投資方法

　日本では、有名であった是川銀蔵氏。住友鉱山株では大儲けしたのですが、彼の死後には、２０億円以上の借金が残っていたという話があります。

　日本では、相場師というのは派手に活躍することもあるのですが、最後は、ちょっとした悲劇的な方が多いようです。パイオニア株のうねり取りで、成功していた立花氏は、５億円以上の遺産を残していたことが公表されているようです。

　暗黒の木曜日で大儲けしたWDギャン氏も諸説がありますが、最後はピストル自殺をしたという話もあり、ある意味、相場にかかわるものの最後は・・・・・・　と思われることもあります。

　私もある程度は相場で、生活しているので、無理をしないでやるように常に自分を戒めています。特に、大勝した後に、大敗することもあるので、このようなブログを書いている状況です。

　来週から旅行にでるので、大きなポジションを抱えないようにしようと誓っていたのですが、ついつい市場環境がいいこともあり、かなりのポジションを残して、日本をでることになりました。もちろん、インターネット環境さへあればどこでも取引できるという便利さもある時代なので、なんとかなるとは思いますが。

　去年も、１１月は油断をして、大きくFX取引でやられたこともあり、今度こそ油断しないようにといいつつこのような状況になってしまう自分がいる。やはり、相場師というのはこんなものでしょうか・・・・

　今日は、いい感じのマーケットでした。円高という環境にもかかわらず中国市場の上昇などによって、日本株も上昇しています。ある程度円高に対して、耐性ができてきたということかもしれません。

　今朝のモーニングサテライトでアメリカの商業不動産問題なども報道されていて、円高もあり悪材料には事欠かない状況で、どちらかといえばやばいかなと思っていました。しかしながら、全体的に上昇して、保有している銘柄もボックス圏を上抜けて、これでしばらくは安心です。

　個別銘柄では、業績面の回復を先取りしはじめて、上昇する銘柄が増えているのは好ましいことです。もちろん、ギリシャの財政問題やアメリカの不動産問題が解決されたわけでないので、不安定な市場状況が続くことが想定されます。

　ただし、これ以上の円高になると経済的に困るのは間違いないので、この点には注意が必要ですね。

　このところデパートという大恐竜が滅亡へ近づきつつあります。銀座や日本橋という最も大恐竜が栄えた土地柄でも撤退が相次ぐ事態となっています。今朝の日経流通新聞には、過去にデパートが撤退した後のビル等がどうなったかということが特集されています。

　デパートの跡地は、２０年以上前なら各地区の一等地であった場所なのですが、現在では悲惨な状況になっている場所ばかりです。都心部に関しては、ヤマダ電機などの家電量販店などに変身しています。もうデパートというビジネスモデルが滅亡寸前ということです。

　この前、新宿の伊勢丹へいったという女性のお話を聞きました。伊勢丹はお客様で一杯でしたとのことでした。ただ、彼女のように、商品をみにいっても買わないのだそうです。商品を目で見て、それから「楽天」で購入するそうです。そのほうが、１割から場合によっては、３割くらい安く買えるとのことでした。

　そう、デパートというビジネスモデルの進化系は、インターネットデパート（通販）というものに変化していたのです。日本は物流も整備されていることもあり、デパートでしかないものよりも、楽天でないものを探すほうが難しい時代になっているのですね。

　今後はカテゴリーキラーと呼ばれるような事業もインターネット通販にとって変わられる可能性を秘めています。特に、価格の割高なものについては、すべて淘汰されるリスクを抱えているともいえるかもしれません。例えば、定価販売の書籍販売店です。私もかっては月５万円くらい書籍を店舗で買っていましたが、今は大半アマゾンか楽天で買っています。

　このような社会の変化についていけない恐竜（企業）は滅びていくことになります。

　トヨタに関しては、村西とおる氏がブログにとてもいい指摘を書かれていますので、そちらをご覧ください。
　

　今日は、毎月恒例の株式投資勉強会をやっていました。今日の主題は、「株式投資で、P&Fチャートをどのように利用して儲けるか」ということについてでした。

　株の場合は、P&Fチャートだけでなく、ファンダメンタル（業績）をよくみて、投資することが重要であることをよく話しておきました。

　投資家けーちゃんが分析したレオパレス２１についてもどういう投資戦略で考えるかも話しをしました。けーちゃんも納得してくれたようなので安心しました。それにしても、日本の不動産市況はどうなるのかと心配になるような話を勉強会のあとで、みんなでしていました。。。。。。

　ヤフーで連載されているロバートキヨサキのコラムをご存知ですか？　このコラムはいろいろと面白いタイミングで面白いことが書かれています。

　逆説的なこともたくさん書かれていますが、2008年3月には、彼がアパートを買ったことが記載されています。チャンスは危機のときにあるということを彼自身が実行しています。

　お金持ちになるために役に立つことが多く書かれています。最近は不定期更新になっていますが、過去のコメント等を読むと参考になることがたくさんあります。

　彼の著作物を読むよりも無料で参考になることがたくさんかかれていますので、是非お読みください。

　ある方から日本国債を買おうと思うんだけどどう思われますか？　という質問を頂きました。個人向け国債ではなく、市場にて流通している国債だというお話です。

　その昔とはいっても1980年代のことですが、日本国債にもクーポンが５％くらいついていて、その頃は、不動産業を開業するための供託金などに国債がよく用いられていた時期もありました。ここ10年くらいは、デフレ社会を反映して、クーポンが１．５％くらいの国債が主流であり、金利上昇局面ともなると、市場価格が大きく下落することになります。

