投資方法

　昨日のブログにて、記載したキャップレート（年間賃料/購入価格）が、４％以下だとどうしていけないのかということを記載しておきます。例えば、物件価格が１００億円で、キャップレート４％にて評価された物件を考えてみましょう。その５０％については、期間５年のノンリコースファイナンスがつくものとします。

１．物件価格：　１００億円
２．グロス収入：　４億円　（１００億円ｘ４％）
３．ネット収入：　２．５億円　（運用手数料と物件管理費控除（1.5％）後）
４．ローンの金利：　年間１．２５億円　（５０億円ｘ2.5％　５年金利+1.5％）
５．ＲＥＩＴ収入：　２．５億円-１．２５億円＝１．２５億円
６．ＲＥＩＴ利回り：　１．２５億円/５０億円＝２．５％

　上記のように計算すると、レバレッジをかけた意味がほとんどありません。キャップレートを５％とすると以下のように、レバレッジ効果がでて、ＲＥＩＴ利回りは大きく改善します。

１．物件価格：　１００億円
２．グロス収入：　５億円　（１００億円ｘ５％）
３．ネット収入：　３．５億円　（運用手数料と物件管理費控除合計（約1.5％）後）
４．ローンの金利：　年間１．２５億円　（５０億円ｘ2.5％）
５．ＲＥＩＴ収入：　３．５億円-１．２５億円＝２．２５億円
６．ＲＥＩＴ利回り：　２．２５億円/５０億円＝４．５％

あと、ＲＥＩＴに不動産物件を売る側をみてみましょう。賃料が5億円として、キャップレートが4％か５％では、以下のように、物件価格が25億円も違うのです。したがって、スポンサーないしは、運用会社関係の不動産会社としては、キャップレートを低くして、ＲＥＩＴになるべく高い価格で買わせるようにすることが多々あったのです。

４％＝5億円/4％＝１２５億円、　５％＝5億円/5％＝１００億円

　もちろん、将来的に、賃料が上昇するような局面では、キャップレートが４％でも説明がつく可能性はありますが、今の日本の状況ではそういう状態は想定しづらいですね。このような観点もあり、金融庁としては、目に余る不動産ないは不動産運用会社のやり方を問題視して、ＲＥＩＴ検査などを厳くしました。

　また、不動産の売買事例をつくるために、業者間の売買をしたり、鑑定評価にもさじ加減をつけさせて、低いキャップレートを正当化するようにしたということも金融庁としては気に入らないことであったようです。ＲＥＩＴとしては、ＲＥＩＴ保有者の利益を最大化すべきなのに、不動産業者の利益を最大化させるような道具として利用されているということです。

　特に、ここ２，３年で上場したＲＥＩＴはその傾向が強くでていて、ファイナンスを提供する金融機関も上記のような観点を重要視する方向へ動いたことがＲＥＩＴのファイナンスの厳しさを増す要因となったともいえるでしょう。

　アメリカでは新しい産業の芽がでてきそうな雰囲気だそうです。ここ数ヶ月で、代替エネルギーのベンチャーへの出資が相当な勢いで増えてきているそうです。このあたりに、いい会社がでてくると株式市場も盛り上がるのではないでしょうか。

　このような新しい産業が株式市場を大きく盛り上げる可能性があります。今のところは、小さな芽かもしれませんが、今後の主要な産業として、大きくなると株式市場も活性化します。

　日本でもこのようなベンチャーが大きく育つ環境を整えてほしいものです。日本の場合は、どちらかといえば、大企業の一部として、このような新規事業が成長することが多いので、大企業が研究している内容についてもチェックしておくといいですね。

　現状、新興の不動産会社では、ＰＢＲが0.1とかいうものがごろごろしています。これが何を物語っているかを考えてみましょう。

　このブログで、マンションの在庫評価について書いたことがありますが、このような在庫の含み損を現状のＰＢＲから控除して計算すると、ＰＢＲが0.1となっても割安ではないという判断ができるようになります。現在の市況を考えるとマンション在庫の評価についても、時価は、在庫簿価の５０％くらいと想定する必要もありそうです。

