不動産投資について・・・・

不動産投資に関することは、「不動産の学校」というサイトにて、いろいろと書いています。このサイトの検索欄で「ふりーパパ」で検索していただくと私が書いたブログ記事がみられます。

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新興不動産会社のピンチ・・・・

TATERUなどの新興不動産会社がピンチのようだ。昨年1月頃から問題になった個人投資家向けの投資用不動産販売会社は、レオパレスの手抜き工事や投資物件に対する不動産融資が厳しくなったことによる投資用不動産の不振。また、詳細は不明だが、FACTAという雑誌に、三栄建築設計などのことが記事になっている。東京地区でも、グロス利回り8%を超える投資用不動産もあるようだ。このような状況は、今後、数年間続く可能性が高い。中国の不動産バブルも崩壊中だし、この業界の先行きは不透明感が強い。

facta

 

他人事ではない・・・・

新潟のリゾート野沢地区のマンションのことが話題になっている。同地区のマンションは、ただで買える。但し、管理費を支払い続けることが必要だ。私も他人事ではない。物置がわりになっているマンションが山中湖にある。毎月約25000円の管理を支払っている。年間30万円を払って維持している。私が購入した2009年より、売値は私の購入価格の2倍くらいの物件がでているが、実際に売れるかどうかは不透明な面がある。

それに比べて、発展しているリゾート、ハワイやバリ島などの海外リゾート物件は、値段はうなぎ登りだ。しかし、相変わらず日本人はカモにされており、某タイムシェアの物件は、日本人向けには、400万円くらいで売られているが、実際の流通価格は、200万円しないような物件が多いのだ。日本人の人が良すぎるのかよくわからない。

まずは、状況を知り、勉強をしながら、投資を進めていく必要がある。私は、日本での不動産投資を増やす方向で動いている。簡単に言えば、銀行ローンなどが付きにくくなり、いい物件が安く買える時期になってきたからだ。但し、日経平均が高止まりしているので、それほど不動産投資の将来を悲観する必要はないという判断もしている。また、REIT価格の高止まりをみても、チャンス到来なのだという判断だ。

不動産のキャッシュフロー・・・・・

日本とNZで不動産投資をしている。賃料収入の割りには、借入金がほとんどなく、経費になる費用が少ない。税引き後のCFは、毎月、百数十万円程度しかない。結局、銀行に金利を払うか、日本とNZ政府に税金を払うかの違いでしかないのだ・・・・・・(涙) 両国の国民のためにちゃんと税金を使ってほしいと思う、今日この頃・・・・

不動産投資・・・・

私がはじめて不動産投資をしたのは、1989年であった。ちょうど日本のバブルの真っ盛り。でも、1992年に売却をして、事なきを得た。一番、損をしたのは、1988年に千葉で買った自宅。買値の3割も回収できなかった。(笑)

といいながら、不動産投資を続けている。1997年頃に、不動産投資を再開。株式相場が悪い際に買う不動産は、たいがい儲かる。現在、日本で持っている不動産もNZの不動産も満室経営ができている。不動産投資では、20%のリターンは案外簡単かもしれない。もちろん、頭金に対してのリターンだが。但し、レバレッジを効かせすぎると、失敗もする。

不動産投資家とのミーティング・・・・

昨日、とある不動産投資家さんと話をする機会がありました。思っていたより、投資不動産の市況は悪いようです。まだ価格面は大きく下がっていませんが、取引がほとんどない状況のようです。

投資不動産の媒介で有名であった六本木のA社や新橋のB社なども営業停止となっており、渋谷のC社なども電話がつながらない状態となっている話も聞きました。現在は、不正融資に関して、金融庁だけでなく、不動産業者を監督する義務のある国土交通省なども、不動産業者の調査などを行っているようです。

この投資家自身も、いくつかの不動産投資のための法人を設立して、銀行融資をうけて不動産投資をしていたので、都銀、地銀や信金からのヒアリングを受けて、資料の作成などを強制されて面倒な時期もあったようです。彼は、2年ほど前に最後の投資不動産を取得してからは、新規の不動産取得をしておらず、大きな問題は指摘されなかったようです。

私の想定は、今後2年くらいは、不動産市況は低迷していく。個人投資家などの破たんなどもニュースになっていく気がしました。ある意味、キャッシュであれば、不動産を取得するチャンスとも言えそうです。

東京湾岸の賃貸物件・・・・

東京湾岸のマンションが、供給過剰に陥っているのが、目に見えてきています。20年以上前に、東京湾岸に始めてタワーマンションが供給された天王洲アイル駅だけで、2500件もの賃貸物件情報があります。一物件について、3件くらいは、同じ物件の宣伝があるにしても、800件以上の賃貸物件があるようです。企業業績が改善していることから、東京のオフィスの空室率は、2.33%とかなり低くなっている一方で、居住用の賃貸物件は増えるばかりのようです。

過去10年で、東京湾岸には、15000戸以上の高層マンションが供給されており、先行きがどうなっていくのかと懸念されます。中国人投資家は、売るに売れない物件を賃貸に出すのか、そのままにしておくのでしょうか・・・・・・

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TATERUの終わりの始まり・・・・

TATERUの不動産業法違反的な行為が多くあった可能性があることが明らかになってきています。こうなってくると、上場廃止等のリスクでてきそうです。投資用不動産を販売している不動産業者全般に、問題が広がっていく可能性も高くなったということかもしれません。

Tateru

やはり、・・・・・

投資用の不動産融資がほとんど止まり始めているようです。これまで、不正をしてまで融資をしていたような銀行がありましたが、そこからローンを引き出していた不動産業者も、行内ランキングなどでしぶりの悪い業者は、大半が排除されるようになっています。

売り逃げる出口がなくなった不動産はどうなっていくかを考える必要性があるのではと思われます。

fudo

 

民泊規制とシェアハウス・・・・

過去数年間、シェアハウスや民泊がブームになりましたが、終焉を迎えている感じがします。不動産投資家にとっては、シェアハウスや民泊は、利回りが高く魅力的なものだった時代もありました。

シェアハウスについては、やはり住む人にとってのプライバシーの問題などもあり、シェアハウスに住むというのが、あまり格好のいいものではないし、やっぱり不便だという感じとなっているからのようです。以下は、かぼちゃの馬車のシャアハウス図面の一つですが、単なる間貸し部屋ですよね。簡易宿泊所のようなものを「シェアハウス」と呼んでいるだけですね・・・・・

kabocha

民泊については、政府の方針転換もあり、年間での民泊での使用日数に制限が設定されたこともあり、これまでのような利回りを期待できない状態となってきたことも影響しているようです。

かぼちゃの馬車の商法が、実質的には、ねずみ講(ポンジースキーム)のようになっていたことが明らかになり、シェアハウスの魅力を一気に落とした面もあるかもしれません。また、最近では、かぼちゃの馬車事件が、日本の不動産投資の近未来を反映しているという話もでてくるようになりました。

世界で、日本だけかもしれません。居住用の不動産が供給過多になっているのは・・・・・