　ご存知の通り、現在の国債先物は、６％のクーポンのついた10年債を対象としており、140円くらいで、40%もプレミアムのついた状態で売買されています。円金利が、６％まで上昇するようなことはないと思われますが、４％になったとしても、市場で売却する場合には、２０％くらいの損失を被ることになります。

　もちろん、このような金利上昇という局面はないという可能性も高いと思われますが、今、ギリシャで起こっているような財政危機による信用リスクプレミアムの増大ということは日本も同じ状態であるということも忘れてはなりません。

　これから先日本の１０年は、２０００年から２０１０年という１０年よりもよほど見通しの悪い１０年と考えています。なので、ここで、日本国債１０年ものを買うという判断については相当な疑問を持ってしまいます。もちろん日本が破綻する的な総悲観的な観点を持っているわけでもありませんが、２０２０年の日本というのは悲観的な想定以外には考えが及びません。

　私がお勧めできるのは、ニュージーランド（NZ)国債とかならどうかなと思います。クーポンも７％近いものがついていて、１０年後のNZ国の状況と日本を比較したとすれば、やはりNZのほうの状況がよくなっていると感じられるからです。

　現状は、為替レートでも、NZ＄は円高によって安くなっていることもあり、チャンスであるということは間違いないと思います。私も昨年からNZにて不動産投資を開始しましたが、NZ$賃料は、円に換えずにNZ$にて預金をしています。預金の利息は、２年定期で、５・５％ほどついています。

　ただし、NZ国債もインフレには負けてしまうとう弱点があります。１５年ほど前に、NZでレタスの値段は、NZ$0.50くらいだったものが、今は、NZ$1.50くらいになっていますので、貨幣価値は、1/3くらいになっているともいえます。

　次に考えるべきことは、日本のことですが、このまま日本が安泰にいけるということはないとすれば、数年後には、円安になっている可能性は高いということを想定しておくべきかもしれません。現状は、「最後の円高」という局面なのではとも考えています。

　つらつらと長文になりましたが、結論とすれば、長期に日本という国にかける国債を購入するということはかなりリスクの高い投資としか考えられませんね。。。。

　ロイターのHPに「草食系投資法」なるものが、特集されていました。内容的には理解しやすいのですが、それで儲かるかどうかはなぞですが。。。

　私の場合は、ストーカー系投資法ともいえる方法で、一度銘柄を発掘するしつこく、ストーカーのように追っかけて投資をします。もちろん、失敗することもあります。ただし、エネルギーを集中するので儲かるときには、結構利益がでます。

　去年も某リートをずっと追っかけていましたが、そのリートに対するリスクでいえば、最大で、発行済みのリートの約１．５％くらい保有していました。このようなポジションを抱えるとちょっとした下げでも、数百万円の利益が消失したりしますが、そこまでに積み上げてきた利益があるので、ある程度は保有を継続することが可能です。

　分散よりも集中投資のほうが個人で相場を張る場合には、意識が集中できて、いいのではと思います。もちろん、日経平均先物に投資される方はそれだけでもいいのと同じかもしれません。個別株に5銘柄以上投資していると、ある銘柄は儲かっているからいいやみたいな判断をして、残りの銘柄が大きく下げてもどうでもいいような姿勢になってしまいます。このような状態では、トータルで儲かるということはまずありません。

　特に、10銘柄以上個別銘柄に投資をされているような方で儲かっているという人は聞いたことがありません。そのような方は、儲かった銘柄の話だけをして、トータルでは大損しているというパターンにはまっているというような負けパターンになっています。

　10銘柄以上投資しても儲かっている場合ということもありますが、それは全体的に市況が非常に良いケースのみで、その場合には、もっとも上がりそうな銘柄に集中投資すると効率がかなりよくなるということも知っておくといいかもしれません。

　マネーヘッタチャンさんが、「自分はまぐれか」という記事を書いています。ある意味、みんなまぐれで大きくなります。もちろん、まぐれで失敗することもあります。私などは投資において「まぐれの連鎖」でここまできたということは間違いないと考えています。

　去年、日本でも相場で儲けた人はみんな「まぐれ」というような翻訳本が話題になりましたが、そのまぐれというのは本当にそのとおりなのです。事業を始めて上場するくらいうまくいくというのは本当にまぐれなのです。その社長がたまたまタイミングがよかったからうまくいったとかという話を聞きませんか？そのまぐれでうまくいって、上場した株を売買して儲けるわけですから、株式投資自体がまさにまぐれそのものだということなのです。

　青色ダイオードを発明した中村氏もたまたま失敗したことが、あれという結果になって、まぐれで、青色ダイオードを発明したということを公表しています。ノーベル賞の田中耕一さんも同じような話をしています。

　私ももう20年以上株式運用などをしていますが、まぐれで大勝ちしたことは度々あります。去年のリート相場にしても、知り合いが事務所にきてリートの配当で生活しているという話をきいたことがきっかけで、暴落していたリートに投資をして「まぐれ」で相当儲かりました。