　今日の日経新聞で、ようやく、都内の土地価格の下落幅が、２０％を超える水準になっていることがニュースとなって掲載されていましした。新興の不動産会社は、マンション用地としての土地に関しても含み損を抱えている可能性も高く、実質的に債務超過の状態に陥っている会社が多いとも判断できるのではないでしょうか。

　ここにきて、新興の不動産会社の業績の下方修正が相次いでいますが、このような実体を反映しつつあるもので、もっと悪い状況になる可能性を考えて投資する必要がありそうです。

　また、上場ＲＥＩＴについては、破綻ということが想定されていないようですが、物件を場合によっては、金融機関にテイクオーバーされる可能性があることを考えて投資する必要があります。オリックスのＲＥＩＴがＴＯＢをする話に関しても、ＴＯＢされるＲＥＩＴについては、かなりやばい状態になっていたと考えてよさそうです。

　金融庁は、このような状況になることを恐れて、数年前から、銀行の不動産業者への融資状況やＲＥＩＴの監査を厳しくしたという経緯もあり、ここで、行政姿勢を変化させる可能性も低く、しばらくは、このセクターへの投資はたいへんリスキーな状況が続くことを考慮すべきでしょうね。

　テンプルトンは、現在は運用会社として有名ですが、創始者であるジョン・テンプルトンは、大恐慌の以降に、1ドル以下の倒産株と呼ばれた株を買って長期に保有して大成功しました。残念ながら、ジョン・テンプルトン氏は、先月8日になくなられています。

　ジョン・テンプルトンの有名な言葉として、「強気相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、幸福感の中で消えていく」。というものがあります。
　
　市場の現在の状態は、まだ、悲観までいっていないというのが正解ではないでしょうか。不動産セクターに関しては、総悲観となっているような感じもありますが、過去不動産会社で、生き残ったのは、大半が財閥系の歴史のある会社のみで、大京など、80年代に台頭してきたすべての不動産業者は破綻の憂き目にあっています。

　仮に、現在の市場が悲観の状態であるとすれば、買いということになりますが、このような市場でこそ、「投資哲学」というものが重要ではないでしょうか？彼は、宗教家に対する賞を与える基金なども創設しているところにみられるように、非常に信心深いところがあります。

　彼が投資投資する会社は、業界のリーダーであり、経営陣がしっかりしており、会社の存在に対する倫理観が高いという投資哲学があります。まさに、彼の宗教観と一致するような会社へ投資するということなのです。

　店頭や新興市場などでは、割安に感じられる会社が異常にたくさんありますが、この中から宝の山がいっぱいあると思ったら、すべて、ゴミくずであったということがないようにするようなしっかりした「投資哲学」を持つことが株式長期投資の成功の秘訣ではないでしょうか。

　ヤフーファイナンスにて、時価総額が、10億円未満の株式の数を確認したところ、なんと152銘柄もあります。なんか、2003年の年初の状況に酷似しているような気がします。

　今日も、不動産や多田建設の破綻で、損失を被った会社が大きく下落しています。こんな状況では、株式市場は、しばらくよくはならないと考えたほうがよさそうですね。

　今年の4月から再開したＡＵＤの積立為替。現在は、レバレッジで、0.4倍くらいまで積みあがってきました。スワップ額も約○千円/日くらいです。

　今日はＡＵＤも円高になっているようですが、時価評価でも十分プラスの状態です。ＡＵＤは米ドルが100円を割れても、95円くらいにしかならないと考えています。数ヶ月前のように、円キャリートレードが30兆円以上あるといわれていた市場環境ではないので、大きく円高に振れるリスクは少ないと考えてよさそうです。

　ゆったり積み上げましょうね。

　東証一部に上場している会社ながら、不正会計などもあり、時価総額が、20億円を割り込んでいた真柄建設が、民事再生法を申請して破綻しています。

　上場をしていても、株価が急落しているような企業への長期投資は危険といわざるを得ません。真柄建設は年初から何時倒産してもおかしくない状況でしたが、このような会社が複数存在することは間違いありません。

