2016年の振り返り・・・・

2016年も終わろうとしています。今年は、不動産投資で大きな成果を上げた年になりました。数年前に購入した不動産を売却をしたことによるものです。株式投資に関しては、それなりの成果を上げることができました。そのほか、日本の会社を整理したこともありますが、NZでの不動産(住宅)開発事業に資金を投下しています。

NZでは、住宅の不足などから不動産価格が大きく上昇しています。ある意味、投機の対象ともなっている状態です。基本的な解決とすれば、住宅を増やすことが重要ですが、日本のように数を増やすことは難しい状態だからです。特に、インフラの整備が不足していることが大きな問題となっています。オークランドで、住宅の平均土地面積は、500平米以上あります。東京のように、100平米もない土地面積とは大きく異なります。

今後も、日本株への投資は続けていきますが、日本に住んでいた頃の半分くらいの金額の投資にしています。一部資金については、中長期投資用に考えているものもあります。もちろん、投資ですから、うまくいくこともあれば、うまくいかないこともあります。やはり、トータルで儲けるということを主眼において、やっていきたいと思っています。

2017年については、大きく世界経済が変化する年になるかもしれません。まずは、トランプ大統領の誕生で、アメリカの政治経済がどのように変化するかみていなければなりません。これまで、国境が低くなる方向で進んでいたものが、逆行し始めているからです。まずは、TPPの行方なども含めて、じっくりと世の中の変化をみていく必要性もありそうです。

今年、最後になりますが、「皆様が新たな年を迎えるにあたり、ご多幸をお祈りいたします。」

売り時・・・・・

もう、先々週のお話になりますが、私もコラムを書いている「満室経営新聞」の忘年会に参加させて頂きました。面白かったのは、もう約10年の月日が過ぎており、忘年会に参加されているメンバー(大半が不動産投資家)の「高齢化」が進んでいることでした。加えて、多くの著名不動産投資家が、永久に保有するといいうような話をしていた物件を、去年から今年にかけて、売却をしているということでした。

私も、過去3年で、日本とNZの投資不動産を合計で、5物件を売却しています。不動産価格の値上がりなどもあり、売り時という判断をしているからです。かなりの売却益になったものもあります。現在ももう少し処分していこうかと動いている状態です。

不動産であっても株式であっても必ず売り時というものがあります。このような売り時を逃さないことが、投資家としてとても重要な要素です。

 

バリ島の不動産・・・・

昨日、バリ島の不動産見学にいってきました。面白いのは、やはり、投資対象となるのが、観光客ないしは外国人長期滞在者向けのビラと呼ばれる物件でした。価格も20百万~40百万円程度が主流で、土地はほとんどが借地権の物件でした。所有権物件は、その1.3倍くらいの値段するようです。

賃貸の利回りが、高いのがメリットということになりそうです。もちろん、為替リスクを負うことになりますが、それでも十分にメリットのある投資利回りということになりそうです。 購入価格は交渉次第ということで、それなりに手間がかかるのですが、面白い物件もありそうな感じがしています。例えば、沖縄の米国海兵隊の軍曹が住みそうなタイプの住宅です。3DRで、建物の広さが、260㎡です。もちろん、広い庭付き・プール付きです。 Bali

この物件で、40百万円程度。。。。。

不動産の不良債権化

ここ最近の話ですが、東京の近郊で、不動産の不良債権化が進むようになってきたという話を聞くようになりました。前に書いたブログと同じですが、団塊世代が、いらなくなった不動産を処分しようとしても、売れない状態となっているような感じです。

私が20代の不動産バブルの頃、友人が、「東急柏ビレッジ」という新興住宅地の倍率の高い抽選に当選して、住んでいた目黒区から柏市へ引っ越したのを記憶しています。買った当時は、新築で、4500万円程度していました。その後、5000万円~6000万円の新築分譲が普通の地区になったのですが、今や中古物件は、2000万円以下の言い値となっています。実際には、鬼のような指値の通ることもあるらいしので、実際の売買価格は、売主の言い値の80~90%くらいかもしれません。

千葉県でも、船橋市近辺は、東京へも近く人気があった地域でしたが、リゾートマンションのような価格の売りマンションがたくさんあります。矛盾するのが、東京近郊のワンルームマンションの値段が上がっているということです。運用するものがないのか、ワンルームマンションは、独自の価格形成となっているという話です。

今後、移民政策などがない限り、日本の不動産需要は大きく減少していく可能性が高く、不動産市場の低迷が危惧される状態になるのは、間違いなさそうです。

 

 

マン損になる・・・・

世界中で、マンション販売が低迷し始めているようです。日本以外は、価格の高騰が原因のようですが、日本についても、中国人による爆買いの終焉や円高によって外貨ベースでの価格高騰が要因となっています。7月のマンション販売はかなりの苦戦になったようです。