　ただ、「儲け方のコツ」というのはやはり必要なのではないでしょうか？商売をやる場合にも同じようなコツがあるのと同じで、相場でも同じかもしれません。私の場合は、個別銘柄でもしつこく同じ銘柄を売買していきます。なので、一度いい銘柄を見つけると繰り返し売買をして、利益を積み上げていきます。もちろん成功する以上に失敗を重ねています。

　ただし、失敗したときには、その失敗を素直に認めて、損切るということができるかできないかなどの相場技術の面も重要です。マネーヘッタチャンさんが指摘するような、バフェット以上に儲けた方も、上がる株がたとえば、高値から2割下がったら損切るというルールというか決まりを持っていれば、それで大成功できたのです。

　何度がこのブログにも書かせてもらっていますが、私の年間の勝率は、5割にもみたないもので、マネーヘッタチャンさんの10割という数字はすごいのひとことです。ただし、私は勝利した年の金額がかなり大きく、負けた年の金額が少ないということだけです。

　このように、まぐれもちょっとした「ルール」とか「技術」というものがあれば、大成功できる可能性があることを知ることも投資においては重要ではないでしょうか・・・・・

　ある知り合いから、今年はどのような投資ないしは運用をやる計画ですか？　という質問を受けました。回答は以下のよな感じでしょうか。

１．成長株投資：　成長セクターの勉強をして、そのセクターで活躍する銘柄を発掘して投資する。今年は、中国株なども含めて成長株へ投資していきます。

２．ＦＸ：　（１）今年も資源高などによって、資源国通貨を通貨を中心に投資します。
　　（とはいっても、原則、オージー＆キウィが中心になるのですが。。。）
　　（２）昨年はじめた自動売買による利益を確保する。
　　（３）スイング売買で利益を上げる。

３．国内不動産：　昨年取得した物件に空き部屋対策をして、満室を達成する。
　　
４．海外不動産：　運営の安定化を図り、次の投資への見通しをつける。

以上のような感じです。今年は、当初の運用資金が不足していることもあり、3月くらいまでは、ＰＣ画面に張り付いて、日経平均など先物の短期売買などもやるかもしれません。

よろしくお願いいたします。

　ケネディクス投資法人が、４月７日に減配の発表しました。にもかかわらず、かなりの勢いで買われるようになっています。減配とはいっても、売却損の計上によるものですが、リファイナンス等に問題があるために、リートとしては売らざるを得ないと考えたほうがよさそうです。

　運用会社の立場としては、売却損は、助言手数料がまったく入ってこない取引となりますが、リファイナンス等のためやむをえないものと考えているようです。

　今後、新興不動産会社が設立したリートについては、このような資産売却が続きそうな感じがしますが、ある意味、合併が実現するまでのつなぎとしての売却というようなスタンスではないかと考えています。

　昨日も新興不動産会社系のリートがかなり上昇して、そろそろ無理にまで買っていく水準まで上昇してしまった感もありますが、８％以上の利回りのあるリートについては、もうしばらく水準訂正がある気もします。。

　本当に早い動きなので、自分でも考えてしまいます。投資チャンスというものはあっという間に消えていくものかもしれませんね。

　そうだったとしても、株式市場はまだまだ買える銘柄がたくさんありそうです。しかしながらその中から本当に今後の期待できる銘柄をピックアップすることが成功の秘訣となるでしょうね。全銘柄があがるよりも、業種や個別銘柄が上昇するのが、暴落後の特徴とも言われています。このことに関しては、また明日にでもブログに書きたいと思います。

　ある知り合いから、メールにて、私の投資のポジションについての質問がありました。現在、私はポジションを持っていませんというメールを返しました。実際は、ほんの少しだけFXポジションを持っています。

　私の投資手法は、儲けやすいときに儲けるという手法ですので、もったいないといわれても、現金のままずっと１年から２年くらいは何もしない期間もあります。サラリーマンの頃は、給料があるし生活に困るわけではありませんでしたし、現在も不動産収入があるので、こちらで生活の糧は十分に稼いでいます。

　これは、その昔ある方から教えられたことなのですが、「自分の得意なフィールドで勝つ」のが相場の極意だということです。現在の株式市場のようなベアマーケットで勝つ自信はありません。強いアゲインストの風の中でゴルフをしないのと同じような考え方です。

　その方は、商品相場で生計をたてていましたが、短期的な投資商品である商品先物でも、いいところ年に一度くらいしか、彼がとれる相場ないということをよく話しされていました。しかしながら、まったく売買しないと腕も鈍る可能性もあるということで、たいていは、最低単位の１枚で売ったり買ったりしています。そして、自分が得意とする取れる相場だというときには、１００枚単位で、相場を張って生計をたてていたそうです。

　株式投資で私がやっている成長株投資は、何か新しい産業の芽がでてくるような地合いでないと儲けづらい投資手法です。過去においては、ITバブル時のネット株や２００３年からの再生相場などで大きな利益を得ています。

　去年は、代替エネルギーという分野でいろいろと新しい産業が生まれくると考えていましたが、金融恐慌やエネルギー価格の暴落によって、シナリオが崩れて儲けることはできませんでした。