　個別企業に関しては、コメントを差し控えさせていただきますが、上場企業でも、今年の10月上旬までに、４，５社程度の破綻があると考えてよさそうです。

　逆張り的に投資する場合もかならず、底値からある程度上昇した水準から買うことが賢明と思います。数年前に株価が100円を割り込んだ丸紅なども、安いと感じて、150円くらいで買って、100円を割り込んで怖くなって投げた投資家もたくさんいました。実際に、そのような状況では、悪いニュースがたくさん出ていて、パニックに陥る可能性が高いからです。

　個人的には、再生相場で、いすゞで儲けさせてもらったことがありますが、100円を割り込んで、倒産するという噂を乗り越えて、120円くらいにまで、株価が戻ってから、買って、210円くらいで売却した記憶があります。「落ちてくる剣は掴まない。」という原則を守っても十分に利益が得られる可能性があるからです。

　それにしても相場環境は急激に悪化している感じがしています。個人的には、流動性の問題で売りそびれた株が下がっているのが、ちょっと痛いですね。。。。

　今朝の様子からすると、結構やられそうな感じでしたが、買い増しした銘柄は見事に高値をとってなんとかなっています。とりあえず、明日あたりポジションを少し減らす計画です。

　それにしてもボラの高い市場だということの証明のようですね。上海は安値を更新中だし、高いインフレとなっている新興国の株は買える状況ではないようです。

　アメリカ市場次第ですが、安値更新リスクのほうが高そうですから、無理はやっぱり禁物でしょうね。。。。(-_-;)

　昨日、アルゴリズムについてちょっとコメントしたのですが、知り合いでもある虎年の獅子座さんもコメントされているので、そちらもご参照ください。彼のコメントの中で、面白いのは、アルゴリズムも、ここ数年で普及した薄型テレビのようなもの（２年ほど前にはかなりの付加価値であったものが普通のものとなっている。）という表現が面白いですね。

　コンピューターの発達もあって、簡単にいろいろなことができるようになっても、相場というものは一筋縄でいかないところが面白いのかもしれません。私の知り合いには、未だに移動平均線を使った売買で、生計をたている人もいて、分析技術の革新がすべてでもないような気にもなりますね。過去の分析だけであれば、エクセルなどを使用すれば簡単にできるようになったけれども、未来は予想できるものではないという事実に変わりはないようです。

続きを読む >> アルゴリズム売買２

　数年前にブームになりました。実際に必要なことは、全体の２０％しかなく、残りの８０％無駄なことが多いということを表現したものです。

　私は、効率を重視しますので、いいと思った２０％のことを集中してやります。私の場合は、株、FX、不動産と何でも屋です。なので、ある時期には、株だけとか、ある時期には、FXだけとか、タイミングによっていろいろとシフトしていきます。FX＆株を同時にやることもありますが、どちらかのポジションが大きく、もう一つは、小さいケースがほとんどです。

　しかしながら、手間のかからない投資を主眼としており、投資に関する時間も１時間/日くらいのものですが、その時間に集中して、いろいろなことを考えています。現在は、小型株相場に集中しています。また、投資対象についても、意外と少なく、今もある銘柄に、資金の８０％以上を集中しています。

　アメリカ株についても検討中ですが、相場環境が改善するにはもう少し時間が必要と感じています。このブログでも書いた海外不動産投資についても検討していますが、現状は、キャッシュフローベースで、トントンくらいで、税務面での手間を考えるとちょっとどうかという判断になっています。

　仕事というよりは、情報収集ということで、いろいろな経済誌やブルンバーグなどのHPどはよくみています。自分なりの未来予測をするために必要なことであり、また、自分としてもこれがとても楽しい時間なのです。

　私生活でも、今はゴルフに集中していますが、新打法の魔力（今朝、タイガーとプレイオフをしていたロッコメディエイトのような打法）に取り付かれて、この手法で、シングルくらいになれば、また別のことをやりだすのではと感じています。もう３０年ちかくテニスをやっていますが、こちらは今のところ手抜き状態です。

