東京湾岸の賃貸物件・・・・

東京湾岸のマンションが、供給過剰に陥っているのが、目に見えてきています。20年以上前に、東京湾岸に始めてタワーマンションが供給された天王洲アイル駅だけで、2500件もの賃貸物件情報があります。一物件について、3件くらいは、同じ物件の宣伝があるにしても、800件以上の賃貸物件があるようです。企業業績が改善していることから、東京のオフィスの空室率は、2.33%とかなり低くなっている一方で、居住用の賃貸物件は増えるばかりのようです。

過去10年で、東京湾岸には、15000戸以上の高層マンションが供給されており、先行きがどうなっていくのかと懸念されます。中国人投資家は、売るに売れない物件を賃貸に出すのか、そのままにしておくのでしょうか・・・・・・

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TATERUの終わりの始まり・・・・

TATERUの不動産業法違反的な行為が多くあった可能性があることが明らかになってきています。こうなってくると、上場廃止等のリスクでてきそうです。投資用不動産を販売している不動産業者全般に、問題が広がっていく可能性も高くなったということかもしれません。

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やはり、・・・・・

投資用の不動産融資がほとんど止まり始めているようです。これまで、不正をしてまで融資をしていたような銀行がありましたが、そこからローンを引き出していた不動産業者も、行内ランキングなどでしぶりの悪い業者は、大半が排除されるようになっています。

売り逃げる出口がなくなった不動産はどうなっていくかを考える必要性があるのではと思われます。

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民泊規制とシェアハウス・・・・

過去数年間、シェアハウスや民泊がブームになりましたが、終焉を迎えている感じがします。不動産投資家にとっては、シェアハウスや民泊は、利回りが高く魅力的なものだった時代もありました。

シェアハウスについては、やはり住む人にとってのプライバシーの問題などもあり、シェアハウスに住むというのが、あまり格好のいいものではないし、やっぱり不便だという感じとなっているからのようです。以下は、かぼちゃの馬車のシャアハウス図面の一つですが、単なる間貸し部屋ですよね。簡易宿泊所のようなものを「シェアハウス」と呼んでいるだけですね・・・・・

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民泊については、政府の方針転換もあり、年間での民泊での使用日数に制限が設定されたこともあり、これまでのような利回りを期待できない状態となってきたことも影響しているようです。

かぼちゃの馬車の商法が、実質的には、ねずみ講(ポンジースキーム)のようになっていたことが明らかになり、シェアハウスの魅力を一気に落とした面もあるかもしれません。また、最近では、かぼちゃの馬車事件が、日本の不動産投資の近未来を反映しているという話もでてくるようになりました。

世界で、日本だけかもしれません。居住用の不動産が供給過多になっているのは・・・・・

 

危機は去らない・・・

NYの暴落に端を発した今回の調整相場。明確な理由はつかめずにいますが、何らかの危機が迫っていることを示唆している気がします。単に、金利上昇という面のほか、世界的な不動産バブルの崩壊が迫っているような感じがしています。不動産バブルの崩壊は、金利上昇のほか、世界的な金融緩和が終焉しつつあることが影響している可能性もありそうです。

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不動産投資と株式投資・・・・

株式投資では、「金融資産1億円」という明確な目標があります。それでは、不動産投資ではどのように考えるといいでしょうか?不動産投資は、日本の場合には、キャピタルゲインよりも大半がインカムゲインであり、例えば、投資数年目の不動産で、税引き前の借入金支払い後のネットキャッシュフローが1000万円達成されていれば、金融資産1億円の「億り人」と言えると考えています。簡単に言えば、借入金返済後のキャッシュフローが1000万円あり、その10倍程度の純資産(1億円)があるとういことで、評価をしています。例えば、3000万円のキャッシュフローがあれば、3億円の金融資産保有者と同じと考えていいのではという考え方です。

私の想定では、不動産は利回りや実質的な利回りを重視するバリュー投資に近く、株式投資は、主にキャピタルゲインで稼ぐグロース投資という面があるので、現在でも日本の場合には、不動産投資家のほうが億り人が多いのではと考えています。過去20年間、日本の株式は、デフレで大きく下がっていた一方で、その間も不動産は安定した賃料収入をもたらしているからです。ここ数年は、アベノミクス相場もあり、株式投資のほうが、多くの億り人を作り出してきているかもしれません。