　この手法は、８０：２０の法則というにもあることですが、２０の儲かるタイミングで、大きく投資するという方法でもあり、また、ランチェスターの法則に沿った相場手法でもあります。

　どのような市場環境でも儲けられるのが本当の相場師だという声も聞かれそうですが、私のような投資手法もあるということもあると考えています。いずれにせよ、自分自身にあった投資手法を確立することはとても重要なことですし、相場で勝ち続けるための要素であることは間違いありませんね。
　

　ようやく全容が解明されつつあるグッドウィルグループ（GWG)のクリスタル買収。売買の仲介をしたファンドなどが、３８０億円も儲けていたということのようです。　ある意味、詐欺に近いような買収ということにもなりかねません。

　すでに、GWGは、破綻状態にあることもありますが、このような取引をした背景には何かあったのでしょうか。もともと、法令違反をたくさんしていたという風評のあったクリスタルにこんな巨額なお金を投資したGWGにも問題がありそうですね。

　ある意味、会社買収というのがどういう意味を持つのか端的に現した事象かもしれませんね。
　

　予想はうそよなんてよく言われますが、私はある程度のシナリオでの予想はしておきます。今年に関しては、最悪のシナリオになってしまいました。米ドルの１００円割れはあると思いましたが、９０円割れは想定していませんでした。同様に、日経平均が、１万円くらいになるとは想定していましたが、７０００円を割れるような状況になることは想定外のことでした。

　来年に関しては、ここのブログで、シナリオ１～３まで書いていこうと思います。シナリオ１は、最高のシナリオで、シナリオ２が想定されるシナリオ、シナリオ３が最悪のシナリオというベースで書かせていただきます。

　来年のこの頃に、どうなったかみて笑えるか、それとももっと深刻な事態になるかみてみたいと思います。

　アメリカでは、約５００億ドルのヘッジファンド詐欺事件で大騒ぎのようです。日本でも機関投資家を中心に、結構な被害がでているようです。元NASDAQ市場の会長が起こした事件のようですが、本当に何が起こったのでしょうか？？？

　世界中のヘッジファンド投資家に被害が広がっているようです。日本でも野村證券なども巨額の被害を被っているようであり、今後日本でもこの被害が大きくなることが想定されます。
　
　もちろん、担当の監査法人なども調査されているようであり、ひょっとしたらエンロン事件などよりも酷い詐欺事件に発展しそうです。

　過去においては、プリンストン債事件とかもありましたが、これは被害が日本の投資家だけで約２０００億円ですが、今回の件は世界中の機関投資家や年金基金が被害者になっているようです。

　今後調査が進むにつれて、いろいろとあきらかになってきそうですが、日本でもこのファンドに投資して破綻するような会社や年金基金が出てくる可能性も否めませんね。

　それにしても、５兆円の被害総額という詐欺事件は恐るべき事件といわざるを得ませんね。

　そろそろいろいろな会社から、２００９年の経済や株価の見通しなどが発表されています。私は、このような書籍や雑誌を読んで、それなりの相場観ないしは、予想を作っていきます。

　書いてあることすべてを鵜呑みにせずに、これはたぶんそうなるだろうとか、これは違うかもね、なんて考えて読んでいきます。あと、そのシナリオになる前提条件をよく確認して、そのシナリオ通りになるかどうかも確認していくことです。面白いのはまったく異なる予測や予想をみて、そのシナリオがどう違うのか確認していくと、どちらのシナリオが正しいのかもよくわかるようになります。

　また、経済予測や相場予想は天気予報くらいの確率でしかあたらないかもしれないということを心に留めておくことです。また、突然の大雨や雷雨なども発生する可能性があることを考慮する必要があるかもしれません。

　昨年の「２００８年経済を占う。」などという雑誌を再読するもの参考になります。結局、どのような予測がもっともあたっていたかをよくみてみることです。面白いことに、東洋経済には、両論が併記されていました。デカップリング論とリカップリング論についてです。サブプライム問題によって、アメリカ経済が停滞しても、新興国が引っ張って、強く経済成長するというものと、アメリカの経済停滞が世界中に悪影響を及ぼすというもので、結果は、リカップリング論が当たったということになりました。

　昨日、本屋さんで、いろいろと書籍を仕入れてきました。来週あたりから、東洋経済や日経ビジネスなどで特集が組まれるようになるので、年末までに、いろいろと読んで、自分なりに想定したことをこのブログに書いておこうと思います。２００９年の年末にでも見直してくださいね・・・・

　サイゼリアが豪ドルで、スワップをとろうと、相当のレバレッジをかけて、デリバティブ取引をやっていたようです。巨額の含み損を抱えています。駒澤大学＆立正大学にづく豪ドルキャリートレードの犠牲者になったようです。このところの豪ドルに対する円高は、このような取引の巻き戻しによるものではないかとの憶測もあるようです。

　豪ドル＆NZドルとも、今後とも金利引き下げに動くようで、ますます円高になるリスクが高まっている感じがしています。あと、１、２年は円高になるようなファンダメンタルになりつつあるようです。注意しましょうね。スワップも一時期の１/3くらいまでなっているので、スワップ取りも魅力的でなくなっているようなので。。。。

