不動産投資と株式投資・・・・

株式投資では、「金融資産1億円」という明確な目標があります。それでは、不動産投資ではどのように考えるといいでしょうか?不動産投資は、日本の場合には、キャピタルゲインよりも大半がインカムゲインであり、例えば、投資数年目の不動産で、税引き前の借入金支払い後のネットキャッシュフローが1000万円達成されていれば、金融資産1億円の「億り人」と言えると考えています。簡単に言えば、借入金返済後のキャッシュフローが1000万円あり、その10倍程度の純資産(1億円)があるとういことで、評価をしています。例えば、3000万円のキャッシュフローがあれば、3億円の金融資産保有者と同じと考えていいのではという考え方です。

私の想定では、不動産は利回りや実質的な利回りを重視するバリュー投資に近く、株式投資は、主にキャピタルゲインで稼ぐグロース投資という面があるので、現在でも日本の場合には、不動産投資家のほうが億り人が多いのではと考えています。過去20年間、日本の株式は、デフレで大きく下がっていた一方で、その間も不動産は安定した賃料収入をもたらしているからです。ここ数年は、アベノミクス相場もあり、株式投資のほうが、多くの億り人を作り出してきているかもしれません。

私の場合には、株式投資と不動産投資の両方をやっていますが、株式投資に関しては、小型成長株が中心で、1億円以上のリスクをマーケットに晒す根性がなく、ある程度の資金ができると不動産投資に振り向けていました。ここ数年で、保有不動産の6割程度を売却をしたのですが、当初の投資元本よりも、かなり高く売れた物件は、ニュージーランドの不動産だけですが、日本の不動産でも、保有期間が10年未満でも、賃貸中の借入金の減少と、若干の値上がり益で、当初の投資資金に対するリターンは、かなり大きいものがありました。

考え方次第ですが、不動産投資や株式投資どちらでもいいのですが、自分がやり易い性格に合った投資で、「億り人」を目指すのが一番いいことは、間違いなさそうです。

 

 

 

不動産不況が来るのか???

昨日、世界的な不動産市況の悪化の記事を書いたのですが、日本においては、すでにタワーマンションの売行き不振などが続いていることが発表されており、先行きに不透明感が漂いつつあります。一部には、投売り的な売りもでてきているような記事をブログでみかけるようになりました。

日本のマンションについては、1980年代後半のバブル期を超えるような価格になってきていることも懸念材料なのでしょうか?東京港区でも、3000万円台の中古マンションの売りが増えているようです。新築から築10年以内となると、5000万円台となるので、かなり割高な感じもあります。

過去の不動産価格を考えると、利回りベースで買える物件は、ほとんどなくなっています。築20年を超えるような中古物件の利回りが、5%程度だと保有する意味があるのでしょうか?相続対策ということだけは意味がありそうですが、それ以上にいいところが想定できません。

実際に、大手不動産業者のマンションの販売状況をみても、苦戦が続いているのがわかります。いくら超低金利とはいっても、必要以上にあるものは必要なくなるということでしょうか?

株式市場でも、マンション分譲業者の株価をみても、かなり割安な水準に放置されたままの株価となっています。今後、どうなっていくのでしょうか?

エンジン故障・・・・

世界中で、不動産バブルがはじけ出したのでしょうか?世界でもっとも高いといわれていたロンドンの不動産オーストラリア不動産も価格の下落方向へ動きそうです。これまで、不動産価格上昇の「エンジン」であった世界的な金余りが、終焉しつつあることが影響をしているかもしれません。

やはり、FRBの利上げやバランスシートの縮小が今後、ボティブローのように効いてくるのでしょうか・・・・・もちろん、目のくらむような高値にあったことも影響していると思われます。

シアトル・・・・

来月の下旬に、不動産見学ツアーで、米国シアトルへ行こうと考えています。便利な時代で、インターネットで不動産の売買情報が簡単に手に入ります。東京並みの価格ですが、オークランドよりは、安い感じがしています。大橋巨泉さんのように、オークランドの冬場は、シアトルでの生活もいいかなと考えて、不動産調査を兼ねて、いってこようかと思っています。オークランドの不動産は、大半売却方向で進めているので、売れたらこちらにコンドミニアムを買うことも選択肢の一つだと思っています。

不動産の怪・・・・・

東京では、価格の高い新築マンションが売れてないという話も聞いていますが、一方で、2000~3000万円台の都心の中古マンションが売れているという話もあります。よくはわからないのですが、年金に加えて賃料収入を確保したい人が増えているのと、新築の高いマンションではなく、気軽に賃貸ができる都心の中古物件を投資家がキャッシュで買っているということでしょうか?