私の場合には、株式投資と不動産投資の両方をやっていますが、株式投資に関しては、小型成長株が中心で、1億円以上のリスクをマーケットに晒す根性がなく、ある程度の資金ができると不動産投資に振り向けていました。ここ数年で、保有不動産の6割程度を売却をしたのですが、当初の投資元本よりも、かなり高く売れた物件は、ニュージーランドの不動産だけですが、日本の不動産でも、保有期間が10年未満でも、賃貸中の借入金の減少と、若干の値上がり益で、当初の投資資金に対するリターンは、かなり大きいものがありました。

考え方次第ですが、不動産投資や株式投資どちらでもいいのですが、自分がやり易い性格に合った投資で、「億り人」を目指すのが一番いいことは、間違いなさそうです。

 

 

 

不動産不況が来るのか???

昨日、世界的な不動産市況の悪化の記事を書いたのですが、日本においては、すでにタワーマンションの売行き不振などが続いていることが発表されており、先行きに不透明感が漂いつつあります。一部には、投売り的な売りもでてきているような記事をブログでみかけるようになりました。

日本のマンションについては、1980年代後半のバブル期を超えるような価格になってきていることも懸念材料なのでしょうか?東京港区でも、3000万円台の中古マンションの売りが増えているようです。新築から築10年以内となると、5000万円台となるので、かなり割高な感じもあります。

過去の不動産価格を考えると、利回りベースで買える物件は、ほとんどなくなっています。築20年を超えるような中古物件の利回りが、5%程度だと保有する意味があるのでしょうか?相続対策ということだけは意味がありそうですが、それ以上にいいところが想定できません。

実際に、大手不動産業者のマンションの販売状況をみても、苦戦が続いているのがわかります。いくら超低金利とはいっても、必要以上にあるものは必要なくなるということでしょうか?

株式市場でも、マンション分譲業者の株価をみても、かなり割安な水準に放置されたままの株価となっています。今後、どうなっていくのでしょうか?

エンジン故障・・・・

世界中で、不動産バブルがはじけ出したのでしょうか?世界でもっとも高いといわれていたロンドンの不動産オーストラリア不動産も価格の下落方向へ動きそうです。これまで、不動産価格上昇の「エンジン」であった世界的な金余りが、終焉しつつあることが影響をしているかもしれません。

やはり、FRBの利上げやバランスシートの縮小が今後、ボティブローのように効いてくるのでしょうか・・・・・もちろん、目のくらむような高値にあったことも影響していると思われます。

シアトル・・・・

来月の下旬に、不動産見学ツアーで、米国シアトルへ行こうと考えています。便利な時代で、インターネットで不動産の売買情報が簡単に手に入ります。東京並みの価格ですが、オークランドよりは、安い感じがしています。大橋巨泉さんのように、オークランドの冬場は、シアトルでの生活もいいかなと考えて、不動産調査を兼ねて、いってこようかと思っています。オークランドの不動産は、大半売却方向で進めているので、売れたらこちらにコンドミニアムを買うことも選択肢の一つだと思っています。

不動産の怪・・・・・

東京では、価格の高い新築マンションが売れてないという話も聞いていますが、一方で、2000~3000万円台の都心の中古マンションが売れているという話もあります。よくはわからないのですが、年金に加えて賃料収入を確保したい人が増えているのと、新築の高いマンションではなく、気軽に賃貸ができる都心の中古物件を投資家がキャッシュで買っているということでしょうか?

世田谷区でも、土地の坪単価は、300万円程度が相場のようでありながら、250万円程度まで下げるとすぐに売れるようです。ところが、東京郊外の20~30年前の新興住宅地は、売りばっかりで買い手がいない状態という話も聞こえてきます。

本当に住むというニーズのある物件は売れるけど、賃貸などの厳しい地区では、買い手がいないような感じなのでしょうか?よくわからない状態なのかもしれません。