　明日、月曜日は、この前に購入した不動産のお祓いをします。気をよくするということが主眼なのですが、なんとなく、気の流れの悪いような不動産があるというような感じをすることがあります。

　今回購入した不動産は気の流れは悪くはないのですが、もとのオーナー会社の社長が突然なくなったことなどもあったので、ちょっと気にかかってやることにしました。これまでも、不動産を購入した際には、ほとんどのケースで、お祓いをしてきています。

　なんとなく、お祓いをすることが、その氏神さんに対して、これから、ここは私が授かってこの不動産をいかしていきますよというような挨拶的なものと感じています。

　古くさい考え方のようですが、どうもこれをしないと落ちつかないのが不思議です。

　ちょっとした知り合いから、昨日のブログコメントをみて、不動産も株と同じで、危険ではないですか？という質問がありました。もちろん、そのとおりです。実はこの知り合いは、アメリカ在住で、まさに不動産投資の怖さをみている方なのです。

　アメリカの場合、不動産は、インカムゲインより、キャピタルゲイン狙いの投資（正確には投機）市場となっており、流動性の面を勘案すると株式などよりも恐ろしい投資になります。私の場合は、原則インカムゲイン狙いの投資であり、長期保有を基本としています。アメリカのようなバブルとなると、不動産投資も株式投資もどちらもとても危険なゲームです。

　ところが、日本の場合は、８０年代後半のバブルを経験していることもあり、キャピタルゲイン狙いの投資は、ここ数年、新興の不動産会社が結構やってはいましたが、個人ではそれほどキャピタルゲイン狙いの投資熱が高まっていません。これはある意味、不動産と株式の収益相関が低い状態にあるとも考えてよいのではないでしょうか？

　もちろん、不動産でも、レバレッジをかければ、株式の信用取引並みのリスクをとることにはなりますが、原則、元利金返済額＜不動産インカムゲインの状況であれば、問題が少ないとも思われます。日本の場合は、少子高齢化などによって、インカムゲインが今後不安定になるので、利回りは高いと考えて間違いはありません。

　長期的にみれば、不動産投資のリスクはこれから顕在化するということですが、それまでに、稼げる金額を考える比較的安全で、収益性の高い投資とも判断ができます。利回り面では、グロスで、１０％以上をターゲットとして投資する必要があると考えています。１０％であれば、税金等を考えなければ、１０年でもとを取れる投資ということになり、残存価値が残る可能性も高く、価値のある資産となる可能性が高いと考えられます。

　長くなるのでこのあたりで。。。

　私の場合は、もとは株式投資からスタートしています。特に、私の得意とするオニール式の成長株投資はリターン面で、不安定です。儲かるときはすごく儲かるのですが、儲からないときは全然だめなこともあります。

　このような状況もあり、私は、株式投資で儲けた資金をもとに不動産投資を始めました。不動産収入があると、とりあえず、株で儲からないような状況のときに、無理をしないですみます。今年のような状況でも、不動産収入があるので、荒れた相場には参加はしません。

　もちろん、根性がないといわれればそのとおりです。株式投資の専業で生き残っていくには、休みを入れることがとても大切であることも理解しているからです。不動産投資もリスクはあります。特に、レバレッジをかけすぎるとREITでも破綻する状況ですからね。

　過去20年間において、株式投資の成績は、年間でしめてみると、いいところ、10勝10敗という成績ですが、１０勝の際に大きく儲けているので、結構な成績を残せています。不動産に関しては、９７年の暮れから投資を再開しましたが、当時は、ワンルームマンションで、利回りが、３０％近い物件がごろごろとあった時期でした。しかしながら、金融機関は、不良債権の処理に終われ、不動産担保ではローンもつかない状況で、すべて現金買いでした。

　その後、外資系でのサラリーマン稼業も、あと５年も続かないことを想定して、不動産投資を増やしていきました。たまたまですが、タイミングもよく、利回りが１０％以上の物件を複数確保できたこともあり、２００４年の夏に引退を決意しました。

　あいこちゃんもワンルームを買ったと書かれていますが、このような金融市場が混乱している際には、不動産を指値で買うようなこともひとつの選択肢だと思います。もちろん、立地、物件の状況と利回りをよく考えて投資する必要がありますが、他のライバル投資家がローンがつかないとかの理由で、少なくなっており、投げ物件を取得するといいでしょうね。

　といいつつ、私も現在、不動産の投げ物件を物色中です。９月以降かなり、魅力的な物件もでてきており、運用資金のすべてを使って、現金で買いで、不動産に投資してしまおうかとも考えています。株式などでの運用資金はなくなってしまいますが、必要であれば、その不動産を担保にお金を借りて投資するなどの選択肢もあります。

　要は不動産投資も株式投資も、タイミングがとても大切ということでしょうかね。

　昨日のブログにて、記載したキャップレート（年間賃料/購入価格）が、４％以下だとどうしていけないのかということを記載しておきます。例えば、物件価格が１００億円で、キャップレート４％にて評価された物件を考えてみましょう。その５０％については、期間５年のノンリコースファイナンスがつくものとします。