　話は長くなりましたが、相場においても、結局、２０％の重要なことに力を集中することが、成功の秘訣であることは間違いありませんね。

　ここのブログのシステムトレード関連の執筆者は、どちらかといえば、カーブフィッティングはやってはいけないという感じで書かれていますが、私はどちらともいえないという意見を持っています。逆説的にいえば、オプティマイゼーション（最適化）という言葉ならＯＫで、カーブフィッティングという言葉ではダメだしされているような感じがします。

　実は、一定のルールに沿ってカーブフィッティングをやっているヘッジファンドもたくさんあるし、取引玉の調整をするというカーブフィッティングは結構あるのです。簡単にいえば、儲からない時期に取引をしないというのもカーブフィッティングですよね。

　カーブフィッティングをしてはいけないというのは、どちらかといえば、純粋な証券データの統計分析派に多く、もともとそのロジックがどのような理由で儲かるかを帰納的な分析にてやっているトレーダーに多いようです。ところが、裁量取引で儲かった手法をシステムに落としていくような形でのシステムトレードは、カーブフィッティングがされている可能性が高いのです。

　自分がやっているトレード手法を分析して、取引枚数などを調整すればもっと効率よく儲けられるのではないか、それを検証してみよう的な考え方に基づくものです。このようなことをしているヘッジファンドも実はたくさんあるのです。

　これが相場の世界ですからそれなりに結果として儲けることがその検証になります。統計的分析をやってシステムトレードをしていても、儲からない時期になると、裁量トレードで儲けようとして、大損するような統計的分析を主とするシステムトレーダーはたくさんいることも忘れてはいけないかもしれませんね。

　統計的分析に基づいて、完全自動売買にして、結果だけみるようなファンドは、意外と長続きしません。半年も損が続くと、システム自体が機能しないなどといって捨てられる運命となります。このような事例も統計的分析に基づくシステムトレードに多いのも事実です。

　この議論はかなり続く可能性もあるのですが、カーブフィッティングという言葉とオプティマイゼーションという言葉の定義の議論になっていくのでしょうかね。。。。。

　よく言われることですが、儲かっていない投資家の逆をすれば儲かるという話があります。実際そうなんでしょうか？　また実際に儲かっている投資家のまねをすれば儲かるという話もあります。どちらも真実なようで真実でないかもしれません。株式投資、ＦＸ、先物、不動産投資　すべてにいえることかもしれません。

　例えば、ここのところ不振を極めている中国株ですが、それ以前の上昇相場においても8割の個人投資家は儲かっていなかったという記事をみました。日本で、80年代後半のバブル期にも同じような現象が起こっています。ブームのような中でも投資法を誤れば儲からないという反面教師のようなお話ですね。

　私の場合はなんでもありの投資法ですが、自分にあった投資法を見つけることが重要と考えています。投資に関しては、もう25年以上のキャリアになりましたが、その間に、数多くのことを試みてきました。しかしながら、行き着いたところは、３つの投資方法です。一つがオニール式の成長株投資、Ｐ＆Ｆを使ったＦＸ（積み立てＦＸ）、タイミングを重視した不動産投資です。

　現在は、このような投資手法のおかげで、仕事もせずに豊かな生活をすることができるようになりました。また、投資において、気をつけていることは、税金の問題です。投資は儲けることも大切ですが、税金をどうコントロールしていくかが長期的には成功する秘訣になります。税金は、儲かった時に大きく持っていかれますが、損をしても返してはもらえないし、最も負担が大きいものだからです。

　不動産投資においては、税金の知識があることが最も大切かもしれません。過去数年間で不動産投資で成功しているといっている人なども、以外と税金の知識に乏しい人が多く、キャッシュフローの大半を税金でもっていかれて、ローンの元本返済ができないなんていうケースがたくさんあることもよく知るべきでしょうね。（逆にいえば、不動産投資して節税の自慢をしているような人は投資家とはいえませんけどね。）

　これから、自分なりに経験した「儲かる投資法」に関する見解をこのブログでシリーズ的に書いていきたいと考えています。特に「まねするべき投資法」と「まねすべきではない投資法」などの違いを書いていきたいと思います。