世田谷区でも、土地の坪単価は、300万円程度が相場のようでありながら、250万円程度まで下げるとすぐに売れるようです。ところが、東京郊外の20~30年前の新興住宅地は、売りばっかりで買い手がいない状態という話も聞こえてきます。

本当に住むというニーズのある物件は売れるけど、賃貸などの厳しい地区では、買い手がいないような感じなのでしょうか?よくわからない状態なのかもしれません。

2016年の振り返り・・・・

2016年も終わろうとしています。今年は、不動産投資で大きな成果を上げた年になりました。数年前に購入した不動産を売却をしたことによるものです。株式投資に関しては、それなりの成果を上げることができました。そのほか、日本の会社を整理したこともありますが、NZでの不動産(住宅)開発事業に資金を投下しています。

NZでは、住宅の不足などから不動産価格が大きく上昇しています。ある意味、投機の対象ともなっている状態です。基本的な解決とすれば、住宅を増やすことが重要ですが、日本のように数を増やすことは難しい状態だからです。特に、インフラの整備が不足していることが大きな問題となっています。オークランドで、住宅の平均土地面積は、500平米以上あります。東京のように、100平米もない土地面積とは大きく異なります。

今後も、日本株への投資は続けていきますが、日本に住んでいた頃の半分くらいの金額の投資にしています。一部資金については、中長期投資用に考えているものもあります。もちろん、投資ですから、うまくいくこともあれば、うまくいかないこともあります。やはり、トータルで儲けるということを主眼において、やっていきたいと思っています。

2017年については、大きく世界経済が変化する年になるかもしれません。まずは、トランプ大統領の誕生で、アメリカの政治経済がどのように変化するかみていなければなりません。これまで、国境が低くなる方向で進んでいたものが、逆行し始めているからです。まずは、TPPの行方なども含めて、じっくりと世の中の変化をみていく必要性もありそうです。

今年、最後になりますが、「皆様が新たな年を迎えるにあたり、ご多幸をお祈りいたします。」

売り時・・・・・

もう、先々週のお話になりますが、私もコラムを書いている「満室経営新聞」の忘年会に参加させて頂きました。面白かったのは、もう約10年の月日が過ぎており、忘年会に参加されているメンバー(大半が不動産投資家)の「高齢化」が進んでいることでした。加えて、多くの著名不動産投資家が、永久に保有するといいうような話をしていた物件を、去年から今年にかけて、売却をしているということでした。

私も、過去3年で、日本とNZの投資不動産を合計で、5物件を売却しています。不動産価格の値上がりなどもあり、売り時という判断をしているからです。かなりの売却益になったものもあります。現在ももう少し処分していこうかと動いている状態です。

不動産であっても株式であっても必ず売り時というものがあります。このような売り時を逃さないことが、投資家としてとても重要な要素です。

 

バリ島の不動産・・・・

昨日、バリ島の不動産見学にいってきました。面白いのは、やはり、投資対象となるのが、観光客ないしは外国人長期滞在者向けのビラと呼ばれる物件でした。価格も20百万~40百万円程度が主流で、土地はほとんどが借地権の物件でした。所有権物件は、その1.3倍くらいの値段するようです。

賃貸の利回りが、高いのがメリットということになりそうです。もちろん、為替リスクを負うことになりますが、それでも十分にメリットのある投資利回りということになりそうです。 購入価格は交渉次第ということで、それなりに手間がかかるのですが、面白い物件もありそうな感じがしています。例えば、沖縄の米国海兵隊の軍曹が住みそうなタイプの住宅です。3DRで、建物の広さが、260㎡です。もちろん、広い庭付き・プール付きです。 Bali

この物件で、40百万円程度。。。。。

不動産の不良債権化

ここ最近の話ですが、東京の近郊で、不動産の不良債権化が進むようになってきたという話を聞くようになりました。前に書いたブログと同じですが、団塊世代が、いらなくなった不動産を処分しようとしても、売れない状態となっているような感じです。

私が20代の不動産バブルの頃、友人が、「東急柏ビレッジ」という新興住宅地の倍率の高い抽選に当選して、住んでいた目黒区から柏市へ引っ越したのを記憶しています。買った当時は、新築で、4500万円程度していました。その後、5000万円~6000万円の新築分譲が普通の地区になったのですが、今や中古物件は、2000万円以下の言い値となっています。実際には、鬼のような指値の通ることもあるらいしので、実際の売買価格は、売主の言い値の80~90%くらいかもしれません。

千葉県でも、船橋市近辺は、東京へも近く人気があった地域でしたが、リゾートマンションのような価格の売りマンションがたくさんあります。矛盾するのが、東京近郊のワンルームマンションの値段が上がっているということです。運用するものがないのか、ワンルームマンションは、独自の価格形成となっているという話です。

今後、移民政策などがない限り、日本の不動産需要は大きく減少していく可能性が高く、不動産市場の低迷が危惧される状態になるのは、間違いなさそうです。

 

 

マン損になる・・・・

世界中で、マンション販売が低迷し始めているようです。日本以外は、価格の高騰が原因のようですが、日本についても、中国人による爆買いの終焉や円高によって外貨ベースでの価格高騰が要因となっています。7月のマンション販売はかなりの苦戦になったようです。

供給過剰の続く、首都圏での販売はかなり厳しいと言われています。地区によっては、築30年以上のマンションの価値は、ゼロに近いということも多々あるようです。私も山中湖にリゾートマンションを保有していますが、築30年近くになってきており、まだ値段がついて売れるからいいというような状態です。

苗場などのリゾートマンションは、お金を払っても売りたいというようなマンションもあるようです。千葉県の鴨川や白子などのリゾートマンションでも同じような現象が起こっています。日本に戻るとすれば、海沿いで冬も暖かい鴨川にマンションを買って住むなんかもいいかもしれません。自分の好きな釣りもゴルフも低価格でできますね。

首都圏でも、環状8号線の外側に位置するマンションは、大半が、含み損を抱えた「マン損」となっているようです。換金性も低くなっており、現物資産とは呼べない状況となってきています。今後10年で、このようなマン損がどのようになるのか気掛かりです。