１．物件価格：　１００億円
２．グロス収入：　４億円　（１００億円ｘ４％）
３．ネット収入：　２．５億円　（運用手数料と物件管理費控除（1.5％）後）
４．ローンの金利：　年間１．２５億円　（５０億円ｘ2.5％　５年金利+1.5％）
５．ＲＥＩＴ収入：　２．５億円-１．２５億円＝１．２５億円
６．ＲＥＩＴ利回り：　１．２５億円/５０億円＝２．５％

　上記のように計算すると、レバレッジをかけた意味がほとんどありません。キャップレートを５％とすると以下のように、レバレッジ効果がでて、ＲＥＩＴ利回りは大きく改善します。

１．物件価格：　１００億円
２．グロス収入：　５億円　（１００億円ｘ５％）
３．ネット収入：　３．５億円　（運用手数料と物件管理費控除合計（約1.5％）後）
４．ローンの金利：　年間１．２５億円　（５０億円ｘ2.5％）
５．ＲＥＩＴ収入：　３．５億円-１．２５億円＝２．２５億円
６．ＲＥＩＴ利回り：　２．２５億円/５０億円＝４．５％

あと、ＲＥＩＴに不動産物件を売る側をみてみましょう。賃料が5億円として、キャップレートが4％か５％では、以下のように、物件価格が25億円も違うのです。したがって、スポンサーないしは、運用会社関係の不動産会社としては、キャップレートを低くして、ＲＥＩＴになるべく高い価格で買わせるようにすることが多々あったのです。

４％＝5億円/4％＝１２５億円、　５％＝5億円/5％＝１００億円

　もちろん、将来的に、賃料が上昇するような局面では、キャップレートが４％でも説明がつく可能性はありますが、今の日本の状況ではそういう状態は想定しづらいですね。このような観点もあり、金融庁としては、目に余る不動産ないは不動産運用会社のやり方を問題視して、ＲＥＩＴ検査などを厳くしました。

　また、不動産の売買事例をつくるために、業者間の売買をしたり、鑑定評価にもさじ加減をつけさせて、低いキャップレートを正当化するようにしたということも金融庁としては気に入らないことであったようです。ＲＥＩＴとしては、ＲＥＩＴ保有者の利益を最大化すべきなのに、不動産業者の利益を最大化させるような道具として利用されているということです。

　特に、ここ２，３年で上場したＲＥＩＴはその傾向が強くでていて、ファイナンスを提供する金融機関も上記のような観点を重要視する方向へ動いたことがＲＥＩＴのファイナンスの厳しさを増す要因となったともいえるでしょう。

　アメリカでは新しい産業の芽がでてきそうな雰囲気だそうです。ここ数ヶ月で、代替エネルギーのベンチャーへの出資が相当な勢いで増えてきているそうです。このあたりに、いい会社がでてくると株式市場も盛り上がるのではないでしょうか。

　このような新しい産業が株式市場を大きく盛り上げる可能性があります。今のところは、小さな芽かもしれませんが、今後の主要な産業として、大きくなると株式市場も活性化します。

　日本でもこのようなベンチャーが大きく育つ環境を整えてほしいものです。日本の場合は、どちらかといえば、大企業の一部として、このような新規事業が成長することが多いので、大企業が研究している内容についてもチェックしておくといいですね。

　現状、新興の不動産会社では、ＰＢＲが0.1とかいうものがごろごろしています。これが何を物語っているかを考えてみましょう。

　このブログで、マンションの在庫評価について書いたことがありますが、このような在庫の含み損を現状のＰＢＲから控除して計算すると、ＰＢＲが0.1となっても割安ではないという判断ができるようになります。現在の市況を考えるとマンション在庫の評価についても、時価は、在庫簿価の５０％くらいと想定する必要もありそうです。

　今日の日経新聞で、ようやく、都内の土地価格の下落幅が、２０％を超える水準になっていることがニュースとなって掲載されていましした。新興の不動産会社は、マンション用地としての土地に関しても含み損を抱えている可能性も高く、実質的に債務超過の状態に陥っている会社が多いとも判断できるのではないでしょうか。

　ここにきて、新興の不動産会社の業績の下方修正が相次いでいますが、このような実体を反映しつつあるもので、もっと悪い状況になる可能性を考えて投資する必要がありそうです。

　また、上場ＲＥＩＴについては、破綻ということが想定されていないようですが、物件を場合によっては、金融機関にテイクオーバーされる可能性があることを考えて投資する必要があります。オリックスのＲＥＩＴがＴＯＢをする話に関しても、ＴＯＢされるＲＥＩＴについては、かなりやばい状態になっていたと考えてよさそうです。

　金融庁は、このような状況になることを恐れて、数年前から、銀行の不動産業者への融資状況やＲＥＩＴの監査を厳しくしたという経緯もあり、ここで、行政姿勢を変化させる可能性も低く、しばらくは、このセクターへの投資はたいへんリスキーな状況が続くことを考慮すべきでしょうね。

　テンプルトンは、現在は運用会社として有名ですが、創始者であるジョン・テンプルトンは、大恐慌の以降に、1ドル以下の倒産株と呼ばれた株を買って長期に保有して大成功しました。残念ながら、ジョン・テンプルトン氏は、先月8日になくなられています。

