

　上記は、日本の不動産投資でも同じことですが、海外不動産は、もっと遠隔地であり、管理も業者任せになるというのがポイントであり、日本の不動産投資以上によく検討することが必要です。それぞれの点については、これからもこのブログにて記載していこうと思います。

　とりあえずの手始めとして、安いときに、米ドルを買いためることからスタートすることにしています。すでに五万ドルは手配しましたが、あと、数十万ドル手配して、タイミングをみて積極投資していきたいというのが基本的な方針です。

　Financial Timesにドバイの人工島を開発しているデベロッパーのプロジェクトが破綻しかけており、訴訟になりかけているという記事がありました。

　有名なプロジェクトですが、いろいろと問題がでているようです。世界的な不動産バブルの崩壊がドバイまで及んでくる可能性も否めませんね。伝説のようなプロジェクトですが伝説で終わってしまうのでしょうか？？？

　本日、日本人向け米国不動産投資のセミナーに参加しました。内容的には、やはり「投資のタイミング＆管理」が最も重要なポイントですということでした。

　物件に関しては、カリフォルニア地区では価格が上昇しすぎて投資対象にはならないようで、ニューメキシコやテキサスの事例の話が中心でした。

　想定利回りはIRRベースで、１５％から１７％くらいです。特に、家賃は毎年５％の値上がりと前提としており、日本とはまったく違う感じの前提条件です。ノンリコースローンのアレンジがあるので、最大ロスは、頭金の部分のみということです。

　サブプライムローン問題の影響も今のところは軽微なようで、ローンも結構長い期間のローンがアレンジできるようです。全般的に価格もようやく下げ始めたという感覚ですが、下がったところでは買いたいという投資家も多いようなので、安値で買うためには、それなりの情報源がないと難しいようです。

　昨日より、カリフォルニアのサンディエゴに来ています。サブプライム問題もありますが、まだまだ景気もいいので、日本のバブル崩壊直後の感じで、不動産投資家は安くなったら買おうという雰囲気がありありです。まだ売り手も強気でいるようなのでもう少し待つほうがいいかなという感じです。。

　さすがに為替レートが100円程度なので円換算ではそれほど高いという感じはしませんが普通の居住用物件価格が50百万円くらいしますので、安いという感じでもありません。アメリカは人口増加している国であり、インフレ政策をとり、賃料などは常に上がっている状態なので、長期的にみればキャピタルゲインをとれるというのは間違いないようです。ロパートキヨサキが教えるようなキャッシュフローを生むような投資という面では疑問がありそうです。

　本日は、投資物件を保有している方のお話を聞く予定ですが、その方は、日本のゼネコンがアメリカの不動産を処分したときに物件を取得されたということで面白いお話が聞けそうです。

　PS　日本の相場に関しては、今週一杯コメントできそうにありません。ご容赦ください。

　本日、オーストラリアから戻りました。最後にトラブルがあってちょっと残念な旅行になりました。

　オーストラリアでも不動産の値下がりが問題となっているようです。ここ数年間、景気がよかったこともあり、多くの不動産開発がなされて、価格も大きく上昇していました。その反動安が問題となっているような感じです。

　最近では米国サブプライム問題の影響もでてきており、差し押さえされている物件数も記録的な数値になっているということでした。もちろん、ローン条件としては、アメリカのサブプライムのような緩い条件のローンは少ないようなのですが、景気鈍化が進めば、問題が深刻化する可能性はありそうです。

　それにしても、資源国の強さが発揮されているオーストラリアの好景気はもう少し続くことは間違いないようです。

　日本においても不動産市況の悪化が明確になってきました。これまで強気でいた個人の不動産投資家もこれまでお金を借りていた銀行の豹変振りに驚く人が増えています。

　特に、大手であるSMBCはこれまで担保物件の評価ではかなり高めの評価をだしていたのですが、今年に入って、今までの５０％から７０％くらいの評価しかしないようです。金融庁から指摘を受けた不正融資のような2000億円の件などもあり、慎重にならざるを得ないようです。

　また、スルガコーポのような反社会的な行為をしていると思われる企業に対しては貸し剥がし的な行為まで起こっているというお話です。うちの近所でも、昨年の今頃、坪約400万円で売りに出されていた土地が、坪250万円でも売りたいというような弱気な売主の話も聞いています。

　関東近郊では、大手企業の工場などの要員減らし的なことが始まり、アパートの入居率も昨年と比較すると、１０％以上落ちてきているようなお話も聞いています。分譲物件でも、どこかの家電量販店のように、「3割4割引は当たり前！」くらいの勢いで在庫処分をしつつあるようです。

　不動産の下落は、まだ終わりの始まりのような気もします。とりわけ、まだ強いといわれている賃貸市場の動向には気をつけたいものですね。

　東京の地価の下落が明確になってきたようです。投資ファンドなどによってかさ上げされた部分はすでにはげてきて、2005年くらいの水準に戻ってきたということです。

　逆に、このようなニュースが出る頃にはそろそろ下げ止まるということもありえるのですが、長期的な流れとしては、東京の中央地区の上昇傾向は継続して、東京近郊や地方都市は下げ続けるというシナリオに変化はないと考えてよさそうです。

　ちょっとした変化として、日銀の福井総裁も外国人労働者の受け入れなどの必要性を話するようになっており、あと数年内に移民政策の大きな変更があるという期待もでてきています。そのようなタイミングが日本の地価の長期的上昇へのきっかけになるかもしれませんね。インフレ傾向は明確化しており、土地のインフレヘッジ効果は超長期的にみれば間違いないと考えていますので。

　新興のマンション業者はかなり厳しいようです。昨日も、グリーンシート銘柄である第一住創という会社が民事再生法の適用申請をして破綻しました。

　マンション業者は、①耐震偽装などの問題による消費者の大手業者物件への傾倒、②購入者層の減少、③資材の高騰によるマンション建設コストの上昇という3重苦状況です。これから本格的な淘汰が始まりそうな勢いです。

　また、日本全国に大東建託的なビジネスモデルで発展してきた賃貸アパート＆マンション建設業者の業況もかなり悪化しており、今後倒産の続発が想定されているという話もあります。東洋経済の今週号に記載されたようなサブリース料問題は日本中に広がりつつあり、まずは中小業者からの淘汰が始まるということになりそうです。

　3月末までに、あと一つ、二つ、マンション業者の破綻もありうるといわれていますので、注意をしたいものですね。

　昨日、「不動産が危ない！」という書籍を読みました。不動産ファンドの内部者の観点から書かれた書籍です。現在は、ババ抜き