供給過剰の続く、首都圏での販売はかなり厳しいと言われています。地区によっては、築30年以上のマンションの価値は、ゼロに近いということも多々あるようです。私も山中湖にリゾートマンションを保有していますが、築30年近くになってきており、まだ値段がついて売れるからいいというような状態です。

苗場などのリゾートマンションは、お金を払っても売りたいというようなマンションもあるようです。千葉県の鴨川や白子などのリゾートマンションでも同じような現象が起こっています。日本に戻るとすれば、海沿いで冬も暖かい鴨川にマンションを買って住むなんかもいいかもしれません。自分の好きな釣りもゴルフも低価格でできますね。

首都圏でも、環状8号線の外側に位置するマンションは、大半が、含み損を抱えた「マン損」となっているようです。換金性も低くなっており、現物資産とは呼べない状況となってきています。今後10年で、このようなマン損がどのようになるのか気掛かりです。

2つのニュース

三越伊勢丹の社長が、日本はデフレマンイドに戻りつつあるとコメントしています。円高になってきているのもありそうですが、中国人の爆買いが終わりつつあり、日本の買い物市場ももとに戻ってきているのかもしれません。また、香港では住宅の差し押さえが急増というニュースもあります。アジアという地域の悪さを物語る状況なのかもしれません。

外国人締め出しとバブル崩壊???

ついに、NZでも非居住者(外国人)向けの投資用住宅ローンがでなくなりました。オーストラリアでは、すでに今年2月頃から実施されていたようです。実際には、NZでも去年の10月頃からほとんど新規の外国人向けの融資はなされていなかったようです。これで、NZでも不動産のクラッシュが起きるのでしょうか?

私は、個人的にも投資物件を保有する投資家でもあり、それなりに危機感を感じて動いていますが、サンフランシスコなどアメリカの大都市の不動産価格の推移をみている限りは、調整があっても、10%程度とみていますが、オークランドでは、これまで価格上昇が大きかった分、最大20%くらいに達する可能性もあるのかもしれません。但し、オークランドにおける空室率は、1%程度であり、家賃も上昇していることを考えると、2~3年くらいで、下がった分も回復してくる可能性も十分にあると考えています。実際に、2010年に家賃$280/週で貸していた部屋は、現在$340/週まで、賃料が上昇しています。

NZでは、現在の買い手の60%程度が中国系の人々と言われており、このようなローンよりも、中国不動産バブルが崩壊したほうが影響が大きいという判断をしています。

これが実態・・・・

72歳の日本人ファンドマネージャーが紹介されています。確かに凄いパフォーマンスですが、なかなかホールドし続けるのは難しいボラがあります。比較して、DUKE。さんの安定したパフォーマンスは凄いですね。素晴らしいの一言です。運用金額の大きさやDUKE。さんがバイアンドホールドという投資手法ではないことが、このようなパフォーマンスの違いにでているというのも事実ですが・・・・

私も、長年に渡り、株式・FXなどの紙の資産と不動産などと、いろいろと投資をしてきましたが、2002年以降マイナスのパフォーマンスはないと思われます。株式投資では、2000年代は、年間で5勝5敗程度の成績でした。しかしながら、不動産投資では大きく勝ち越していることもあり、平均すれば、年18~22%程度のパフォーマンスを15年程度確保できていることになります。紙の投資と不動産の投資では、税金の扱いが大きく異なるので、簡単に測ることはできませんがまぁそれなりということでしょうか?

現在は、オークランドの不動産開発投資に資金をつぎ込んでいることもあり、1~2年程度資金が寝てしまうののですが、場合によっては、投資資金に対して、50~150%近いリターンが得られるのが魅力です。利益に対して、税金が40%くらいかかるので、税引き後は半分くらいになりますが・・・・・税金は、社会コストであり、貢献度合いを考えると何ら問題ありませんね。

 

首都圏の空室率・・・

日経新聞に首都圏のアパートの空室率のニュースが掲載されています。この記事の表現として面白いのは、「30%くらいが適正な空室率」ということです。知り合いの不動産業者に聞くと、東京都の中心部でも10年ほど前に、10%くらいだった空室率が、現座は20%程度まで上昇してきているという感覚があるそうです。東京都の空室率34%の中には、もうアパートとして使えないような物件が含まれている統計でもあり、実際の感覚では、5室に1室が空室という感じのようです。

空家問題の中には、全部で10室あっても1~2部屋しか稼働していないような老朽化アパートという問題もあるようです。適正な空室率であれば、部屋を借りる側には大きな選択肢がうまれて、家賃も値下がりが続くのは間違いありませんね。

謎のバブル・・・・

中国の大都市では、再び不動産バブルに湧いているようです・・・・・最後はどうやって収拾を付けるのでしょうか????