　ジョン・テンプルトンの有名な言葉として、「強気相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、幸福感の中で消えていく」。というものがあります。
　
　市場の現在の状態は、まだ、悲観までいっていないというのが正解ではないでしょうか。不動産セクターに関しては、総悲観となっているような感じもありますが、過去不動産会社で、生き残ったのは、大半が財閥系の歴史のある会社のみで、大京など、80年代に台頭してきたすべての不動産業者は破綻の憂き目にあっています。

　仮に、現在の市場が悲観の状態であるとすれば、買いということになりますが、このような市場でこそ、「投資哲学」というものが重要ではないでしょうか？彼は、宗教家に対する賞を与える基金なども創設しているところにみられるように、非常に信心深いところがあります。

　彼が投資投資する会社は、業界のリーダーであり、経営陣がしっかりしており、会社の存在に対する倫理観が高いという投資哲学があります。まさに、彼の宗教観と一致するような会社へ投資するということなのです。

　店頭や新興市場などでは、割安に感じられる会社が異常にたくさんありますが、この中から宝の山がいっぱいあると思ったら、すべて、ゴミくずであったということがないようにするようなしっかりした「投資哲学」を持つことが株式長期投資の成功の秘訣ではないでしょうか。

　ヤフーファイナンスにて、時価総額が、10億円未満の株式の数を確認したところ、なんと152銘柄もあります。なんか、2003年の年初の状況に酷似しているような気がします。

　今日も、不動産や多田建設の破綻で、損失を被った会社が大きく下落しています。こんな状況では、株式市場は、しばらくよくはならないと考えたほうがよさそうですね。

　今年の4月から再開したＡＵＤの積立為替。現在は、レバレッジで、0.4倍くらいまで積みあがってきました。スワップ額も約○千円/日くらいです。

　今日はＡＵＤも円高になっているようですが、時価評価でも十分プラスの状態です。ＡＵＤは米ドルが100円を割れても、95円くらいにしかならないと考えています。数ヶ月前のように、円キャリートレードが30兆円以上あるといわれていた市場環境ではないので、大きく円高に振れるリスクは少ないと考えてよさそうです。

　ゆったり積み上げましょうね。

　東証一部に上場している会社ながら、不正会計などもあり、時価総額が、20億円を割り込んでいた真柄建設が、民事再生法を申請して破綻しています。

　上場をしていても、株価が急落しているような企業への長期投資は危険といわざるを得ません。真柄建設は年初から何時倒産してもおかしくない状況でしたが、このような会社が複数存在することは間違いありません。

　個別企業に関しては、コメントを差し控えさせていただきますが、上場企業でも、今年の10月上旬までに、４，５社程度の破綻があると考えてよさそうです。

　逆張り的に投資する場合もかならず、底値からある程度上昇した水準から買うことが賢明と思います。数年前に株価が100円を割り込んだ丸紅なども、安いと感じて、150円くらいで買って、100円を割り込んで怖くなって投げた投資家もたくさんいました。実際に、そのような状況では、悪いニュースがたくさん出ていて、パニックに陥る可能性が高いからです。

　個人的には、再生相場で、いすゞで儲けさせてもらったことがありますが、100円を割り込んで、倒産するという噂を乗り越えて、120円くらいにまで、株価が戻ってから、買って、210円くらいで売却した記憶があります。「落ちてくる剣は掴まない。」という原則を守っても十分に利益が得られる可能性があるからです。

　それにしても相場環境は急激に悪化している感じがしています。個人的には、流動性の問題で売りそびれた株が下がっているのが、ちょっと痛いですね。。。。

　今朝の様子からすると、結構やられそうな感じでしたが、買い増しした銘柄は見事に高値をとってなんとかなっています。とりあえず、明日あたりポジションを少し減らす計画です。

　それにしてもボラの高い市場だということの証明のようですね。上海は安値を更新中だし、高いインフレとなっている新興国の株は買える状況ではないようです。

　アメリカ市場次第ですが、安値更新リスクのほうが高そうですから、無理はやっぱり禁物でしょうね。。。。(-_-;)

　昨日、アルゴリズムについてちょっとコメントしたのですが、知り合いでもある虎年の獅子座さんもコメントされているので、そちらもご参照ください。彼のコメントの中で、面白いのは、アルゴリズムも、ここ数年で普及した薄型テレビのようなもの（２年ほど前にはかなりの付加価値であったものが普通のものとなっている。）という表現が面白いですね。

　コンピューターの発達もあって、簡単にいろいろなことができるようになっても、相場というものは一筋縄でいかないところが面白いのかもしれません。私の知り合いには、未だに移動平均線を使った売買で、生計をたている人もいて、分析技術の革新がすべてでもないような気にもなりますね。過去の分析だけであれば、エクセルなどを使用すれば簡単にできるようになったけれども、未来は予想できるものではないという事実に変わりはないようです。

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　数年前にブームになりました。実際に必要なことは、全体の２０％しかなく、残りの８０％無駄なことが多いということを表現したものです。

　私は、効率を重視しますので、いいと思った２０％のことを集中してやります。私の場合は、株、FX、不動産と何でも屋です。なので、ある時期には、株だけとか、ある時期には、FXだけとか、タイミングによっていろいろとシフトしていきます。FX＆株を同時にやることもありますが、どちらかのポジションが大きく、もう一つは、小さいケースがほとんどです。

　しかしながら、手間のかからない投資を主眼としており、投資に関する時間も１時間/日くらいのものですが、その時間に集中して、いろいろなことを考えています。現在は、小型株相場に集中しています。また、投資対象についても、意外と少なく、今もある銘柄に、資金の８０％以上を集中しています。

　アメリカ株についても検討中ですが、相場環境が改善するにはもう少し時間が必要と感じています。このブログでも書いた海外不動産投資についても検討していますが、現状は、キャッシュフローベースで、トントンくらいで、税務面での手間を考えるとちょっとどうかという判断になっています。

　仕事というよりは、情報収集ということで、いろいろな経済誌やブルンバーグなどのHPどはよくみています。自分なりの未来予測をするために必要なことであり、また、自分としてもこれがとても楽しい時間なのです。

　私生活でも、今はゴルフに集中していますが、新打法の魔力（今朝、タイガーとプレイオフをしていたロッコメディエイトのような打法）に取り付かれて、この手法で、シングルくらいになれば、また別のことをやりだすのではと感じています。もう３０年ちかくテニスをやっていますが、こちらは今のところ手抜き状態です。

　話は長くなりましたが、相場においても、結局、２０％の重要なことに力を集中することが、成功の秘訣であることは間違いありませんね。

　ここのブログのシステムトレード関連の執筆者は、どちらかといえば、カーブフィッティングはやってはいけないという感じで書かれていますが、私はどちらともいえないという意見を持っています。逆説的にいえば、オプティマイゼーション（最適化）という言葉ならＯＫで、カーブフィッティングという言葉ではダメだしされているような感じがします。

　実は、一定のルールに沿ってカーブフィッティングをやっているヘッジファンドもたくさんあるし、取引玉の調整をするというカーブフィッティングは結構あるのです。簡単にいえば、儲からない時期に取引をしないというのもカーブフィッティングですよね。

　カーブフィッティングをしてはいけないというのは、どちらかといえば、純粋な証券データの統計分析派に多く、もともとそのロジックがどのような理由で儲かるかを帰納的な分析にてやっているトレーダーに多いようです。ところが、裁量取引で儲かった手法をシステムに落としていくような形でのシステムトレードは、カーブフィッティングがされている可能性が高いのです。

　自分がやっているトレード手法を分析して、取引枚数などを調整すればもっと効率よく儲けられるのではないか、それを検証してみよう的な考え方に基づくものです。このようなことをしているヘッジファンドも実はたくさんあるのです。

　これが相場の世界ですからそれなりに結果として儲けることがその検証になります。統計的分析をやってシステムトレードをしていても、儲からない時期になると、裁量トレードで儲けようとして、大損するような統計的分析を主とするシステムトレーダーはたくさんいることも忘れてはいけないかもしれませんね。

　統計的分析に基づいて、完全自動売買にして、結果だけみるようなファンドは、意外と長続きしません。半年も損が続くと、システム自体が機能しないなどといって捨てられる運命となります。このような事例も統計的分析に基づくシステムトレードに多いのも事実です。

　この議論はかなり続く可能性もあるのですが、カーブフィッティングという言葉とオプティマイゼーションという言葉の定義の議論になっていくのでしょうかね。。。。。

　よく言われることですが、儲かっていない投資家の逆をすれば儲かるという話があります。実際そうなんでしょうか？　また実際に儲かっている投資家のまねをすれば儲かるという話もあります。どちらも真実なようで真実でないかもしれません。株式投資、ＦＸ、先物、不動産投資　すべてにいえることかもしれません。

　例えば、ここのところ不振を極めている中国株ですが、それ以前の上昇相場においても8割の個人投資家は儲かっていなかったという記事をみました。日本で、80年代後半のバブル期にも同じような現象が起こっています。ブームのような中でも投資法を誤れば儲からないという反面教師のようなお話ですね。

　私の場合はなんでもありの投資法ですが、自分にあった投資法を見つけることが重要と考えています。投資に関しては、もう25年以上のキャリアになりましたが、その間に、数多くのことを試みてきました。しかしながら、行き着いたところは、３つの投資方法です。一つがオニール式の成長株投資、Ｐ＆Ｆを使ったＦＸ（積み立てＦＸ）、タイミングを重視した不動産投資です。

　現在は、このような投資手法のおかげで、仕事もせずに豊かな生活をすることができるようになりました。また、投資において、気をつけていることは、税金の問題です。投資は儲けることも大切ですが、税金をどうコントロールしていくかが長期的には成功する秘訣になります。税金は、儲かった時に大きく持っていかれますが、損をしても返してはもらえないし、最も負担が大きいものだからです。

　不動産投資においては、税金の知識があることが最も大切かもしれません。過去数年間で不動産投資で成功しているといっている人なども、以外と税金の知識に乏しい人が多く、キャッシュフローの大半を税金でもっていかれて、ローンの元本返済ができないなんていうケースがたくさんあることもよく知るべきでしょうね。（逆にいえば、不動産投資して節税の自慢をしているような人は投資家とはいえませんけどね。）

　これから、自分なりに経験した「儲かる投資法」に関する見解をこのブログでシリーズ的に書いていきたいと考えています。特に「まねするべき投資法」と「まねすべきではない投資法」などの違いを書いていきたいと思います。